2014年長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報研究

曾鋒 陳敦旭 毛欣欣

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展狀況是城市建設(shè)和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要表現(xiàn)。本文在對長沙市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析基礎(chǔ)上，選取了住宅底商、綜合體商業(yè)、專業(yè)市場三大類別共52個樣本進行調(diào)查，對商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率進行剖析，得出長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)結(jié)論，并提出促進商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：住宅底商；綜合體商業(yè)；專業(yè)市場；投資回報率

近年來隨著長沙城市的擴張及地產(chǎn)格局的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步煥發(fā)出活力，進入了黃金發(fā)展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業(yè)地產(chǎn)面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應量過大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報，有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實際運營情況，對促進長沙商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟匹配發(fā)展、適當掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風險、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。

一、長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快

相對于國內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來說，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度很快。1995年-2000年，長沙市區(qū)人口還不到200萬，商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來時，長沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來，尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出，為長沙商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的血液，促進了商業(yè)格局的再次銳變。

2.商業(yè)地產(chǎn)市場運行基本穩(wěn)定

近三年來長沙商業(yè)地產(chǎn)的供應呈現(xiàn)短期內(nèi)供應量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩(wěn)定等特點。在供需結(jié)構(gòu)上，商業(yè)地產(chǎn)的供應有井噴現(xiàn)象，2012年供應量最大，網(wǎng)簽成交面積在量上有所滯后于供應， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內(nèi)，但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)簽均價波動大。

表 2011年-2013年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)市場運行情況

（單位：萬㎡，元/㎡）

注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)市場預警預報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

3.新開發(fā)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)待售量大

近三年來長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬㎡，占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬㎡，其次依次為雨花區(qū)（57.84萬㎡）、天心區(qū)（34.36萬㎡）、開福區(qū)（30.74萬㎡）、望城區(qū)（25.53萬㎡）、芙蓉區(qū)（12.91萬㎡）。不難看出，商業(yè)供應量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)的待售量相對較高。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報分析

1.調(diào)查基本情況

本研究中商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場三類。調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進行，調(diào)研樣本為長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調(diào)研共發(fā)放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調(diào)研，調(diào)研回收有效樣本共52個。在調(diào)查分析中，商業(yè)地產(chǎn)投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設(shè)投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態(tài)租賃年投資回報率，是當年租金與商業(yè)總售價的比值。其中，商業(yè)總售價計算以評估的當前商業(yè)基準價格為準。

2.分類別投資回報率分析

注：圖中定期存款指整存整取

圖1 長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報率與存貸款基準利率的比較

2014年長沙商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報率為5.12%，在全國房地產(chǎn)商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產(chǎn)投資回報率研究中商鋪靜態(tài)投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報率以5.40%居于最高，專業(yè)市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%?？傮w上看，近年來長沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經(jīng)濟快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業(yè)租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優(yōu)越的地理優(yōu)勢，投資回報率最高，專業(yè)市場由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。

3.分區(qū)域投資回報率分析

圖2 各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率的比較

從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，開福區(qū)以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開福區(qū)是長沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業(yè)成交均價上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢十分明顯，城市綜合體以及專業(yè)市場的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開發(fā)接近飽和，可供商業(yè)開發(fā)的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報率均在總平均投資回報率之下。

4.分地段投資回報率分析

圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報率分片區(qū)的比較

從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.95%，三環(huán)以外投資回報率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報優(yōu)勢十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。

從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。

三、主要結(jié)論

長沙商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業(yè)5.40%，專業(yè)市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過剩、商業(yè)地產(chǎn)運營難度增大現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準、傳統(tǒng)市場發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問題。

四、對長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議

1.科學規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向

一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹壱?guī)劃。對于住宅底商商業(yè)配套比要進行適當?shù)目刂?，以提升小區(qū)品質(zhì)。在一個半徑5-10公里的范圍之內(nèi)，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心；另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強調(diào)體驗式消費理念，能實現(xiàn)購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務(wù)；專業(yè)市場立足專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強。

2.加強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營銷的市場監(jiān)管

提高商業(yè)地產(chǎn)準入門檻，對大型綜合體開發(fā)保持謹慎，嚴格按照房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管標準對商業(yè)地產(chǎn)資金進行監(jiān)管；嚴格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項目，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

3.加強商業(yè)地產(chǎn)后期運營的政策支持

在商業(yè)地產(chǎn)項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項目進行調(diào)整引導；加大對大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業(yè)招商平臺，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業(yè)地產(chǎn)項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。

4.推進商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級

鼓勵商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展，支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結(jié)合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當提高休閑娛樂在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導部分專業(yè)市場的外遷，為專業(yè)市場創(chuàng)造一個更合適的發(fā)展區(qū)域。

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作者簡介：曾鋒（1967- ），男，湖南邵東人，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心主任，碩士，研究方向：房地產(chǎn)市場