租房權(quán)益法定優(yōu)先 法無(wú)明示遵循契約

胡勇

住房是民生必需品，是一個(gè)家庭不可或缺的組成部分。然而，由于房?jī)r(jià)連年上漲，許多人在購(gòu)房無(wú)望之余，只能選擇租房居住。

租房應(yīng)當(dāng)簽訂房屋租賃合同。房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)遵循訂立合同的一般原則，即平等、自愿、公平、合法、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗的原則。同時(shí)，房屋租賃合同作為租賃合同的一種形式，雙方當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)遵循這類(lèi)合同的一些特殊規(guī)定。比如，合同法第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

租房居住者目前越來(lái)越多，希望租賃房屋的雙方都能掌握相關(guān)的法律知識(shí)，認(rèn)真審查合同條款，盡量避免糾紛的發(fā)生。

租期未到房被賣(mài)租客可以拒騰房

在鄭州做生意的小高很郁悶，明明是合法租賃的門(mén)面房，卻被新房東說(shuō)是 “非法占有”，還將自己告上法庭，要求騰出房子并賠償其損失。原來(lái)，在小高租房期間，原房主就將房產(chǎn)賣(mài)給了新房東。最終，當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ阂?“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由，判決小高可以繼續(xù)租賃該房屋，直至合同結(jié)束，無(wú)須騰房。

2007年年底，小高準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)一家煙酒店，便租下一個(gè)門(mén)面房，與房東李先生簽訂了房屋租賃合同，租期為5年。轉(zhuǎn)眼間，5年租期將滿(mǎn)，看著煙酒店的生意蒸蒸日上，小高決定繼續(xù)承租門(mén)面房。2012年，李先生和小高簽訂了新的租賃合同，約定租期仍為5年?？烧?dāng)小高繼續(xù)經(jīng)營(yíng)煙酒店的時(shí)候，一名姓王的女子卻找上門(mén)來(lái)，稱(chēng)李先生已將房子賣(mài)給自己，并要求小高立刻騰房。

“租賃合同才簽了三個(gè)月，房子怎么就被賣(mài)了？是不是搞錯(cuò)了?！毙「咭婚_(kāi)始還不相信，詢(xún)問(wèn)房東后竟得知，門(mén)面房確實(shí)已經(jīng)賣(mài)給了王大姐，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。這令小高很不滿(mǎn)，面對(duì)小高的質(zhì)疑，房東表示，愿意將剩余的租金退還給小高，至于房子的租賃期限問(wèn)題，他稱(chēng)是自己的房子愿意租就租，不愿意租就不租，也不違法。

除了小高不滿(mǎn)，提起剛買(mǎi)的門(mén)面房，王大姐也是一肚子怨氣。2012年6月4日，她通過(guò)中介公司從房主李先生處購(gòu)買(mǎi)了一間門(mén)面房，并簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，可眼看交房日期都過(guò)了好幾天了，王大姐還是沒(méi)有拿到房子，原因是舊房主的承租人小高拒絕搬出。

對(duì)此，王大姐很是氣憤。她認(rèn)為自己已經(jīng)是新房主，就有權(quán)把房子要回來(lái)。至于房子還在租賃期內(nèi)，王大姐說(shuō)，買(mǎi)房子之前，她是知道的，“我知道房子租給別人了，但那是承租人和舊房主之間的事，跟我沒(méi)關(guān)系，我購(gòu)買(mǎi)房子是符合法律規(guī)定的，他沒(méi)權(quán)利占著我的房子。 ”

為了要回房子，王大姐將小高訴至法院，要求其騰出房子并賠償“非法”占有期間造成的損失。

法院審理后認(rèn)為，李先生與小高的租賃關(guān)系已存在多年。在李先生將房屋賣(mài)給王大姐之前，就已經(jīng)與小高簽訂了租房協(xié)議，明確約定房屋租賃期限為5年。雖然原房屋所有權(quán)人李先生將房屋出賣(mài)給王大姐，但根據(jù)民法中“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，王大姐應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃協(xié)議。王大姐在購(gòu)房時(shí)明知房屋處于租賃狀態(tài)，對(duì)于租賃協(xié)議的效力其應(yīng)予遵守。在租賃期限沒(méi)有到期的情況下，她無(wú)權(quán)直接要求承租人小高提前返還租賃的房屋，故對(duì)其要求騰房并賠償損失的訴訟請(qǐng)求不予支持。

據(jù)此，法院作出了如上判決。

租房期間要退租剩余租金可索回

租房客在房屋租賃過(guò)程中因個(gè)人原因不能繼續(xù)租賃該房，要求解除租賃合同退回剩余租金的訴訟請(qǐng)求得到了當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ旱闹С帧?/p>

覃某訴稱(chēng)，其于2013年7月16日租賃權(quán)屬甘某的房屋，并與甘某簽訂了 《房屋租賃合同》，雙方在合同中約定了租賃期限、租賃金額及交付方式等相關(guān)事宜。合同簽訂當(dāng)天，覃某交付給甘某2013年7月16日至2014年1月15日期間的租金6600元、保證金1100元，共計(jì)7700元。租賃期間，由于覃某的個(gè)人原因不能繼續(xù)租賃甘某的房屋，故其向甘某要求解除租賃合同，同意甘某沒(méi)收保證金1100元，但要求甘某退還覃某剩余租金。由于甘某一直不予理會(huì)，無(wú)奈之下，覃某訴至法院，請(qǐng)求解除雙方的房屋租賃合同，并由甘某退還覃某剩余的租金，同時(shí)要求甘某賠償其誤工費(fèi)。

庭審中，甘某認(rèn)為覃某單方強(qiáng)制性終止合同，構(gòu)成違約，覃某提交的起訴書(shū)中也明確承認(rèn)違約，按照雙方所簽的《房屋租賃合同》來(lái)看，其不需要退還原告任何費(fèi)用。同時(shí)，覃某并未將所住房屋的鑰匙交還于甘某，直至2014年1月18日，甘某才拿到房屋的鑰匙，在鑰匙交還給甘某之前房屋仍受覃某控制使用，覃某有故意抵賴(lài)房租及無(wú)理敲詐之嫌。

法院審理后認(rèn)為，覃某與甘某所簽訂的《房屋租賃合同》主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容沒(méi)有違反相關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)恪守履行。甘某已于2013年10月17日收到覃某發(fā)出的關(guān)于因覃某個(gè)人原因要求與甘某解除合同的通知，該通知距起訴之日起已超過(guò)一個(gè)月時(shí)間，符合合同上述條款中關(guān)于解除合同的約定條件，故對(duì)于覃某要求確認(rèn)租賃合同終止的請(qǐng)求，法院予以支持。

關(guān)于退還租金的問(wèn)題，法院認(rèn)定覃某以書(shū)面形式通知甘某的時(shí)間為2013年10月17日，故覃某應(yīng)當(dāng)按照合同約定，向甘某支付通知期限內(nèi)的租金，即支付至2013年11月16日止。因覃某已向甘某交納2013年7月16日至2014年1月15日的租金 6600元，故甘某應(yīng)當(dāng)退還覃某2013年11月17日至2014年1月15日的租金2145.5元。覃某要求甘某賠償其誤工損失，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。

雖未簽約續(xù)租有效

李某自2001年12月起與張某簽訂為期8年的房屋租賃合同，合同到期后，雙方雖未續(xù)簽新的合同，但李某仍向張某交納租金。 2012年5月，張某因急需資金，在未告知李某的前提下以每平方米8800元的價(jià)格將上述房屋賣(mài)給了吳某，雙方辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。

事后知曉此事的李某認(rèn)為自己作為承租方享有對(duì)該門(mén)面房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，遂向法院起訴要求確認(rèn)張某與吳某所簽訂的 《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，并提出按相同價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該爭(zhēng)議房屋。

當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ阂粚徍笳J(rèn)為，李某與張某簽訂的房屋租賃合同真實(shí)有效。合同期屆滿(mǎn)，雙方雖未續(xù)簽書(shū)面合同，但李某仍使用租賃房屋并繳納租金，故雙方租賃關(guān)系繼續(xù)有效。當(dāng)張某決定出售該房時(shí)，應(yīng)依法提前3個(gè)月將售房事宜告知承租人，而張某與第三人吳某簽訂購(gòu)房合同及過(guò)戶(hù)行為，并未告知李某，侵害了李某享有的法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

法院在判決書(shū)中進(jìn)一步指出，合同無(wú)效并不等于承租人李某可以理所當(dāng)然地與張某建立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，仍應(yīng)需雙方形成合意，新合同方能成立，故法院對(duì)李某要求按第三人吳某出價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋的請(qǐng)求不予支持。