房?jī)r(jià)漲跌爭(zhēng)論不休 樓市進(jìn)入調(diào)整期

江瑜盈

近段時(shí)間，中國(guó)樓市最熱鬧的話題莫過(guò)于“崩盤(pán)論”和“挺漲派”的唇槍舌戰(zhàn)。住房問(wèn)題聯(lián)系著千家萬(wàn)戶，因此凡是和房?jī)r(jià)有關(guān)的問(wèn)題其關(guān)注熱度從未削減

最近的中國(guó)樓市可謂是“攤上大事兒”了，樓市崩盤(pán)論甚囂塵上，有媒體稱(chēng)，三、四線城市的房?jī)r(jià)降價(jià)風(fēng)潮有向一、二線城市蔓延的趨勢(shì)。隨即，杭州樓市降價(jià)潮更是讓“崩盤(pán)論”得到了更多的擁躉。另一邊土地成交卻高燒不退。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月土地成交價(jià)款1000億元，同比增8.9%。這似乎成為了“挺漲派”駁斥“崩盤(pán)論”的殺手锏。業(yè)內(nèi)對(duì)于今年房?jī)r(jià)到底將何去何從的論戰(zhàn)從未停止過(guò)。

多地房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊跌

2014年一線城市土地持續(xù)火爆，地價(jià)持續(xù)上漲。1-2月四大一線城市經(jīng)營(yíng)性用地出讓金總額為1437億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)100%。

合富輝煌監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，2013年三季度土地市場(chǎng)開(kāi)始成交火熱，成交金額不斷走高。2013年四大一線城市土地成交金額同比增長(zhǎng)150%-290%，地塊高溢價(jià)特征顯著。二、三線城市中的珠海、南京、長(zhǎng)沙、烏魯木齊土地出讓成交金額增幅超過(guò)1倍，二、三線城市商住用地地價(jià)漲幅較高的是天津、珠海、中山、南京等。

但反觀樓市成交量卻與火爆的土地成交形成鮮明反比。杭州樓市的降價(jià)潮一度被媒體提及。2010年，杭州新房?jī)r(jià)格超越北京，以25840元/平方米的均價(jià)位居中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜的首位。杭州對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可謂起著舉足輕重的作用。如今杭州的商戶型房產(chǎn)數(shù)量庫(kù)存高達(dá)44萬(wàn)套，房?jī)r(jià)已跌落至全國(guó)第七位。杭州這輪降價(jià)潮也成為了“崩盤(pán)論”的有力佐證。

3月份多地樓市成交量走低。以北京為例，截至3月19日，北京樓市成交量連續(xù)第5周上漲，然而總體成交量仍處于低位。上海3月份前半月成交量也僅為同期一半。另外，杭州等城市樓盤(pán)降價(jià)潮似有蔓延之勢(shì)，南京、廣州、北京相繼有樓盤(pán)降價(jià)入市。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，受到信貸緊張、自住房陸續(xù)入市等因素的影響，市場(chǎng)觀望情緒逐步增加。

另外，成交量大幅下滑的情況還出現(xiàn)在上海，據(jù)媒體報(bào)道，今年3月前16天，上海樓市成交量為38.66萬(wàn)平米，幾乎僅為去年同期的一半。報(bào)道援引德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟的判斷稱(chēng)，按目前市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)3月成交量會(huì)在80萬(wàn)平米左右，“小陽(yáng)春”難現(xiàn)。

市場(chǎng)觀望情緒濃厚

北京的天氣逐漸告別了冬日的嚴(yán)寒，但北京的住宅價(jià)格卻還沒(méi)有迎來(lái)溫暖的春天。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)自2013年11月以來(lái)，連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)同比、環(huán)比漲幅雙雙下滑，而且2月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的下滑幅度是近四個(gè)月以來(lái)降幅最大的一個(gè)月。

而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科位于北京大興的一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格低于原來(lái)預(yù)期，引來(lái)千人搶購(gòu)的新聞足以成為亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的最好佐證。據(jù)了解，萬(wàn)科這套位于大興的樓盤(pán)毛坯房銷(xiāo)售均價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，比之前萬(wàn)科預(yù)計(jì)的2.6萬(wàn)元/平方米的精裝房?jī)r(jià)格低了5000元/平方米，即使去掉精裝修價(jià)格，萬(wàn)科此次開(kāi)盤(pán)價(jià)格也要比預(yù)期低3000元/平方米左右，出乎市場(chǎng)預(yù)料。

萬(wàn)科方面否認(rèn)降價(jià)銷(xiāo)售，表明此舉是政府價(jià)格指導(dǎo)行為。但是有評(píng)論指出，標(biāo)桿房企的低開(kāi)走量，勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不小影響。北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文分析稱(chēng)，萬(wàn)科精裝房改毛坯房銷(xiāo)售業(yè)是無(wú)奈之舉，“說(shuō)明房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)代過(guò)去了”。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，萬(wàn)科樓盤(pán)調(diào)低價(jià)格銷(xiāo)售，反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期比較謹(jǐn)慎、務(wù)實(shí)。

科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示，今年1-2月，由于春節(jié)因素影響，加之購(gòu)房者預(yù)期全國(guó)兩會(huì)期間，中央政府會(huì)明確今年的房地產(chǎn)調(diào)控意見(jiàn)，因此買(mǎi)賣(mài)雙方均持觀望態(tài)度；同時(shí)，銀行貸款的難度亦有所增加，使二手房成交周期逐漸拉長(zhǎng)，因此在樓市成交數(shù)據(jù)上出現(xiàn)了較大幅度的下滑。

不少剛需購(gòu)房者表示，一直被認(rèn)為不會(huì)降價(jià)的一線城市，房屋價(jià)格都出現(xiàn)了“松動(dòng)”跡象，也許房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌。濃厚觀望情緒的影響直接反應(yīng)到樓市成交量冷清上。

樓市進(jìn)入調(diào)整期

實(shí)際上，近幾年來(lái)，由于一些城市房?jī)r(jià)的居高不下及一些城市存量房消化壓力的加大，對(duì)中國(guó)樓市漲跌的討論從未停歇過(guò)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，從國(guó)家宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)十余年的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)由過(guò)去的普遍性需求，或者嚴(yán)重的短缺，向部分需求在轉(zhuǎn)變。在針對(duì)市場(chǎng)差異化中，政府在2013年的調(diào)控也體現(xiàn)了分類(lèi)調(diào)控的思路。對(duì)北、上、廣、深等十幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的城市，明確提高二套房貸比例、嚴(yán)格限購(gòu)條件、增加土地供應(yīng)等，對(duì)市場(chǎng)降溫起了一定的作用。

依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，交易量的有升有降和房?jī)r(jià)的有漲有跌是正常現(xiàn)象。朱中一強(qiáng)調(diào)說(shuō)，不能依據(jù)短期內(nèi)一、二個(gè)城市、若干樓盤(pán)發(fā)生的變化就對(duì)整個(gè)樓市下“拐點(diǎn)”、“崩盤(pán)”的結(jié)論，應(yīng)該將之放在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期和較寬視野來(lái)分析判斷走勢(shì)。

“2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)中長(zhǎng)期的拐點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說(shuō)，“信貸趨緊、高房?jī)r(jià)抑制投機(jī)和自住需求以及目前樓市供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存水平居高不下，上述三個(gè)因素都導(dǎo)致樓市將進(jìn)入調(diào)整”。

在調(diào)整成為大勢(shì)所趨的背景下，一、二線城市地王現(xiàn)象與三、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調(diào)控思路下，房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)去年瘋狂上漲態(tài)勢(shì)，但也不會(huì)大起大落。

“一、二線城市情況最令人擔(dān)心，如果去掉投資需求，供給絕對(duì)是過(guò)剩的，政府需要防范泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。”王小廣說(shuō)。

五礦建設(shè)何劍波表示，今年房地產(chǎn)由全面短缺變?yōu)槿孢^(guò)剩，市場(chǎng)與產(chǎn)品分化非常明顯，對(duì)企業(yè)要求更高。endprint