中國商務(wù)寫字樓首個行業(yè)指數(shù)發(fā)布

本刊記者│馮京津

10月29日，“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”（以下簡稱“寫字樓指數(shù)”）發(fā)布會在北京嘉里中心大酒店盛大召開。這是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會首次發(fā)布的我國商務(wù)寫字樓的專業(yè)指數(shù)。

該指數(shù)由國際著名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)戴德梁行作為技術(shù)支持，與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會共同研究的市場指數(shù)，將會引導我國寫字樓市場發(fā)展，客觀反應市場狀況，為全社會提供寫字樓專業(yè)指導數(shù)據(jù)，是最具廣泛性、專業(yè)性、權(quán)威性的行業(yè)指數(shù)。

“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”建立

大會開始，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長兼金融專業(yè)委員會秘書長肖曉儉和DTZ戴德梁行北亞區(qū)行政總裁張國正分別為本次發(fā)布會致辭。認為“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”在全行業(yè)乃至全社會經(jīng)濟活動往來中，具有晴雨表和指向作用。它源自真實的市場數(shù)據(jù)采集，先進的數(shù)據(jù)歸納，科學的市場分析，具有非常重要的專業(yè)參考和指導價值。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云宣布2014年第3季度“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”。會上蔡云介紹了寫字樓指數(shù)的意義及作用是有利于引導房地產(chǎn)業(yè)，特別是專門從事商務(wù)性寫字樓開發(fā)的企業(yè)，在建設(shè)、開發(fā)、運營的管理過程當中，對經(jīng)營行為進行一個市場科學的判斷依據(jù)；有利于我們國家的機構(gòu)投資、個人投資，進行理性消費的判斷依據(jù)；為國家、政府提供一個市場依據(jù)。

中國商務(wù)寫字樓的指數(shù)，分別從供應、需求、現(xiàn)在和未來，多個方面、多個角度的檢測市場變化。以客觀、公正、科學的態(tài)度，用量化的指標進行分值評測，得到客觀的評價指數(shù)。可以全面的反映多角度的市場狀況，指數(shù)的發(fā)布，將全面、客觀的反映，中國大中城市商務(wù)寫字樓的市場競爭力。

從2014年3季度起，中國寫字樓指數(shù)作為首部發(fā)布時間，今后將以每個季度的形式向全國發(fā)布。

商務(wù)寫字樓指數(shù)的發(fā)布，結(jié)束了房地產(chǎn)行業(yè)長期對于數(shù)據(jù)統(tǒng)計的籠統(tǒng)性，細分不夠的局面。首先把商務(wù)寫字樓作為一個專業(yè)的、特殊的市場，從中剝離出來，對于商務(wù)寫字樓進行客觀的、深入的完整表達，是我們國家唯一的一部行業(yè)層面的、最高層面的指數(shù)數(shù)據(jù)，對我們寫字樓市場也具有重要的指導意義。

特別是今年房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會接受了國家建設(shè)部的課題以后，歷經(jīng)了3年的時間，中國商務(wù)寫字樓等級評價標準，于8月1日正式向全社會實施。寫字樓指數(shù)的頒布，恰恰配合了我們標準的實施，是我們執(zhí)行標準的一個不可缺少的部分。

會上，DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管聶安達談及近年來寫字樓的走勢，自從2005年開始，由于國內(nèi)和國外經(jīng)濟的變動，中國的高端寫字樓的供需關(guān)系有所變化。中國高端寫字樓的走勢經(jīng)歷了三個明顯的周期，根據(jù)觀察，每個周期大概有三年左右，從2005～2008年的第三季度，明顯中國高端寫字樓逐漸上升。從2010年年中，由于中國政府經(jīng)濟刺激的計劃，又開始上升，一直到2013年，第一季度到了最高的高點。從2013年到現(xiàn)在為止，全國的走勢進入了一個比較平穩(wěn)的階段。吸納速度和空置率的情況，空置率能最清晰的體現(xiàn)寫字樓變化的特征。2005～2007年，中國寫字樓的空置率在12%左右，比較低。2008～2009年，又受到金融危機的影響，市場變得比較疲軟，空置率上升到17%左右，是一個比較大的幅度。從2010年，中國政府開始實施經(jīng)濟刺激計劃之后，寫字樓空置率從17%下降到9%，是一個非常戲劇性的下降。從2011年之后，歐債危機的發(fā)生，使得空置率再上升。2013年一季度開始有一點下降，目前的空置率有一個平穩(wěn)下降的趨勢。

寫字樓指數(shù)客觀反映供需情況

寫字樓開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟達到細分的必然產(chǎn)物，其發(fā)展能夠反映該城市總體經(jīng)濟狀況和現(xiàn)代化程度。寫字樓市場指數(shù)則在一定程度上能夠反映這座城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況以及未來發(fā)展空間。寫字樓指數(shù)做為城市規(guī)劃者和投資者評估城市寫字樓吸納容量的參考工具，能夠為城市的發(fā)展、城市區(qū)域功能轉(zhuǎn)型升級以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求提供客觀有效的數(shù)據(jù)支持。

中國商務(wù)寫字樓指數(shù)以客觀數(shù)據(jù)為依托，通過監(jiān)測國內(nèi)16個大中城市高端寫字樓市場的未來供應、租金、空置、新入市的高端寫字樓項目出租速度等主要指標得出。寫字樓指數(shù)客觀地反映了城市現(xiàn)有供給與需求的平衡狀況，同時也提供了公平、公正的市場分析，是作為市場發(fā)展判斷的有效工具之一。

基于對中國16個大中城市高端寫字樓市場的深入調(diào)查和研究，綜合考慮市場租金、需求以及預測的未來供應量等因素，中國商務(wù)寫字樓指數(shù)依據(jù)對各城市的打分分值而將其分為六大類。一類城市的寫字樓市場，即從業(yè)主角度來講，租賃需求最為強勁的市場；二類城市的寫字樓市場走勢平穩(wěn)、三類至五類城市的寫字樓市場容易被各種因素影響而產(chǎn)生變化、六類城市的寫字樓市場因供需失衡而難以被快速吸納。

今年第3季度“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”研究結(jié)果

2014年第3季度，北京、深圳和南京三個城市打分分值最高，市場綜合表現(xiàn)最為強勁，被歸為一類城市。10個城市進入了二類至五類，即上海、廣州、杭州、大連、武漢、廈門、青島、西安、沈陽和長沙，這些城市的高端寫字樓市場發(fā)展前景喜憂參半。成都、天津和重慶三個城市被置于六類城市，這些城市的高端寫字樓市場可能面臨著較大挑戰(zhàn)。

2014年第3季度主要大中城市商務(wù)寫字樓指數(shù)