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    市場(chǎng)心態(tài)和購(gòu)買(mǎi)力決定房?jī)r(jià)漲跌

    2014-06-05 03:05:06孫華良
    新民周刊 2014年21期
    關(guān)鍵詞:宋衛(wèi)平綠城預(yù)判

    孫華良

    從業(yè)二十多年,我算是老資格的業(yè)內(nèi)人士,見(jiàn)識(shí)過(guò)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的亂局,但沒(méi)有見(jiàn)過(guò)今天的如此“迷亂”。各類(lèi)“磚家”、“行家”站在各自不同的角度,注釋著這種“迷亂”局勢(shì),并進(jìn)行著各種預(yù)判和猜測(cè),或者“蠱惑”。

    預(yù)測(cè)上海房?jī)r(jià)將大跌者,在如此“迷亂”困局時(shí),再鼓噪上海房?jī)r(jià)將大跌,我想絕大多數(shù)人是不會(huì)信服的。預(yù)判上海房?jī)r(jià)將大漲者,在如此“迷亂”困局時(shí),再煽動(dòng)上海房?jī)r(jià)將大漲,我想絕大多數(shù)人亦是不會(huì)相信的。真的,上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)陷入僵局。如果不出現(xiàn)政策變局,上海房?jī)r(jià)將陷入“迷亂”之途,且會(huì)搖擺前行。

    我曾經(jīng)預(yù)判2013年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),在當(dāng)時(shí)悲哀的市場(chǎng)氛圍中,我是謹(jǐn)慎“看多”者。當(dāng)時(shí)“今日房產(chǎn)”電視采訪(fǎng)我時(shí),我說(shuō):“市場(chǎng)平平淡淡才是真?!倍Y(jié)果是2013年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,風(fēng)生水起。那么,跳躍出了去年上海樓市“平平淡淡”的市場(chǎng)格局,大躍進(jìn)式地虛高到市場(chǎng)量?jī)r(jià)頂端,出現(xiàn)今年沖高回落的市場(chǎng)格局,也是正常合理的動(dòng)作。不必咒罵,不必哀嚎,也不必奢望在今年上海會(huì)出現(xiàn)政策救市的舉措。

    記得去年“星地產(chǎn)”電視欄目舉辦活動(dòng)時(shí),讓我作為主要嘉賓發(fā)言。在一片歡呼樓市“漲得如此多嬌”的贊譽(yù)聲中,我堅(jiān)決地認(rèn)為:“在國(guó)家政策調(diào)控的大背景之下,千萬(wàn)不要盲目樂(lè)觀(guān)地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。上海能保持每年1000萬(wàn)平方米的成交量,且交易價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng),就是房地產(chǎn)行業(yè)的最大福音?!?/p>

    2013年上海新建商品房交易量達(dá)1200萬(wàn)平方米左右,是一種絕對(duì)超出預(yù)期的市場(chǎng)交易量。這種戴著“限購(gòu)限貸”枷鎖強(qiáng)跳出的優(yōu)美舞姿,肯定是一種超體力的“透支”運(yùn)動(dòng)。因此,2014年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交量下降,肯定是正常的市場(chǎng)規(guī)律。

    今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的“賽程”已近半,盡管整體房?jī)r(jià)繼續(xù)微漲,但漲幅收窄。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年4月份70個(gè)城市中,一線(xiàn)城市同比漲幅繼續(xù)同步收窄,上海占居首位,相比上海3月份最高漲幅繼續(xù)收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。令人擔(dān)憂(yōu)的是,上海新建商品房的交易量下降的速度明顯。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年5月18日前上海新建商品房成交量?jī)H為31萬(wàn)平方米,同比和環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。僅憑目前已成交的上海新建商品房數(shù)據(jù)來(lái)判斷,今年要達(dá)到1000萬(wàn)平方米的成交量,似乎有些困難。如果上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續(xù)下滑,肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)產(chǎn)生決定性的影響。

    因此,令人注目的上海房?jī)r(jià)何去何從?必須密切關(guān)注市場(chǎng)心態(tài)和市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的變化。

    上海樓市的市場(chǎng)心態(tài),嚴(yán)格來(lái)講由三種心態(tài)組合而成。一是政府心態(tài),二是開(kāi)發(fā)商心態(tài),三是購(gòu)房者心態(tài)。其中開(kāi)發(fā)商心態(tài)占據(jù)的權(quán)重最大,因?yàn)樗麄兪悄苤苯記Q定房?jī)r(jià)漲跌的“拍板者”。

    其一,政府心態(tài)顯而易見(jiàn),不必贅述,答案是肯定的。只要上海房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大漲,今年政府不會(huì)再出強(qiáng)有力的調(diào)控政策;只要上海房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大跌,今年政府不會(huì)祭出“松綁”樓市的救市手段。

    以目前靜態(tài)的市場(chǎng)發(fā)展格局分析判斷,今年應(yīng)該是上海樓市調(diào)控政策平穩(wěn)過(guò)渡年。

    其二,開(kāi)發(fā)商心態(tài)極其復(fù)雜,酸甜苦辣五味俱全。因此,復(fù)雜折騰的開(kāi)發(fā)商心態(tài),也使上海房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)撲朔迷離。

    因?yàn)闊o(wú)所適從,所以影響開(kāi)發(fā)商心態(tài)的因素就顯得極其敏感。

    今年“五一”小長(zhǎng)假期間,全國(guó)54個(gè)城市樓市持續(xù)“遇冷”,總成交量同比下降32.5%。因此,不少業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)拐點(diǎn)基本確立。盡管我們不相信“崩盤(pán)論”和“拐點(diǎn)論”,但這種“遇冷”的僵局,肯定會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)決策心態(tài)。

    今年4月份,上海最熱的自貿(mào)區(qū)——浦東唐鎮(zhèn)板塊中高端住宅項(xiàng)目金大元公司的御瓏公館,打響了上海樓市巨幅降價(jià)第一槍?zhuān)?.2折“大甩賣(mài)”,原價(jià)每平方米均價(jià)5萬(wàn)元,直降至每平方米均價(jià)3.6萬(wàn)元。盡管是上海樓市“個(gè)案”現(xiàn)象,或許還有難言的隱情。但市場(chǎng)輿論一片嘩然,更讓不少開(kāi)發(fā)商心驚膽戰(zhàn),怕引發(fā)“多米諾骨牌”倒塌效應(yīng)。金大元無(wú)奈打出的上海樓市降價(jià)“第一槍”,肯定會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)判心態(tài)。

    而綠城易主鬧劇,更震撼著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè),影響著開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢(shì)的預(yù)判心態(tài)。

    被譽(yù)為產(chǎn)品主義教父的宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)身離開(kāi)綠城,是否會(huì)讓人聯(lián)想到房地產(chǎn)行業(yè)的前景茫然。否則,房地產(chǎn)品質(zhì)至上的堅(jiān)守者宋衛(wèi)平為何要放棄宏偉理想。是他理智看淡房地產(chǎn)行業(yè)?還是勝利大逃亡跳離行業(yè)苦海。

    《新民晚報(bào)》刊登了一篇程友進(jìn)先生寫(xiě)的《綠城不死》的評(píng)論文章,程友進(jìn)自己承認(rèn)有點(diǎn)感情用事地高度評(píng)價(jià)了綠城精神。但有些評(píng)語(yǔ)還是具有專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的:“綠城強(qiáng)產(chǎn)品弱銷(xiāo)售,重理念輕市場(chǎng),超感性非理性是事實(shí)?!?/p>

    我在上期獨(dú)家評(píng)論的文章中不是先見(jiàn)之明地寫(xiě)過(guò)這樣一段文字:“如果全國(guó)人民都不買(mǎi)綠城的高價(jià)房,那么,悲哀的宋衛(wèi)平先生豈不是把所有房產(chǎn)產(chǎn)品,都要當(dāng)成作品收藏和珍藏啦。天佑綠城,堅(jiān)挺房?jī)r(jià),嗚呼哀哉!”

    當(dāng)時(shí)我寫(xiě)此段評(píng)論時(shí),僅僅是出于一種行業(yè)調(diào)侃,同時(shí),也是對(duì)綠城輕市場(chǎng)和弱銷(xiāo)售現(xiàn)狀的鞭策。但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到,宋衛(wèi)平?jīng)]有選擇堅(jiān)守,而是選擇逃亡。而如今房地產(chǎn)行業(yè)處于“蛻變”時(shí)期,所謂的綠城品質(zhì)精神,所謂的產(chǎn)品主義教父,都應(yīng)該扔進(jìn)歷史的垃圾堆里。因?yàn)樗涡l(wèi)平先生最終是放棄了綠城品質(zhì)精神,放棄了產(chǎn)品主義,甚至放棄了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的堅(jiān)守。而這種放棄和“逃跑主義”的方式,對(duì)目前的中國(guó)樓市將產(chǎn)生致命的影響,影響著眾多開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)守行業(yè)心態(tài)。在此,我依然如此調(diào)侃,今天宋衛(wèi)平先生放棄了綠城品質(zhì)精神,就不配當(dāng)產(chǎn)品主義教父,而是一個(gè)“逃亡”懦夫。綠城已死,精神不復(fù)!除非出現(xiàn)一種極端的現(xiàn)象,那宋衛(wèi)平先生就是一個(gè)有先見(jiàn)之明的“圣者”。這種極端的現(xiàn)象就是,宋衛(wèi)平先生在樓市崩盤(pán)前成功逃頂。

    是逃離行業(yè),放棄房?jī)r(jià);還是堅(jiān)守行業(yè),堅(jiān)挺房?jī)r(jià),是當(dāng)下眾多開(kāi)發(fā)商糾結(jié)的心病。這種莫測(cè)的市場(chǎng)心態(tài),將影響著上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

    丁祖昱先生有關(guān)樓市降價(jià)銷(xiāo)售的結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析,值得業(yè)內(nèi)外人士認(rèn)真閱讀和學(xué)習(xí):“我對(duì)12個(gè)降價(jià)城市的53個(gè)典型項(xiàng)目在降價(jià)之后的銷(xiāo)售效果進(jìn)行了詳盡分析,結(jié)果顯示:三成的樓盤(pán)效果非常顯著;一成的樓盤(pán)有效果但不明顯;約60%的樓盤(pán)卻沒(méi)有收到預(yù)期效果。降價(jià)之后依然成交沒(méi)有起色,卻陷入了降價(jià)也賣(mài)不掉的怪圈?!?/p>

    丁祖昱先生的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論,是一種典型的市場(chǎng)現(xiàn)狀。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,房?jī)r(jià)該不該降是一個(gè)糾結(jié)問(wèn)題,房?jī)r(jià)降多少才能“以?xún)r(jià)換量”又是一個(gè)致命死結(jié)。嗚呼哀哉!“不在沉默中爆發(fā),就在沉默中滅亡”,也有可能在堅(jiān)守房?jī)r(jià)中贏得勝利的曙光。

    其三,購(gòu)房者心態(tài)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。目前市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚,是因?yàn)橘?gòu)房者也受到“拐點(diǎn)論”的輻射影響,也受到房?jī)r(jià)下跌的恐嚇,怕摸頂套牢。盡管房?jī)r(jià)下跌可以砸售樓處泄憤,但法律肯定不支持買(mǎi)高房?jī)r(jià)后而遭賠償。因此,購(gòu)房者唯一自保的方法是觀(guān)望等待。因?yàn)樗麄儧](méi)有水平判斷出房?jī)r(jià)的底部,唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是大家進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)時(shí),他們才會(huì)放心進(jìn)場(chǎng),或者沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)。

    我始終堅(jiān)持這樣的觀(guān)點(diǎn),上海樓市始終不缺購(gòu)買(mǎi)力,我曾歸納上海樓市的有效購(gòu)買(mǎi)群體:一是剛需和改善型的購(gòu)買(mǎi)需求;二是動(dòng)拆遷戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)需求;三是結(jié)婚用房的購(gòu)買(mǎi)需求;四是外省市居民和境外人士的購(gòu)買(mǎi)需求。這四類(lèi)購(gòu)買(mǎi)群體的需求,至少可以支撐上海每年1000萬(wàn)平方米的新房交易量。

    目前缺少的是購(gòu)買(mǎi)信心,或者是購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的判斷。是否開(kāi)發(fā)商降價(jià)他們肯進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)?從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀判斷,沒(méi)有三四個(gè)月的觀(guān)望僵持,是很難見(jiàn)分曉的。上海房?jī)r(jià)走勢(shì)的轉(zhuǎn)機(jī),應(yīng)該出現(xiàn)在今年9-10月份。這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)走勢(shì)的變化,要么開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)吸引購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi),要么是購(gòu)房者相信降價(jià)無(wú)望而無(wú)奈進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。

    應(yīng)該相信,上海樓市是會(huì)在買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈中,尋找一個(gè)價(jià)格的平衡點(diǎn),形成有效的市場(chǎng)交易量,這樣,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持有序健康的發(fā)展進(jìn)程。endprint

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