中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資方式創(chuàng)新

毛龍　王瑾

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此充足的資金支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊，大型房地產(chǎn)企業(yè)面臨非常大的壓力，對(duì)于規(guī)模較小、實(shí)力較弱、數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，形勢(shì)更為嚴(yán)峻?；I資問(wèn)題已成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的核心問(wèn)題。本文以“0元房”的銷售政策為例，剖析企業(yè)為加快資金回籠，盤(pán)活資金的籌資方式創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 籌資 0元房

一、案例背景

濰坊圣鼎福地置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“福地置業(yè)”）是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的股份有限公司，其開(kāi)發(fā)的濰坊市昌邑山水圣城住宅樓建設(shè)項(xiàng)目一期位于山東濰坊昌邑市一中南路以南，濰河西岸興建19幢11層至21層高住宅樓，部分設(shè)單層高地下車庫(kù)，分三期進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目總投入2.5億元。該項(xiàng)目由福地置業(yè)投資建設(shè)。山水圣城住宅樓建設(shè)項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，該項(xiàng)目一期房源于2012年10月14日開(kāi)盤(pán)預(yù)售，2013年10月31日入住。

該企業(yè)在對(duì)其開(kāi)發(fā)的居住房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)票銷售時(shí)，提出了一個(gè)“0元房”的銷售政策，即購(gòu)房者一次性交足房款，獲得住房的所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商將在7年之后返還購(gòu)房者所交房款，購(gòu)房者繼續(xù)保留住房的所有權(quán)。其中，一共有56套住宅房參與這項(xiàng)活動(dòng)；“0元房”的價(jià)格比實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格高出200元/平方米；每種戶型都有參與該活動(dòng)的“0元房”，面積在97-152平方米不等；“0元房”的分布有著比較嚴(yán)格的規(guī)定，在1-2層為商業(yè)用房的樓宇中，“0元房”分布在3-5層等采光不佳的不良位置，存在很大的滯銷可能，按照以往經(jīng)驗(yàn)，滯銷房產(chǎn)的預(yù)計(jì)銷售周期為6-7年；在全部為住宅用房的樓宇中，“0元房”分布在1-2層。福地置業(yè)會(huì)與購(gòu)買“0元房”的購(gòu)房者簽訂房款返還協(xié)議書(shū)，雙方約定購(gòu)房者一次性交齊“0元房”房款或購(gòu)房按揭貸款已經(jīng)到達(dá)該公司賬戶時(shí)，雙方即可簽訂《商品房預(yù)售合同書(shū)》，房屋產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者所有，福地置業(yè)會(huì)于入住7年后將購(gòu)房者已上交的房款一次性無(wú)息全額返還給購(gòu)房者。“0元房”的房款全部用于山水圣城二期、三期工程的開(kāi)發(fā)。

二、案例討論與分析

（一）山水圣城二期、三期項(xiàng)目的數(shù)據(jù)整理

1.項(xiàng)目成本。山水圣城一期的總建筑面積約為90 500平方米，二期、三期項(xiàng)目總建筑面積約為203 000平方米，項(xiàng)目成本主要包括土地成本、相關(guān)費(fèi)用和其他成本三個(gè)部分，成本合計(jì)6 738.5萬(wàn)元。

2.銷售收益。若按18層之高層公寓等住宅類產(chǎn)品面積計(jì)算，建筑面積約為203 000平方米，均價(jià)約為 3 500元/平方米。由以上數(shù)據(jù)整理可得，住宅類產(chǎn)品的總銷售額預(yù)計(jì)為71 050萬(wàn)元。

單位利潤(rùn)=銷售單價(jià)-成本單價(jià)=3 500-（400+1 800+3 500×17%）=705（元/平方米），項(xiàng)目純利潤(rùn)約為：總建筑面積×單位利潤(rùn)=203 000×705= 14 311.5（萬(wàn)元）。隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)、房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲（且我們較好的控制了原材料成本），利潤(rùn)也會(huì)提升至20.14%。

（二）“0元房”籌資方式的數(shù)據(jù)整理

在此案例中，“0元房”的銷售始于開(kāi)盤(pán)預(yù)售期，還款期為入住后的7年，所以資金實(shí)際使用期限為8年。至于“0元房”所占的建筑面積，我們以均值約算。按照合同規(guī)定，“0元房”的價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)上調(diào)200元/平方米，將以上數(shù)據(jù)帶入可計(jì)算出企業(yè)利用“0元房”籌集到的資金為2 579.64萬(wàn)元。

而“0元房”8年后的價(jià)格為該公司實(shí)際支付的利息。根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)，從2009-2013年濰坊市的平均房?jī)r(jià)來(lái)看，濰坊房?jī)r(jià)平均每年的增長(zhǎng)率為5.94%?！?元房”8年后的房?jī)r(jià)為4 092.97萬(wàn)元。將實(shí)際利息以最低利潤(rùn)率20.14%為折現(xiàn)率折現(xiàn)，得到現(xiàn)值943.08萬(wàn)元。

（三）對(duì)“0元房”籌資方式的創(chuàng)新性和可行性研究

1.創(chuàng)新性研究。從籌資渠道上看，“0元房”籌資方式屬于民間資金渠道，購(gòu)房者手中的結(jié)余貨幣游離于銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)之外，來(lái)源廣，借貸手續(xù)靈活、簡(jiǎn)便，避免了常規(guī)籌資渠道下籌資方式的繁雜手續(xù)，也避開(kāi)了國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的限制政策，實(shí)現(xiàn)了籌資渠道上的創(chuàng)新。

從籌資速度上看，“0元房”籌資方式保證了資金的籌集速度，利用購(gòu)房者的搶購(gòu)心理實(shí)現(xiàn)了及時(shí)籌資，并將資金及時(shí)投入到企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中。

從籌資風(fēng)險(xiǎn)上看，企業(yè)和購(gòu)房者都愿意相信未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定上漲，即使該公司在7年之內(nèi)倒閉而無(wú)法還款，購(gòu)房者仍可擁有房屋產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行下一輪銷售。企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房者，而購(gòu)房者則因?yàn)閾碛蟹课莓a(chǎn)權(quán)而不必承擔(dān)過(guò)多損失。當(dāng)然，企業(yè)在房?jī)r(jià)上下波動(dòng)幅度過(guò)大或者宏觀政策調(diào)控抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，可能會(huì)承擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)。

2.可行性研究?！?元房”的銷售政策從籌資方式、籌資環(huán)境、收益成本比較和操作方法上都具有可行性。限于篇幅，本文重點(diǎn)從收益和成本上，結(jié)合機(jī)會(huì)成本理論對(duì)采用“0元房”與直接銷售兩種籌集資金方式進(jìn)行分析。

假設(shè)參與“0元房”活動(dòng)的房產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格（購(gòu)房者交齊的房款）為p，p為常數(shù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)x年后返還p，折現(xiàn)為p/1.2014x，則采用“0元房”籌資方式對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)講籌集的資金實(shí)為p×（1-1/1.2014x）。如果采用直接銷售的方式，則x年后獲得的資金為p×1.0594x，折現(xiàn)即為p×1.0594x/1.2014x，將兩種方式籌集的資金的現(xiàn)值相除求商，定義為“滯銷房產(chǎn)籌資方式?jīng)Q策函數(shù)”，公式如下：

y=（1-1/1.2014x）/（1.0594x/1.2014x）

顯然，當(dāng)y大于1時(shí)，說(shuō)明采用“0元房”籌資方式獲得的資金更多，應(yīng)采用“0元房”籌資方式籌資；反之則說(shuō)明應(yīng)采用直接銷售的方式。由公式可知，x=4.42時(shí)，y=1，故決策的臨界點(diǎn)為x=4.42，也就是說(shuō)，當(dāng)完成銷售滯銷房產(chǎn)所用的平均時(shí)間即銷售周期大于4.42年時(shí)，采用“0元房”籌資方式籌集資金，反之則采用直接銷售的方式。然而，在實(shí)際情況中，還款周期與滯銷房產(chǎn)銷售周期不一定相等。對(duì)于還款周期，用不虧損情況下的最短還款周期來(lái)確定，在本案例中，建筑成本為 1 948.67萬(wàn)元，“0元房”籌集到的資金為2 579.64萬(wàn)元，設(shè)還款周期的盈虧臨界值為m，則有2 579.64/（1-1/1.2014m）=1 948.67，求得m=7.67年，即實(shí)現(xiàn)盈利的還款周期為8年。endprint

因還款周期與滯銷房產(chǎn)銷售周期不一致，上述籌資方式?jīng)Q策函數(shù)應(yīng)該做相應(yīng)變化。設(shè)滯銷房產(chǎn)銷售周期為n年，則籌資方式?jīng)Q策函數(shù)為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產(chǎn)公司對(duì)“0元房”的業(yè)主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實(shí)際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬(wàn)元），需要在8年后償還，現(xiàn)值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬(wàn)元），因此實(shí)際籌集的資金現(xiàn)值為1 985.27萬(wàn)元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬(wàn)元），折現(xiàn)后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬(wàn)元）。

從機(jī)會(huì)成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會(huì)造成無(wú)法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業(yè)籌資與房屋銷售相結(jié)合

籌資決定了企業(yè)資金的來(lái)源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現(xiàn)了資金的流動(dòng)，且均流向企業(yè)。銷售是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)的重要途徑。目前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，產(chǎn)品銷售成為其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源之一。如果現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品定位較好，適應(yīng)市場(chǎng)需求，則經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。若無(wú)法保證預(yù)期的銷售水平，就無(wú)法轉(zhuǎn)移在建項(xiàng)目的建設(shè)和銷售的大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一旦周期過(guò)長(zhǎng)，尾盤(pán)超過(guò)20%，不僅投資商的利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，還可能給企業(yè)及銀行帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進(jìn)行銷售。而“0元房”策略使得這類房產(chǎn)不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達(dá)到籌資目的的同時(shí)，還促進(jìn)了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，縮短了資金回收周期，使企業(yè)利潤(rùn)得以實(shí)現(xiàn)。

（二）企業(yè)籌資與企業(yè)戰(zhàn)略及生命周期相結(jié)合

生命周期是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資策略的根本出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)其不同的生命周期制定出相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略，其終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展?；I資策略作為房企發(fā)展過(guò)程中最重要的決策之一，影響著企業(yè)走向和發(fā)展速度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足于企業(yè)所處的生命周期階段，并結(jié)合該階段的總體戰(zhàn)略，采取服從企業(yè)戰(zhàn)略的籌資決策。而中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為走房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化道路，形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。案例中的企業(yè)處在新設(shè)成長(zhǎng)期，規(guī)模尚小，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求建造出受歡迎的產(chǎn)品，提高知名度和美譽(yù)度；在銷售方面要及時(shí)銷售房產(chǎn)，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財(cái)、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業(yè)著眼長(zhǎng)期發(fā)展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項(xiàng)目，研究、利用購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的不同心理，針對(duì)看漲房?jī)r(jià)的心理制定了“0元房”的銷售方法，實(shí)現(xiàn)了籌資方式的創(chuàng)新。endprint

因還款周期與滯銷房產(chǎn)銷售周期不一致，上述籌資方式?jīng)Q策函數(shù)應(yīng)該做相應(yīng)變化。設(shè)滯銷房產(chǎn)銷售周期為n年，則籌資方式?jīng)Q策函數(shù)為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產(chǎn)公司對(duì)“0元房”的業(yè)主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實(shí)際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬(wàn)元），需要在8年后償還，現(xiàn)值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬(wàn)元），因此實(shí)際籌集的資金現(xiàn)值為1 985.27萬(wàn)元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬(wàn)元），折現(xiàn)后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬(wàn)元）。

從機(jī)會(huì)成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會(huì)造成無(wú)法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業(yè)籌資與房屋銷售相結(jié)合

籌資決定了企業(yè)資金的來(lái)源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現(xiàn)了資金的流動(dòng)，且均流向企業(yè)。銷售是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)的重要途徑。目前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，產(chǎn)品銷售成為其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源之一。如果現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品定位較好，適應(yīng)市場(chǎng)需求，則經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。若無(wú)法保證預(yù)期的銷售水平，就無(wú)法轉(zhuǎn)移在建項(xiàng)目的建設(shè)和銷售的大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一旦周期過(guò)長(zhǎng)，尾盤(pán)超過(guò)20%，不僅投資商的利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，還可能給企業(yè)及銀行帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進(jìn)行銷售。而“0元房”策略使得這類房產(chǎn)不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達(dá)到籌資目的的同時(shí)，還促進(jìn)了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，縮短了資金回收周期，使企業(yè)利潤(rùn)得以實(shí)現(xiàn)。

（二）企業(yè)籌資與企業(yè)戰(zhàn)略及生命周期相結(jié)合

生命周期是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資策略的根本出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)其不同的生命周期制定出相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略，其終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展?；I資策略作為房企發(fā)展過(guò)程中最重要的決策之一，影響著企業(yè)走向和發(fā)展速度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足于企業(yè)所處的生命周期階段，并結(jié)合該階段的總體戰(zhàn)略，采取服從企業(yè)戰(zhàn)略的籌資決策。而中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為走房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化道路，形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。案例中的企業(yè)處在新設(shè)成長(zhǎng)期，規(guī)模尚小，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求建造出受歡迎的產(chǎn)品，提高知名度和美譽(yù)度；在銷售方面要及時(shí)銷售房產(chǎn)，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財(cái)、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業(yè)著眼長(zhǎng)期發(fā)展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項(xiàng)目，研究、利用購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的不同心理，針對(duì)看漲房?jī)r(jià)的心理制定了“0元房”的銷售方法，實(shí)現(xiàn)了籌資方式的創(chuàng)新。endprint

因還款周期與滯銷房產(chǎn)銷售周期不一致，上述籌資方式?jīng)Q策函數(shù)應(yīng)該做相應(yīng)變化。設(shè)滯銷房產(chǎn)銷售周期為n年，則籌資方式?jīng)Q策函數(shù)為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產(chǎn)公司對(duì)“0元房”的業(yè)主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實(shí)際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬(wàn)元），需要在8年后償還，現(xiàn)值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬(wàn)元），因此實(shí)際籌集的資金現(xiàn)值為1 985.27萬(wàn)元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬(wàn)元），折現(xiàn)后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬(wàn)元）。

從機(jī)會(huì)成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會(huì)造成無(wú)法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業(yè)籌資與房屋銷售相結(jié)合

籌資決定了企業(yè)資金的來(lái)源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現(xiàn)了資金的流動(dòng)，且均流向企業(yè)。銷售是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)的重要途徑。目前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，產(chǎn)品銷售成為其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源之一。如果現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品定位較好，適應(yīng)市場(chǎng)需求，則經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。若無(wú)法保證預(yù)期的銷售水平，就無(wú)法轉(zhuǎn)移在建項(xiàng)目的建設(shè)和銷售的大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一旦周期過(guò)長(zhǎng)，尾盤(pán)超過(guò)20%，不僅投資商的利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，還可能給企業(yè)及銀行帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進(jìn)行銷售。而“0元房”策略使得這類房產(chǎn)不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達(dá)到籌資目的的同時(shí)，還促進(jìn)了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，縮短了資金回收周期，使企業(yè)利潤(rùn)得以實(shí)現(xiàn)。

（二）企業(yè)籌資與企業(yè)戰(zhàn)略及生命周期相結(jié)合

生命周期是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資策略的根本出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)其不同的生命周期制定出相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略，其終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展?；I資策略作為房企發(fā)展過(guò)程中最重要的決策之一，影響著企業(yè)走向和發(fā)展速度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足于企業(yè)所處的生命周期階段，并結(jié)合該階段的總體戰(zhàn)略，采取服從企業(yè)戰(zhàn)略的籌資決策。而中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為走房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化道路，形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。案例中的企業(yè)處在新設(shè)成長(zhǎng)期，規(guī)模尚小，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求建造出受歡迎的產(chǎn)品，提高知名度和美譽(yù)度；在銷售方面要及時(shí)銷售房產(chǎn)，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財(cái)、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業(yè)著眼長(zhǎng)期發(fā)展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項(xiàng)目，研究、利用購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的不同心理，針對(duì)看漲房?jī)r(jià)的心理制定了“0元房”的銷售方法，實(shí)現(xiàn)了籌資方式的創(chuàng)新。endprint