榮盛發(fā)展：京津冀概念或再度發(fā)力

余周

《動態(tài)》：榮盛發(fā)展（002146）披露了一季報，實現(xiàn)營業(yè)收入 32.1 億元，增長34.2%；實現(xiàn)營業(yè)利潤 5.3 億元，增長 29.2%；實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤 3.8 億元，增長 25.6%。而且公司近期拿地的速度挺快，那么在房地產(chǎn)行業(yè)目前的狀況下，您判斷公司未來發(fā)展如何？

孔銘：一季報我仔細的研讀了一番，公司2014年一季度凈利潤增速低于營業(yè)利潤增速主要在于結(jié)算均價下降導致毛利率同比下滑，且少數(shù)股東權(quán)益占比提升?？紤]到過去一年公司拿地重新加大了項目主導權(quán)，少數(shù)股東權(quán)益存在下降空間，可以預計2014年公司利潤率將有所回升。

另外我覺得亮點在于，一季度公司實現(xiàn)銷售回款51.4億，同比增長30.8%，在整體市場環(huán)境變化的背景下公司依然保持穩(wěn)健增長步伐。

《動態(tài)》：之前市場資金曾經(jīng)在“京津冀一體化”概念剛出現(xiàn)時對公司進行過一波炒作，當然后面資金有所退潮，“京津冀”概念會不會有二次炒作，其對公司的實質(zhì)影響在哪些方面？

孔銘：其實榮盛發(fā)展前面從8.10元到13元以上這一波上行，除了房地產(chǎn)板塊整體反彈的原因外，京津冀概念也起到了推動作用。你問我京津冀概念會不會有第二次炒作，我也不能絕對的回答能或不能，但這個概念我個人感覺還有陸續(xù)發(fā)酵的可能。其實我覺得重點不要去關(guān)注市場資金會不會卷土重來，如果公司本身具備價值，且估值合理，有足夠安全邊際，還是有介入價值的。

我比較關(guān)注公司一季度拿地的情況，一季度公司共新增 3 幅地塊，加強了對一二線區(qū)域核心城市的布局，共新增權(quán)益建面 43.9萬平米，對應權(quán)益地價7.6億元，同比分別下降 51%和 32%，拿地金額占銷售金額比重為 17%，比2013年同期下降20個百分點，體現(xiàn)公司在土地市場熱度趨高的背景下謹慎的態(tài)度。但從全年來看，公司2014年計劃拿地 745萬平米，較2013年基礎(chǔ)繼續(xù)提升30%，擴張意愿依然積極，未來仍需關(guān)注合適的土地市場拿地窗口。

一季度公司在秦皇島拿地也體現(xiàn)了繼續(xù)加深京津冀區(qū)域布局的思路，同時秦皇島一杯瀾地塊也是公司首個打造的旅游地產(chǎn)項目，項目一期已開發(fā)土地115畝，建設內(nèi)容為酒店、地下室、車庫、公寓、底商等，目前主體部分已經(jīng)完工，一杯瀾二期項目土地約439畝，用地性質(zhì)為旅游度假用地，已開工建設 2.2萬平米的公寓。秦皇島作為京津冀都市圈主要城市之一，也是京津后花園，擁有良好的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的海濱資源，是京津冀地區(qū)重要的出海口，也是京津冀地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，我們認為京津冀一體化的推進將會促進秦皇島與京津冀之間的交通線路建設以及旅游資源對接，從而加大京津入境旅客的導入，而公司作為本土旅游地產(chǎn)開發(fā)商，將有望優(yōu)先受益。

所以你可以看出，公司并不是“被發(fā)現(xiàn)”為京津冀概念股，而是它本身就是一個很典型的可以受益于京津冀一體化的公司。

《動態(tài)》：具體的受益幅度有沒有計算過，有量化的數(shù)據(jù)嗎？

孔銘：因為現(xiàn)在京津冀概念對地產(chǎn)價格的帶動無法量化，具體政策的推進也有待觀察，只能說是大方向。不過榮盛發(fā)展在河北省內(nèi)儲備有總建面積477.8萬方的項目，主要分布在廊坊、滄州、石家莊、邯鄲、香河和唐山這些首都經(jīng)濟圈直接受益城市。一旦區(qū)域建設啟動，公司有望直接受益，具體的幅度可結(jié)合477.8萬方這個數(shù)據(jù)進行大致估量。

《動態(tài)》：除了京津冀概念外，公司還有什么可以關(guān)注的亮點嗎？

孔銘：還可以看看公司多元地產(chǎn)方向的發(fā)展，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。公司在2013年下半年開始進軍多元地產(chǎn)業(yè)務，探索旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)，一季度，公司與保利文化簽訂江蘇宜興城東文化旅游綜合體項目合作開發(fā)協(xié)議，截至目前，公司已簽下四個旅游地產(chǎn)項目：秦皇島一杯瀾、神農(nóng)架龍降坪、黃山太平湖金盆灣和宜興城東文化旅游綜合體項目，合計占地面積1960畝，投資規(guī)模超過60億。

從產(chǎn)業(yè)的角度我發(fā)現(xiàn)，近期以來中小型上市房企皆在尋覓轉(zhuǎn)型機遇，此次公司拓展旅游地產(chǎn)是在保證原有業(yè)務擴張的同時對可持續(xù)發(fā)展的一次有益嘗試，好處在于：1、低成本投石問路。公司這三個項目前期投資規(guī)模都不大，且通過秦皇島等較為成熟的景區(qū)探索旅游地產(chǎn)，進可攻退可守；2、拓展當?shù)厥袌?。通過當?shù)芈糜钨Y源的盤活，打開當?shù)厥袌?，為后續(xù)開發(fā)奠定市場認知度；3、豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

當然了，榮盛發(fā)展目前產(chǎn)品多以快周轉(zhuǎn)項目居多，而新拓展的旅游地產(chǎn)在短期內(nèi)預計仍難為公司貢獻實質(zhì)性業(yè)績，而相對較差的市場環(huán)境也讓未來旅游地產(chǎn)項目銷售存在壓力，對此戰(zhàn)略的短期影響還需要繼續(xù)觀察。