房企大者恒大

吳志輝

陳聰提出的奇點(diǎn)論，本人理解為房地產(chǎn)行業(yè)告別了野蠻生長(zhǎng)同時(shí)也波瀾壯闊的上半場(chǎng)，逐步進(jìn)入了更加復(fù)雜多變的下半場(chǎng)。行業(yè)到達(dá)中年的階段，才會(huì)有奇點(diǎn)；同時(shí)，在中年危機(jī)下我們難免有不少困惑和迷惘。

陳聰認(rèn)為房?jī)r(jià)穩(wěn)定是政策目標(biāo)，政府將在分類雙向調(diào)控之余，加快政策的反應(yīng)速度和引導(dǎo)市場(chǎng)合理的預(yù)期。確實(shí)，本屆中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控手段游刃有余，有意識(shí)地多采取市場(chǎng)化的手段，讓大家對(duì)于市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷逐步回歸到市場(chǎng)供需上，不采取“一刀切”的雙向調(diào)控政策會(huì)使得市場(chǎng)的供需更加趨于平衡，以免出現(xiàn)大起大落的后果。

房地產(chǎn)的大平穩(wěn)時(shí)代是必需的。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲壓力主要也是集中于部分核心城市而已，很多三、四線城市由于供過(guò)于求根本就不存在價(jià)格大幅上漲的壓力，不少地方政府更面臨著比較嚴(yán)峻的債務(wù)問(wèn)題，這是一個(gè)影響當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策取向的重要因素。例如某市本級(jí)財(cái)政為30億元（含國(guó)家轉(zhuǎn)移支付），其高速路負(fù)債33億元，還有其他的交通投資、醫(yī)療投資、電力投資、教育投資、水務(wù)投資等，預(yù)計(jì)總負(fù)債60多億元以上，也就是說(shuō)市政府除了維持供水、供電、醫(yī)療和教育等必需的公共服務(wù)之外，還得操心著如何還債，這是一件讓人相當(dāng)頭大的事情。一般而言，影子銀行放出來(lái)的貸款，會(huì)把費(fèi)用和撥備全部扣除，地方政府只能拿到80-90%，借新還舊的成本事實(shí)上很高，債務(wù)雪球只會(huì)越滾越大。所幸的是，這個(gè)城市賣地每年有20億元收益。這些城市一旦地價(jià)明顯下跌，其債務(wù)償付壓力將會(huì)更大。所以，調(diào)控分城施策是當(dāng)下更加合理的政策選擇。

奇點(diǎn)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)仍無(wú)需悲觀。即使判斷市場(chǎng)波動(dòng)的邏輯和方法都已經(jīng)成型，如土地購(gòu)置、新開(kāi)工、房地產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、資金面、行業(yè)供需狀況等，即使行業(yè)進(jìn)入了平穩(wěn)健康發(fā)展的新時(shí)代，如政策長(zhǎng)效機(jī)制的建立、二元市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的完善、更加市場(chǎng)化的調(diào)控方式等，但中國(guó)家庭部門的資產(chǎn)負(fù)債表更加值得我們重新審視。從儲(chǔ)蓄率、可支配收入和杠桿率來(lái)探討市場(chǎng)的需求，我們相信，中長(zhǎng)期家庭部門加杠桿行為仍是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的最重要?jiǎng)恿?。與此同時(shí)，我們相信隨著行業(yè)飽和度的提升，疊加儲(chǔ)蓄率回落和中國(guó)利率市場(chǎng)化推進(jìn)等因素影響，奇點(diǎn)之后房?jī)r(jià)的上漲速度趨勢(shì)性放緩，房屋將回歸居住屬性，但在非金融資產(chǎn)里，自用房屋依然會(huì)是家庭財(cái)富的第一大項(xiàng)。在這樣的大背景下，國(guó)內(nèi)以資產(chǎn)作為信用的融資體制將使得大開(kāi)發(fā)商擁有更高的融資額度，其內(nèi)部收益率（IRR）與融資成本的裂口更大，加之其他先發(fā)優(yōu)勢(shì)，大房企在行業(yè)大平穩(wěn)的時(shí)代里，可以不斷提升市占率從而提高銷售金額。大者恒大，與陳聰?shù)呐袛嘞喾氖俏磥?lái)大房企估值修復(fù)行情將會(huì)來(lái)臨。

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