從地產(chǎn)角度看別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

趙衛(wèi)東

摘 要：本文以多年從事別墅住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，歸納梳理現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于別墅住區(qū)在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)，從地產(chǎn)角度指出別墅小區(qū)規(guī)劃需注意的若干問題。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)；別墅；規(guī)劃

別墅住區(qū)作為房地產(chǎn)開發(fā)的一種類型，以其成本低、利潤高、周期短的優(yōu)點(diǎn)，一直是各房地產(chǎn)公司熱衷開發(fā)的對(duì)象。雖然城市建設(shè)用地越來越緊張，規(guī)劃條件越來越背離別墅社區(qū)發(fā)展的方向，但各地產(chǎn)商與設(shè)計(jì)公司仍是千方百計(jì)地推動(dòng)這一地產(chǎn)類型向著多元化、效益化及創(chuàng)新性發(fā)展。

別墅住區(qū)的分類，根據(jù)消費(fèi)目的與對(duì)象的不同可分為度假型、近郊第二居所型以及城市居家型幾種；根據(jù)社區(qū)形態(tài)可分為獨(dú)立型社區(qū)與混合型社區(qū)兩種；根據(jù)物業(yè)形態(tài)可分獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、合院等。不同的別墅社區(qū)類型要求規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有不同的處理手法，如何高效利用土地、創(chuàng)造適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品、合理利用各種資源、提供優(yōu)美良好的住區(qū)環(huán)境等，將是別墅社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)課題。本文嘗試以多年從事別墅住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，歸納并總結(jié)較為常見的別墅住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，以及從地產(chǎn)的角度指出別墅住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)需注意的一些問題。

1 規(guī)劃設(shè)計(jì)

別墅住區(qū)的規(guī)劃要點(diǎn)，主要表現(xiàn)在住區(qū)形態(tài)的確定、住區(qū)規(guī)劃布局、空間處理以及道路形態(tài)選擇等方面，以下逐一論述。

1.1 不同容積率下的別墅住區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃對(duì)策

容積率是衡量別墅住區(qū)檔次標(biāo)準(zhǔn)的基本條件之一。容積率越低，其單位住宅占用土地資源就越多，從而越能建造高檔次的別墅產(chǎn)品。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)棟別墅住區(qū)容積率一般在0.5以下，其余的住區(qū)類型會(huì)在0.4～0.8之間。在國家早已不批1.0容積率以下的居住用地的前提下，只能利用規(guī)劃條件的靈活性實(shí)現(xiàn)合理的別墅社區(qū)規(guī)劃。

其一為商業(yè)用地做別墅產(chǎn)品，商業(yè)用地沒有1.0容積率的限制，地產(chǎn)商可以以低于1.0的容積率規(guī)劃其社區(qū)產(chǎn)品，但需面對(duì)商業(yè)產(chǎn)權(quán)年限、商業(yè)水電價(jià)格、產(chǎn)權(quán)主體等問題，有一定的局限性。

其二為混合住區(qū)，就是以高容積率產(chǎn)品與低容積率的別墅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)，綜合平衡容積率，從而滿足規(guī)劃指標(biāo)的要求。這其中也有兩種處理方式，對(duì)于地塊較大的社區(qū)，高容積率社區(qū)與別墅社區(qū)以小區(qū)級(jí)道路分割形成各自獨(dú)立的社區(qū)，并分別管理，開發(fā)商可以在社區(qū)配套、園林景觀投入以及服務(wù)水平等方面區(qū)別對(duì)待，形成不同檔次的住區(qū)。另外一種對(duì)于地塊相對(duì)較小的地塊，只能選擇混合開發(fā)的模式，即別墅與其他容積率的住宅產(chǎn)品混合規(guī)劃，混合管理。

別墅社區(qū)的形態(tài)，主要受以下幾方面的規(guī)劃指標(biāo)制約：

（1）容積率，低容積率是別墅社區(qū)的特點(diǎn)，超過一定的容積率是無法做成別墅產(chǎn)品的。

（2）建筑密度，別墅區(qū)的占地較其他社區(qū)類型要大，故需要一定的密度指標(biāo)支持。

（3）建筑控高，除了純別墅社區(qū)外，要實(shí)現(xiàn)混合社區(qū)就要求有較高容積率的其他建筑來彌補(bǔ)別墅容積率不足的問題，要實(shí)現(xiàn)高容積率，唯有增加建筑高度。

一般來講，日照、控高以及建筑間距要求較低的地區(qū)如南方省份是較容易做到以上幾點(diǎn)的平衡的，其實(shí)現(xiàn)混合社區(qū)的容積率上限有時(shí)可以去到2.5以上，而住宅間距要求較大的地區(qū)要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的混合社區(qū)其容積率上限則要低得多。

在規(guī)劃條件均滿足要求的情況下，一個(gè)項(xiàng)目如何選擇不同的產(chǎn)品組合，涉及地產(chǎn)公司的市場(chǎng)定位、盈利測(cè)算問題。一般來說，別墅最大化其利潤率會(huì)最高，但去化速度要看具體項(xiàng)目的市場(chǎng)情況。

1.2 不同規(guī)劃布局方式下的空間環(huán)境

除產(chǎn)品外，社區(qū)的空間環(huán)境是體現(xiàn)別墅社區(qū)品質(zhì)的另一重要元素。別墅社區(qū)相對(duì)于多層、高層社區(qū)不同點(diǎn)在于，后者由于日照、間距的要求已經(jīng)留有足夠的公共空間，而前者則因其較小的建筑間距以及私家花園的設(shè)置導(dǎo)致余下的公共空間非常有限。故別墅社區(qū)要形成一定規(guī)模的公共空間，需要借助如住客會(huì)所、公共花園、景觀水面、綠化廣場(chǎng)等構(gòu)成元素，或者通過規(guī)劃布局手法“擠”出適當(dāng)?shù)目臻g也可以靈活實(shí)現(xiàn)這一目的。

1.2.1 行列式

這是別墅社區(qū)最基本的布局形式，平面布局緊湊高效，道路交通簡(jiǎn)單明了，但社區(qū)空間相對(duì)單調(diào)，多用于容積率要求較高的地塊。對(duì)于此種社區(qū)布局，常常以軸線變換的形式來打破沉悶，適當(dāng)讓空間產(chǎn)生收放效果，從而形成大小不一的景觀環(huán)境節(jié)點(diǎn)，提高社區(qū)的空間品質(zhì)。

1.2.2 組團(tuán)式

組團(tuán)式布局較行列式布局增加了靈活性及圍合感，組團(tuán)內(nèi)部以及組團(tuán)間自然形成的景觀空間讓別墅住區(qū)擁有了獨(dú)特的空間優(yōu)勢(shì)，從交通組織的角度看道路系統(tǒng)更清晰分明，其私密性也較行列式布局為高。組團(tuán)式布局一般都是采用盡端式道路設(shè)計(jì)，其組團(tuán)形態(tài)有條狀、塊狀、周邊圍合式以及單元組合式等。

1.2.3 自由式

自由式布局多見于容積率要求較低的社區(qū)，以獨(dú)棟別墅為主。單體的布局往往較好的結(jié)合了地形地貌以及景觀資源，每戶的占地也相對(duì)較大。這種社區(qū)由于建筑室外空間較大，公共環(huán)境可以做得比較寬裕，發(fā)揮也較為自由。

1.2.4 混合式

一般的別墅社區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模后，單純的布局方式未必能滿足所有地塊的需求，往往于不同的分區(qū)采用不同的手法，形成混合式的布局方式。

采用哪種布局方式，受產(chǎn)品定位、規(guī)劃條件、地形、用地形狀等條件的制約。另外需要注意的是，由于別墅屬于低層建筑，其間距相對(duì)較小，加上相同區(qū)域產(chǎn)品均為相同或相似的戶型復(fù)制，往往容易出現(xiàn)視線干擾的問題，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中給予關(guān)注。

1.3 道路系統(tǒng)的選擇

目前多高層社區(qū)一般采用人車分流的設(shè)計(jì)手法，區(qū)內(nèi)地面行走汽車的概率不高，而別墅社區(qū)由于占地較大的原因，采用人車分流設(shè)計(jì)的比較少，故高效安全的道路系統(tǒng)對(duì)于別墅社區(qū)顯得特別重要。一般來講，別墅社區(qū)的道路系統(tǒng)有以下幾種處理方法：

1.3.1 枝狀道路系統(tǒng)

這種道路系統(tǒng)主次分明，主干道一般不設(shè)置別墅的出入口，次干道一般為盡端式，可避免非本區(qū)車輛的穿越，對(duì)于行人相對(duì)安全，為別墅社區(qū)主要的道路布置模式。

1.3.2 環(huán)狀道路系統(tǒng)

這種道路系統(tǒng)一般不分主次，別墅分布道路兩旁，別墅入口直接開向車道，道路既是過境路，也是組團(tuán)道路。由于合并了道路功能，這種道路模式較為節(jié)約用地。

1.3.3 網(wǎng)狀道路系統(tǒng)

枝狀道路系統(tǒng)中如果次干道過長或社區(qū)組團(tuán)過大，會(huì)采用非盡端式的處理，這時(shí)主次路網(wǎng)相連通形成網(wǎng)狀道路系統(tǒng)，這種道路系統(tǒng)綜合了前述兩種道路系統(tǒng)的優(yōu)缺點(diǎn)。

1.3.4 混合道路系統(tǒng)

當(dāng)社區(qū)規(guī)模達(dá)到一定程度，或由于地形、景觀資源等因素，采用單一道路系統(tǒng)并不能解決問題時(shí)，會(huì)出現(xiàn)綜合多種道路系統(tǒng)混用的情況形成混合道路系統(tǒng)。

無論規(guī)模大小，別墅社區(qū)相對(duì)來說占地還是比較大的，加上別墅的排布方式較為緊湊，道路的走向受較大的限制。別墅區(qū)的道路設(shè)計(jì)往往優(yōu)先考慮汽車的通行，而忽略了行人的需求。故對(duì)于道路系統(tǒng)的規(guī)劃，需加強(qiáng)人行路線的設(shè)計(jì)，結(jié)合景觀軸及景觀節(jié)點(diǎn)打造以行人為本的景觀步行系統(tǒng)。

2 建筑設(shè)計(jì)

別墅單體設(shè)計(jì)以市場(chǎng)定位為前提，對(duì)于諸如開間、進(jìn)深、層高、功能、配置、立面風(fēng)格等均提出相應(yīng)的要求。

2.1 關(guān)于平面選型

目前市場(chǎng)上的別墅社區(qū)以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等形式為主，也有疊拼、合院、疊加、四孖等其他的形式。戶型的選擇前提必須以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，結(jié)合項(xiàng)目的位置、規(guī)劃條件、地形地貌、政策法規(guī)等綜合考慮，必要時(shí)還要進(jìn)行多方案的比較以及經(jīng)濟(jì)測(cè)算才能最終敲定。而大多數(shù)情況下會(huì)采用多種不同類型的組合，以適應(yīng)不同目標(biāo)客戶的需求。

2.2 關(guān)于戶型面積與功能配置

隨著地產(chǎn)價(jià)格的不斷增長，別墅的總價(jià)越來越高，為了保持市場(chǎng)的接受度，一般城市居家型的別墅社區(qū)其套型面積朝著經(jīng)濟(jì)型、小面積方向發(fā)展。旅游產(chǎn)品則走向兩個(gè)極端，擁有一線景觀資源的別墅由于屬于稀缺產(chǎn)品，套型面積往往做得比較大，而其他景觀資源欠缺的位置則盡量控制其套型面積以增加目標(biāo)客戶的范圍。

別墅套內(nèi)的功能配置向多元化方向發(fā)展，如增加各種功能房間的融合，創(chuàng)造室內(nèi)外花園的交融空間以及充分利用地下、天面空間等都是別墅單體設(shè)計(jì)追求的方向。

2.3 關(guān)于可變性設(shè)計(jì)

別墅產(chǎn)品因其整體產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，室內(nèi)空間布局的靈活性也較高，可實(shí)現(xiàn)可變性設(shè)計(jì)的要求。即在保持外圍護(hù)結(jié)構(gòu)不變的情況下內(nèi)部空間可根據(jù)需要自由靈活地進(jìn)行改造。這要求結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)必需考慮梁板布置方式的兼容性以及預(yù)留足夠的荷載余量。可變性設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)別墅產(chǎn)品價(jià)值增值的賣點(diǎn)之一。

2.4 關(guān)于立面風(fēng)格及個(gè)性立面處理

中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，別墅社區(qū)的立面風(fēng)格可謂百花齊放，豐富多彩，可以說幾乎囊括了世界上所有的風(fēng)格類型。各種民族形式、異國風(fēng)情到各種流派的現(xiàn)代手法，無疑對(duì)于客戶來說極具視覺沖擊力。如何選擇別墅社區(qū)的建筑風(fēng)格，對(duì)于建筑師來說，除了從市場(chǎng)、客戶的認(rèn)同感去進(jìn)行判斷外，建筑風(fēng)格對(duì)于當(dāng)?shù)貧夂虻倪m應(yīng)性也是需要認(rèn)真考慮的問題。另外，材料的選擇也是必須考慮的因素，這會(huì)影響最終的建成效果，避免出現(xiàn)那種不倫不類的模仿抄襲效果。

目前，別墅社區(qū)采用的復(fù)制方式對(duì)于社區(qū)的整體形象影響較大，降低了社區(qū)的品質(zhì)感。為了避免這種過于粗暴的復(fù)制帶來的單調(diào)感，別墅的立面設(shè)計(jì)往往采用同一平面不同立面或聯(lián)排別墅采用的非對(duì)稱處理的手法，讓整個(gè)社區(qū)看起來錯(cuò)落有致，富于變化。

2.5 關(guān)于舒適性設(shè)計(jì)

隨著對(duì)于居住舒適性的要求越來越高，更多的舒適性設(shè)備被引進(jìn)到別墅產(chǎn)品中來，如戶內(nèi)電梯、多聯(lián)空調(diào)機(jī)、中央熱水系統(tǒng)、空氣凈化設(shè)備、地暖設(shè)備等。在設(shè)計(jì)的過程中應(yīng)注意留好設(shè)備安裝的位置，做好立面的隱蔽以及協(xié)調(diào)好管線的走向及空間處理問題。

2.6 創(chuàng)新性問題

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引起別墅產(chǎn)品走向了多元化的發(fā)展道路，在傳統(tǒng)的獨(dú)棟聯(lián)排的形式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了諸如合院、疊加等概念的產(chǎn)品，打著“鄰里”等的理念吸引眼球，產(chǎn)生了一定的市場(chǎng)影響力。

但這種創(chuàng)新需要犧牲一定的功能，如出現(xiàn)朝向較差的戶型，噪音干擾與視線對(duì)望的問題、戶內(nèi)面積小樓層多的實(shí)用性問題等等，故注意在創(chuàng)新的同時(shí)避免產(chǎn)生新的問題。

2.7 面積贈(zèng)送問題

同樣，贈(zèng)送使用面積也是各地產(chǎn)商及購房者較為關(guān)注的事情。一般贈(zèng)送的方法，主要有平屋面的天面處理、坡屋面的夾層利用；室內(nèi)挑空空間的利用；地下空間的利用等。

由于政府規(guī)劃部門也不斷的修補(bǔ)一些政策的漏洞，贈(zèng)送空間的余地將越來越小。

3 結(jié) 語

別墅社區(qū)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品向人性化、多元化、精細(xì)化以及技術(shù)化發(fā)展，社區(qū)的品質(zhì)也不斷得到提升。一個(gè)好的別墅社區(qū)的形成需要好的產(chǎn)品、好的規(guī)劃，還需要時(shí)間的參與，特別對(duì)于社區(qū)景觀意念的形成，更是如此。好的社區(qū)隨著各種軟硬件的日益成熟，其初始的規(guī)劃及設(shè)計(jì)理念便會(huì)漸漸的形成并完整的展示出來。

參考文獻(xiàn)

[1]周毅.聯(lián)排住宅個(gè)性化設(shè)計(jì)初探.山西建筑，2009年第29期.