旅游地產(chǎn)，重在“產(chǎn)城一體化”——訪北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長林峰

文 | 李鵬飛

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院是專門以旅游地產(chǎn)開發(fā)服務為方向，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及后期顧問的“全程服務”的專業(yè)規(guī)劃設計院。目前，綠維創(chuàng)景已有二十余種不同專業(yè)的人才近300人，完成策劃、規(guī)劃、設計及咨詢項目千余個，業(yè)務類型涉及30多個門類。在最近幾年的規(guī)劃設計工作中，北京綠維創(chuàng)景一方面以泛旅游產(chǎn)業(yè)引導的新型城鎮(zhèn)化為主要架構，進行泛旅游產(chǎn)業(yè)整合下的區(qū)域綜合開發(fā)；另一方面，特別強調(diào)首先打造和發(fā)展旅游項目，以旅游項目來迅速提升人氣，帶動地產(chǎn)開發(fā)。

林 峰 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長

綠維創(chuàng)景，作為規(guī)劃設計機構，在服務開發(fā)方的同時也見證了旅游與地產(chǎn)的發(fā)展演變。2014年，在房地產(chǎn)市場進入“分化”期的背景下，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長林峰認為，旅游地產(chǎn)開發(fā)尤其要注重與城市相結合、與產(chǎn)業(yè)服務相結合、與創(chuàng)新商業(yè)模式相結合。

產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)模式

雖然旅游地產(chǎn)仍面臨空置率較高等問題，但在我國房地產(chǎn)面臨調(diào)控的大環(huán)境下，有效地引導房產(chǎn)企業(yè)從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉向旅游地產(chǎn)開發(fā)，借助旅游業(yè)的發(fā)展形成房地產(chǎn)行業(yè)新的“內(nèi)生型”經(jīng)濟增長模式，此舉意義深遠。從國際旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)驗來看，中國的旅游業(yè)發(fā)展已進入到休閑度假階段。旅游地產(chǎn)的發(fā)展既可以滿足我國中產(chǎn)階層對高品質(zhì)休閑度假生活的需求，還可以成為投資的新興領域，對他們而言，實可謂一舉兩得。

就本質(zhì)而言，旅游地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)。關于國內(nèi)房地產(chǎn)市場，林峰認為，首先，房地產(chǎn)市場近年增長非?？?，因此構成了一條由土地開發(fā)—房產(chǎn)開發(fā)—城市建設的財富價值鏈，政府、開發(fā)商、投資人等各方均從中受益。這是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎，也是土地開發(fā)的基礎，同時也是區(qū)域發(fā)展的基礎。其次，房地產(chǎn)價格即將在3年內(nèi)到達頂部區(qū)域，尤其是在一次性剛需消費下降的帶動下。第三，房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了分化階段。這種分化并不是整個房地產(chǎn)行業(yè)趨勢上的轉變，而是細分的轉換，具體體現(xiàn)就是細分市場的差異化、區(qū)域的差異化、產(chǎn)業(yè)結合模式的差異化，以及與新型城鎮(zhèn)化結合的差異化。擁有客觀土地升值價值、客觀的房產(chǎn)升值價值、與產(chǎn)業(yè)結合的產(chǎn)業(yè)性地產(chǎn)運營價值的區(qū)域是未來地產(chǎn)發(fā)展最重要的支撐。另外，由于房地產(chǎn)要結合城市聚集發(fā)展，因此，新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整區(qū)域也將成為未來房地產(chǎn)持續(xù)增長的主要區(qū)域。第四，在這樣的分化結構下，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結構的基本趨勢簡單來說是以綜合開發(fā)為核心，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結合、產(chǎn)城一體化的區(qū)域綜合開發(fā)模式。這種發(fā)展模式與國家層面上的城市開發(fā)、區(qū)域發(fā)展相關，其中，由于地產(chǎn)商能有效整合土地、房產(chǎn)、金融、產(chǎn)業(yè)四個方面，所以房地產(chǎn)商將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主導者。

具體到旅游地產(chǎn)，林峰認為，由于有旅游、休閑、養(yǎng)老、文化等產(chǎn)業(yè)的支撐，以及內(nèi)需型消費結構的支持，發(fā)展比較快。目前旅游地產(chǎn)已經(jīng)從樓盤項目開發(fā)步入了以旅游為導向的區(qū)域綜合開發(fā)新階段；市場投資機會也已經(jīng)從過去十余年高速增長的趨勢性機會，變成了與產(chǎn)業(yè)結構升級、城鎮(zhèn)化建設等經(jīng)濟發(fā)展大方向同步的結構性機會。因此，在這個分化期更應調(diào)整發(fā)展思路，旅游地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)市場上最炙手可熱的投資項目，各大地產(chǎn)企業(yè)紛紛將投資目標轉向旅游地產(chǎn)，但在諸多旅游地產(chǎn)項目中，真正成功的項目仍在少數(shù)，大部分項目仍然難逃種種開發(fā)和運營問題的困擾，事實上，很多地產(chǎn)投資并沒有對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來真正的推動，很多房子賣出去后都空在了那里，成了“鬼”城、空城。就2014年的具體情況來看，樓市的分化態(tài)勢也將體現(xiàn)在地產(chǎn)商身上。一些有實力，有正確發(fā)展思路的企業(yè)會得到更多的發(fā)展機會，而如果仍然堅持銷售地產(chǎn)的套路，很容易導致旅游地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

對于旅游地產(chǎn)的未來開發(fā)策略，林峰給出了自己的觀點，“產(chǎn)城一體化”的綜合開發(fā)模式是未來地產(chǎn)商發(fā)展的主要方向?！爱a(chǎn)城一體化”就是用產(chǎn)業(yè)去帶動土地開發(fā)和城市開發(fā)，用產(chǎn)業(yè)去帶動一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)；同時，銷售型地產(chǎn)和經(jīng)營型地產(chǎn)相結合，和多種業(yè)態(tài)整合相結合，這樣就不僅僅是開發(fā)住宅房產(chǎn)，而是在進行區(qū)域綜合開發(fā)甚至是進行城市開發(fā)。對于旅游地產(chǎn)來說，林峰認為未來發(fā)展應遵循以下思路：首先，是“開發(fā)綜合化”，旅游地產(chǎn)投資商不再僅僅充當房產(chǎn)供應商的角色，而是要注重與城市的結合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運營商和產(chǎn)業(yè)運營商，進行以泛旅游產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)城一體化建設，包括旅游綜合開發(fā)區(qū)、旅游綜合體、旅游小鎮(zhèn)、休閑度假區(qū)、休閑小鎮(zhèn)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)等等。第二，注重綜合服務，比如萬達就是一個很成功的城市綜合服務商，它有中國排名第一的萬達電影院線，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，形成了一個具有多種功能的城市中心，而如果沒有這樣的現(xiàn)實體驗化，沒有休閑和娛樂多種服務功能，地產(chǎn)商就會面臨很大的危險。最后，還要利用好“共享產(chǎn)權”和“分時度假”這樣的創(chuàng)新理念和新型模式。

抓住新型城鎮(zhèn)化的契機

新型城鎮(zhèn)化為旅游和泛旅游產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域整合、帶動城市化開發(fā)提供了巨大空間和條件。從這兩年的實際情況來看，我國人口更多呈現(xiàn)出了向大型、超大型城市聚集的趨勢。而在未來新型城鎮(zhèn)化進程中，應該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮(zhèn)為特色的結合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的就地城鎮(zhèn)化模式”兩者并存同進。尤其是向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴張模式，而是需要通過城市群、衛(wèi)星城的升級與特色化，來實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化高效率持續(xù)成長。同時，城市人口面向旅游度假區(qū)及田園鄉(xiāng)村的流動聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為鄉(xiāng)村地區(qū)的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了極大的機會。特別是在大城市病越來越嚴重、霧霾與城市生態(tài)環(huán)境惡化的條件下，度假養(yǎng)生型養(yǎng)老在老齡化社會的中國將成為一種發(fā)展趨勢。

談到如何看待“共享產(chǎn)權”“分時度假”等旅游地產(chǎn)發(fā)展模式。林峰表示，未來的旅游地產(chǎn)，應該是以消費體驗為核心的多種旅游消費業(yè)態(tài)聚集、多業(yè)態(tài)支撐下的商業(yè)經(jīng)營型地產(chǎn)。比如張寶全的紅樹林產(chǎn)權酒店模式，就是從傳統(tǒng)“房東”概念過渡到紅樹林“股東”和“合伙人”的概念，將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理。

最后，在綜合性旅游地產(chǎn)方面，林峰也列舉了很多綠維創(chuàng)景具體的特色案例。比如貴陽·朱昌“生態(tài)文明新型城鎮(zhèn)”，就是由于升格為國際性論壇的“生態(tài)文明貴陽國際論壇”，使貴陽市觀山湖區(qū)百花湖畔一個名不見經(jīng)傳的小鎮(zhèn)——朱昌鎮(zhèn)高調(diào)呈現(xiàn)在世界面前，一躍成為一個中國達沃斯小鎮(zhèn)的典范。值得關注的是它運用了“會展論壇導向的新型城鎮(zhèn)化”模式，結合朱昌新城的生態(tài)文明、休閑度假及生態(tài)宜居的定位，把運營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式相結合，并落在產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上。最后，通過我們的規(guī)劃，使朱昌鎮(zhèn)成為一個以“生態(tài)文明貴陽國際論壇”為引擎，帶動區(qū)域綜合發(fā)展的典型代表。