淺析借名買房歸屬的法律問(wèn)題

摘要：經(jīng)過(guò)對(duì)許多地區(qū)的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的考察，能夠得出的結(jié)論是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力效力并不具有絕對(duì)性，并不能說(shuō)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上經(jīng)過(guò)記載后其都具有真實(shí)可靠的法律效力。比方說(shuō)，在我們的日常生活當(dāng)中發(fā)生的借名買房情況，并且借名情況也各不相同。當(dāng)這種情況發(fā)生后，在法律上并不能一概的將此種行為認(rèn)定為違法，從而對(duì)事實(shí)購(gòu)房人的利益予以否定，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況來(lái)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力，以案件的實(shí)際情況為依據(jù)具體對(duì)待借名買房的情況，以達(dá)到對(duì)事實(shí)購(gòu)房人的利益予以保護(hù)的目的。本文所要討論的便是當(dāng)下現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生的一種現(xiàn)象，即房產(chǎn)借名登記的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：借名登記 利益保護(hù) 法律歸屬

1 借名買房的界定

1.1 借名買房的含義

所謂借名買房即房屋借名登記，顧名思義，是指一方當(dāng)事人因某種原因不能或不便于以自己的名義購(gòu)買房屋，于是經(jīng)協(xié)商征得另一方當(dāng)事人的同意，以另一方當(dāng)事人的名義購(gòu)買并進(jìn)行了登記的行為。事實(shí)購(gòu)房人也就是借名人，即是指真正掏錢購(gòu)房的人；登記房屋人指的是借名字給他人使用的人，也就是出名人。

借名登記包含以下幾層含義：

第一，事實(shí)購(gòu)房人為購(gòu)買房產(chǎn)而實(shí)際出資。

第二，事實(shí)購(gòu)房人借用他人名義購(gòu)房，并將房產(chǎn)登記在他人名下。

第三，事實(shí)購(gòu)房人和名義購(gòu)房人約定房屋所有權(quán)歸事實(shí)購(gòu)房人。

最后，對(duì)房屋實(shí)際行使權(quán)利的人是事實(shí)購(gòu)房人。

1.2 借名登記出現(xiàn)的原因分析

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于借名登記買房的現(xiàn)象與物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定相沖突，存在著大量的因借名登記買房所引起的沖突。但在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，委托買房、借名登記已經(jīng)是十分普遍的現(xiàn)象，其原因非常之復(fù)雜?，F(xiàn)總結(jié)常見(jiàn)的幾種情況：

首先，對(duì)法律或者政策進(jìn)行規(guī)避。

在我國(guó)，根據(jù)商品房購(gòu)買的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房的優(yōu)惠措施是隨著購(gòu)房人身份的不同而有所差別的。不具備相關(guān)優(yōu)惠政策所必須條件的購(gòu)房人，不能享受該政策所提供的優(yōu)惠條件。因此，事實(shí)購(gòu)房人就有可能通過(guò)規(guī)避法律或者政策，從而享受到自己本沒(méi)有資格享受的優(yōu)惠條件，獲得本不應(yīng)該獲得的利益。有的購(gòu)房人借名登記不僅僅是為了規(guī)避現(xiàn)有法律和政策，還考慮到了將來(lái)可能實(shí)施的法律，其中最典型的就是規(guī)避遺產(chǎn)稅的情形。雖然我國(guó)目前還沒(méi)有征收遺產(chǎn)稅的相關(guān)法律、法規(guī)，但依照法制完善的趨勢(shì)，開(kāi)征遺產(chǎn)稅的設(shè)想必然在不久的將來(lái)成為現(xiàn)實(shí)。由于房子的價(jià)值比較大，如果征收遺產(chǎn)稅的話其數(shù)額相應(yīng)的也會(huì)比較大，于是一些人便在購(gòu)房時(shí)直接以子女的名字登記。一方面避開(kāi)了被征遺產(chǎn)稅的可能，另一方面還省掉了將來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的麻煩和費(fèi)用。

其次，隱匿或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。

在現(xiàn)實(shí)生活中一些從事公職的人員，生活并不檢點(diǎn)，貪污受賄、徇私舞弊，為了逃避檢查掩蓋灰色收入而隱匿財(cái)產(chǎn)；債務(wù)人為了逃避債務(wù)，妨礙法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為而將房產(chǎn)登記在他人名下；還有另一種情況就是夫妻離婚分割共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，丈夫一方或者妻子一方為了少分或不分財(cái)產(chǎn)給對(duì)方，就需要將財(cái)產(chǎn)隱匿或者轉(zhuǎn)移出去，而借名購(gòu)買房屋不僅能夠?qū)⒇?cái)產(chǎn)快速的轉(zhuǎn)移，同時(shí)又能保證其財(cái)產(chǎn)不被消耗。因此，類似案件中，當(dāng)事人往往借用第三人名義購(gòu)買房屋，從而達(dá)到隱匿或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)的目的。

再次，其他原因。

比如在不涉及任何違法違規(guī)的前提下，完全處于當(dāng)事人自由意志的約定的原因。

2 借名買房行為存在的風(fēng)險(xiǎn)

由于是借用他人的名義購(gòu)買房屋且房屋登記在他人名下，此種現(xiàn)象存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

①在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中可能會(huì)有許多突發(fā)情況，諸如房?jī)r(jià)發(fā)生猛烈的波動(dòng)，如果漲幅很大，在這種情況發(fā)生后登記購(gòu)房人便有可能發(fā)生心理波動(dòng)，進(jìn)而后悔當(dāng)初不該出借自己的名義致使自己錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)，從而否認(rèn)借名的事，一口咬定是借款買房。如果發(fā)生這種情況，但是事實(shí)購(gòu)房人又無(wú)法證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，那么想要維護(hù)自身的權(quán)益從法律上講就會(huì)很困難。

②事實(shí)購(gòu)房人所要承擔(dān)的另一風(fēng)險(xiǎn)是借名登記只是在借名人和出名人之間存在某種形式的約定，但是依據(jù)物權(quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上載明的人推定為房屋的所有人，如果登記人在訴訟上敗訴，此房產(chǎn)作為其名下的財(cái)產(chǎn)便面臨著被查封或處分的風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋的所有人，登記人如果與第三人簽訂買賣協(xié)議，且第三人不知借名登記情況的存在，則借名人便面臨著失去房屋的可能性。

再次，如果房屋登記人死亡，繼承便會(huì)發(fā)生，該房屋就可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被他人取得。

最后，在貸款買房的情況下，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人和借款人不是同一人的話，銀行很可能會(huì)根據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，提前解除貸款合同。

在上述情形下，事實(shí)購(gòu)房人想要得到房屋便很困難，只可能依雙方的借名協(xié)議要求對(duì)方返還購(gòu)房款并支付違約金。即便是登記人并未有違反約定和誠(chéng)信的行為發(fā)生，那么要將登記人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到事實(shí)購(gòu)房人名下也要承擔(dān)額外的稅負(fù)。

3 借名買房合同的效力及房屋歸屬問(wèn)題

借名買房行為的背后會(huì)有當(dāng)事人的一個(gè)約定，即借名買房契約，該合同的效力問(wèn)題對(duì)當(dāng)事人至關(guān)重要。因此，對(duì)雙方當(dāng)事人在幕后所訂立的協(xié)議的效力如何需要具體分析。

①借名購(gòu)買一般的商品房，不存在規(guī)避法律或者政策的行為，根據(jù)意思自治的原則，雙方當(dāng)事人可以在法律規(guī)定的情況下簽訂委托代理合同，該借名買房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，購(gòu)買房屋行為應(yīng)認(rèn)定為有效的法律行為，事實(shí)購(gòu)房人可以依據(jù)約定，要求登記人將所代買房屋過(guò)戶到自己名下從而得到房屋的所有權(quán)。

②借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同，訂立該合同屬于故意規(guī)避法律或者政策的行為，存在明顯惡意，此種情況下該協(xié)議便不應(yīng)具有法律效力。例如并不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人借用具有購(gòu)買資格人的名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的行為。

4 借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范

我國(guó)物權(quán)法明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。因此，借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。所以，在借用他人名義購(gòu)買房屋之前一定要對(duì)該行為有足夠的認(rèn)識(shí)并充分做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

①在不違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，要是非采用借名的形式購(gòu)買房屋不可，那么當(dāng)事人之間必須要訂立書(shū)面的借名協(xié)議，并且要明確雙方的權(quán)利義務(wù)。為了加強(qiáng)該協(xié)議的效力還可以對(duì)其公證，一旦發(fā)生糾紛可以有強(qiáng)有力的證據(jù)來(lái)證明雙方之間是借款買房還是借名買房關(guān)系。同時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人在出資購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)從自己的銀行賬戶扣劃購(gòu)房款，而且一定要把相關(guān)的單據(jù)保留好，以免日后真的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，事實(shí)購(gòu)房人可以有證據(jù)來(lái)證明自己的權(quán)利。

②事實(shí)購(gòu)房人還可以與登記產(chǎn)權(quán)人到當(dāng)?shù)剞k理抵押登記的部門以該房產(chǎn)辦理一個(gè)抵押登記，由登記產(chǎn)權(quán)人將該房產(chǎn)抵押在事實(shí)購(gòu)房者名下。這樣一旦遭遇風(fēng)險(xiǎn)，也是可以有效約束登記產(chǎn)權(quán)人的。

購(gòu)房者一定要審慎對(duì)待借名買房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，如果必須要采取這種方式來(lái)購(gòu)買房屋，那么事先一定要做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。但是，為應(yīng)付國(guó)家政策而徣名買房，購(gòu)房者需謹(jǐn)慎對(duì)待。國(guó)家的政策，在根本上是為了促進(jìn)社會(huì)的公平正義，為了追逐利益而去違反規(guī)章制度的行為是要被否定的，況且任何法律協(xié)議都是不具備法律效力的。那些打算投機(jī)買房的人，與其冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)，不如堂堂正正選擇其他投資渠道。

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作者簡(jiǎn)介：

王小青（1987-），男，河北保定人，在讀研究生，研究方向：民商法。endprint