武漢市建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)研究

安永強(qiáng)

(武漢市測(cè)繪研究院，湖北 武漢 430022)

1 引 言

土地資源是保證各項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)順利開(kāi)展的基礎(chǔ)性資源，城市發(fā)展以土地資源為依托。目前，我國(guó)正處于高速工業(yè)化、城市化發(fā)展階段，對(duì)土地利用的需求十分迫切［1］。但人多地少的現(xiàn)狀讓耕地保護(hù)和建設(shè)用地供給成為我國(guó)目前發(fā)展經(jīng)濟(jì)過(guò)程中一個(gè)十分突出的矛盾。要想“守住18 億畝耕地紅線，同時(shí)又滿足城鄉(xiāng)建設(shè)用地的需求”，除了要執(zhí)行嚴(yán)格的土地管理與使用制度外，還需要著力提高土地利用效率。2010年，國(guó)家部署了“保經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保耕地紅線”的“雙保工程”，其主要目的是為了實(shí)現(xiàn)“以集約促轉(zhuǎn)型、以集約保經(jīng)濟(jì)”的目標(biāo)。2011年，國(guó)家將“實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度”納入了《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，并要求“從嚴(yán)控制建設(shè)用地總規(guī)?！焙汀凹哟箝e置土地清理力度”，同時(shí)鼓勵(lì)深度開(kāi)發(fā)利用地上地下空間。目前，提高城市土地節(jié)約集約利用水平和效率已經(jīng)成為樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的根本要求，是貫徹中央關(guān)于土地問(wèn)題的重大決策部署。城市土地節(jié)約集約利用已成為我國(guó)政府部門和社會(huì)各界高度關(guān)注的重要課題。

武漢市作為我國(guó)中部中心城市，正處于城市化高速發(fā)展期，城市建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)張很快。武漢市要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須協(xié)調(diào)好土地高效集約利用、城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系，必須科學(xué)管理和合理利用建設(shè)用地，提高建設(shè)用地的利用效率。要達(dá)到這一目的，必須分析目前武漢市建設(shè)用地集約利用現(xiàn)狀，為武漢市各級(jí)政府下一步制定土地管理和調(diào)控政策提供科學(xué)的決策依據(jù)。為此，我們開(kāi)展了武漢市建設(shè)用地節(jié)約集約利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)研究工作。

2 評(píng)價(jià)對(duì)象與評(píng)價(jià)思路

具體的評(píng)價(jià)思路是:首先確定評(píng)價(jià)范圍，然后根據(jù)評(píng)價(jià)范圍的特點(diǎn)，確定評(píng)價(jià)對(duì)象。本次評(píng)價(jià)選取武漢市中心城區(qū)684．5 km2范圍內(nèi)的居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、教育用地、特別用地等5 類建設(shè)用地作為評(píng)價(jià)對(duì)象。接著對(duì)每類建設(shè)用地，建立各自的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并確定每類指標(biāo)的權(quán)重。然后對(duì)每類建設(shè)用地，在空間上均勻選取具有代表性的地塊作為評(píng)價(jià)樣本，并實(shí)地調(diào)查每個(gè)樣本的評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)際值及理想值。由于不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)具有不同的量綱，采用每個(gè)指標(biāo)的理想值對(duì)每個(gè)樣本的評(píng)價(jià)指標(biāo)實(shí)際值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。最后采用評(píng)價(jià)模型定量計(jì)算每個(gè)樣本的集約利用強(qiáng)度值，并根據(jù)計(jì)算出的集約利用強(qiáng)度值對(duì)土地利用狀況類型進(jìn)行劃分。整個(gè)工作流程如圖1所示:

圖1 評(píng)價(jià)工作流程

3 具體評(píng)價(jià)模型與評(píng)價(jià)方法

3.1 多因素綜合評(píng)價(jià)模型

本項(xiàng)目采用多因素綜合評(píng)價(jià)模型來(lái)綜合定量評(píng)價(jià)每種用地類型的利用強(qiáng)度，該評(píng)價(jià)模型的公式如下:

式中:λ 表示評(píng)價(jià)結(jié)果，即該樣本片區(qū)土地利用集約度;βi表示評(píng)價(jià)樣本的第i 個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的權(quán)重值，其中βi的取值區(qū)間為［0，1］。此外，同一評(píng)價(jià)地類對(duì)應(yīng)的所有評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值的和為1;Fi表示評(píng)價(jià)樣本的第i 個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化值。

評(píng)價(jià)結(jié)果λ 值越大，代表利用強(qiáng)大越大。按照利用強(qiáng)度從強(qiáng)到弱，可以將利用強(qiáng)調(diào)分為“過(guò)度利用”、“集約利用”、“中度利用”和“低度利用”4 種類型。

3.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立及權(quán)重的確定

決定土地節(jié)約集約利用程度的因素較多，主要涉及人口、經(jīng)濟(jì)、資源和環(huán)境等諸多方面。土地集約利用評(píng)價(jià)是從整體上對(duì)上述決定因素進(jìn)行整體綜合的定量分析與評(píng)價(jià)。因此，建立的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)該包括主要決定因素，要能夠反映土地集約利用的內(nèi)涵。建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系必須堅(jiān)持以下原則:全面性和整體性、共性和可比性、獨(dú)立性和可操作性。此外，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系必須具備解釋功能、評(píng)價(jià)功能及預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)功能［2］。

本次評(píng)價(jià)，我們參照國(guó)土資源部制定的《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程(TD/T 1018－2008)》，確定了5 類建設(shè)用地的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系［3］(如表1所示)。

表1 評(píng)價(jià)樣本及其評(píng)價(jià)指標(biāo)

續(xù)表1

應(yīng)根據(jù)每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)建設(shè)用地節(jié)約集約利用的決定與影響程度來(lái)確定其權(quán)重值。權(quán)重取值在［0，1］之間，每類建設(shè)用地所有評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值之和都應(yīng)為1。評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重值的確定采用特爾斐法;特爾斐法，又稱專家打分法，即通過(guò)對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行多輪專家打分，然后按式(2)計(jì)算權(quán)重值。采用特爾斐法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的工作步驟為:①確定預(yù)測(cè)問(wèn)題，選擇征詢專家;②制定、分發(fā)首輪問(wèn)卷;③專家意見(jiàn)咨詢和輪詢信息的反饋。將上一輪打分的結(jié)果進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，并將結(jié)果公布，各位專家根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果(均值與方差)來(lái)修正自己的意見(jiàn)，直到協(xié)調(diào)程度較高通過(guò)檢驗(yàn)為止;④確定最終結(jié)果。

式中:Wi—第i 項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重;Eij—專家j 對(duì)第i 個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的打分;n—專家總?cè)藬?shù)。

本次評(píng)價(jià)中，各評(píng)價(jià)指標(biāo)采用特爾斐法確定的最終權(quán)重如表1所示。

3.3 指標(biāo)理想值的確定及指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值的計(jì)算

為了減少主觀因素對(duì)理想值的確定產(chǎn)生干擾。指標(biāo)理想值的確定綜合運(yùn)用目標(biāo)值法、經(jīng)驗(yàn)借鑒法、專家咨詢法等方法;

指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值采用理想值比例推算法，其公式如下所示［4，5］:

式中:Fi0表示第i 項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化值的初始值，它不一定是最終的標(biāo)準(zhǔn)化值Fi;bi表示第i 項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的理想值;ui表示第i 項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的實(shí)際值。

各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)最終的標(biāo)準(zhǔn)化值Fi應(yīng)該根據(jù)該指標(biāo)及其對(duì)應(yīng)理想值的具體特征進(jìn)行具體處理。具體處理原則如下:

①如果第i 項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的實(shí)際值ui是一個(gè)唯一值，并且越大越好時(shí)，應(yīng)根據(jù)Fi0的取值來(lái)確定Fi的值。

如果Fi0大于或等于1，則Fi取值為1，表示該指標(biāo)的實(shí)際值為最佳狀態(tài);如果Fi0小于1，則Fi取值為F0，表示該指標(biāo)的實(shí)際值與理想值有差距。

②如果ui是一個(gè)區(qū)間值而不是一個(gè)唯一值。應(yīng)根據(jù)bi與ui的關(guān)系來(lái)確定Fi的取值。

如果bi隸屬于ui所在的區(qū)間，則Fi取值為1，表示指標(biāo)的實(shí)際值處于合理的狀態(tài)。

如果bi大于ui的上界值，則Fi取值為F0，并要求式(3)中的ui取相應(yīng)的理想值的上界，表示指標(biāo)的實(shí)際值超過(guò)了理想值;

如果bi小于ui的下界值，則Fi取值為F0，并要求式(3)中的ui取相應(yīng)的理想值的下界，此時(shí)，表示評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)際值與理想值有差距。

③如果ui是一個(gè)不為0 的唯一值，且大于或小于bi都不好時(shí)，則Fi取值為F0。

4 評(píng)價(jià)結(jié)果

本次評(píng)價(jià)中，采用以下標(biāo)準(zhǔn)將評(píng)價(jià)結(jié)果劃分為“過(guò)度利用”、“集約利用”、“中度利用”和“低度利用”等4種利用強(qiáng)度:

過(guò)度利用:100≥λ≥95;集約利用:95＞λ≥75;

中度利用:75＞λ≥50;低度利用:0＜λ＜50。

各類建設(shè)用地樣本中，不同利用強(qiáng)度的土地面積及所占百分比如表2所示。從表2可以看出，本次評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)教育用地集約利用率最大，達(dá)到57%。這主要是由于湖北省是教育大省，武漢市在校學(xué)生規(guī)模龐大所導(dǎo)致的。其次是居住用地，其集約利用率達(dá)36%，這主要是由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)較火熱，部分居民小區(qū)容積率較高所導(dǎo)致。特別用地的集約利用率最低，僅達(dá)2%;工業(yè)用地和特別用地的利用率較低，它們的低度利用率均超過(guò)了60%，這可能與武漢市工業(yè)用地和特別用地供應(yīng)充足，出讓價(jià)格相對(duì)較低有關(guān);商業(yè)用地的利用強(qiáng)度較適中;此外，從空間分布來(lái)看(部分圖如圖2所示)，漢口的居住用地利用強(qiáng)度比武昌高。而且，居住用地和商業(yè)用地在均是越靠近市中心，其利用強(qiáng)度越大，這與實(shí)際情況是相符的。

表2 評(píng)價(jià)結(jié)果

圖2 居住用地利用強(qiáng)度評(píng)價(jià)結(jié)果圖

5 結(jié) 論

從評(píng)價(jià)結(jié)果(見(jiàn)表2及圖2)我們可以看出，評(píng)價(jià)范圍內(nèi)的工業(yè)用地和特別用地粗放利用現(xiàn)象突出，其他類型的建設(shè)用地挖潛潛力較大，集約利用程度還有提升的空間。為了保障武漢市城市化發(fā)展用地需要，政府應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)管理與調(diào)控，并采取有效的措施處置盤活存量建設(shè)用地，釋放閑置、低效用地的利用潛力，切實(shí)做到“優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、提高土地資源的利用效率”。

［1］何曉丹．建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)［D］．杭州:浙江大學(xué)，2006．

［2］王昆．武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地持續(xù)集約利用評(píng)價(jià)研究［D］．武漢:華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2006．

［3］TD/T 1018－2008．建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程［S］．

［4］錢銘杰．區(qū)域建設(shè)用地集約利用模式與評(píng)價(jià)研究［D］．北京:中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，2011．

［5］徐瀟瑾，潘潤(rùn)秋．基于熵值法和統(tǒng)一理想值的開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)［J］．國(guó)土資源科技管理，2011，28(3):52～56．