深圳土地產(chǎn)權(quán)實(shí)驗(yàn)

十八屆三中全會(huì)再次提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，并明確在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。這給農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市打開(kāi)了出口，地方紛紛躍躍欲試。

喚醒沉睡資產(chǎn)

2013年11月21日，是深圳土地制度改革歷史上一個(gè)標(biāo)志性的日子。

一塊位于寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)的原農(nóng)村集體工業(yè)用地在深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛牌出讓成功，由深圳市方格精密器件有限公司（以下簡(jiǎn)稱方格公司）以底價(jià)1.16億元競(jìng)得。

這既是深圳歷史上第一塊原農(nóng)村集體用地成功上市，也是全國(guó)公開(kāi)掛牌出讓的首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地，被業(yè)界譽(yù)為是繼1987年深圳首創(chuàng)國(guó)有土地拍賣喚醒沉睡的“巨量國(guó)有資產(chǎn)”后，又一次喚醒沉睡的“海量集體資產(chǎn)”的改革破冰之舉。

據(jù)了解，此地塊出讓的政策基礎(chǔ)是2013年1月19日深圳市出臺(tái)的優(yōu)化資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)“1+6”文件，即《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》及深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）等6個(gè)附屬文件。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示，“1+6”文件政策的主要突破點(diǎn)在于，鼓勵(lì)符合規(guī)劃的集體工業(yè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

鳳凰社區(qū)黨支部書(shū)記文建鋒接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示，鳳凰社區(qū)集體會(huì)從此次拍賣中直接獲利3480萬(wàn)元（1.16億元的30%），并無(wú)償取得配套物業(yè)13980平方米。土地收益的一部分用來(lái)入股方格公司，占9.5%的股權(quán)。

文建鋒給記者算了一筆賬：如果將此次無(wú)償取得的配套物業(yè)13980平方米將全部用于出租，每月就有五六十萬(wàn)元的收入，“即使投資企業(yè)沒(méi)有馬上賺錢，居民也不會(huì)損失太大”。

據(jù)悉，按照深圳市的計(jì)劃，未來(lái)還將搭建公開(kāi)透明的產(chǎn)業(yè)用地供需服務(wù)平臺(tái)。土地主管部門每季度在此平臺(tái)公布產(chǎn)業(yè)用地區(qū)位、規(guī)模等。企業(yè)可借此了解產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃，提交用地申請(qǐng)，改變以往須向不同部門提出申請(qǐng)的局面。

“這個(gè)政策也意在幫助股份公司（原村集體經(jīng)濟(jì)組織）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)?！鄙钲谑懈笔虚L(zhǎng)呂銳鋒表示，要引導(dǎo)“地主”升級(jí)為“資本家”，通過(guò)持有股份、參與到更高優(yōu)的產(chǎn)業(yè)，提升土地利用價(jià)值。

有分析人士指出，這樣的機(jī)制設(shè)計(jì)，不僅有效盤活了土地，緩解深圳土地資源緊缺的現(xiàn)狀，更重要的是加快了社區(qū)轉(zhuǎn)型，為社區(qū)居民贏得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

成敗關(guān)鍵

“這可以稱之為打響農(nóng)村集體土地入市第一槍。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示，此次深圳試點(diǎn)突破在于兩點(diǎn)，一是明確集體土地可以對(duì)外流通，二是打破了城市開(kāi)發(fā)區(qū)土地只能國(guó)家所有的政策規(guī)定，不用征地也可以讓農(nóng)村集體用地區(qū)域變更為城市性質(zhì)。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陶然表示，土地的出讓主體將不再單一由政府擔(dān)當(dāng)，多出讓主體的情況下，市場(chǎng)所提供的土地資源將更加豐富，而企業(yè)也將有更多的土地選擇權(quán)。

但其同時(shí)認(rèn)為，深圳此次改革掛牌的還是工業(yè)用地，借鑒意義更多是針對(duì)少部分工業(yè)用地有價(jià)值的地方?！澳壳拔覈?guó)絕大部分地區(qū)，集體建設(shè)用地用于工業(yè)，無(wú)法與政府工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)便宜的工業(yè)用地進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

陶然建議，深圳原來(lái)很多工業(yè)用途的集體建設(shè)用地，未來(lái)其實(shí)應(yīng)該改造成商住用地，或者為城中村的宅基地改造提供騰挪空間。

同時(shí)，目前業(yè)界看法較為一致的是，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市改革成敗的關(guān)鍵，在于利益如何分配，這也是今后各地開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)所面臨的首要難題。

據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)主任王幼鵬介紹，目前深圳市對(duì)原農(nóng)村集體工業(yè)用地使用權(quán)的出讓設(shè)置了兩種收益分配方式：一種是所得收益50%納入市國(guó)土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；二是所得收益70%納入市國(guó)土基金，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位獲得30%的所得收益，并可在成交后繼續(xù)持有不超過(guò)總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。針對(duì)深圳試點(diǎn)中采取兩種分配方式，探索中還面臨進(jìn)一步的挑戰(zhàn)。

一位不愿具名的深圳市政府官員告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，“市政府不是主要從利益角度考慮，但也不可能沒(méi)有利益：今后拿什么來(lái)支持城市和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)提供城市配套、基礎(chǔ)設(shè)施等，這些問(wèn)題不僅深圳，許多珠三角及東部發(fā)達(dá)城市都要面臨?！?/p>

另外轉(zhuǎn)型中也面臨著陣痛，“通過(guò)土地改革，村集體手中的地將會(huì)逐漸減少，在無(wú)法繼續(xù)通過(guò)違建致富后，村集體股份公司必須面臨轉(zhuǎn)型，一旦轉(zhuǎn)型失敗，那么社區(qū)居民的生活保障該如何解決？”經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生認(rèn)為，“城鎮(zhèn)化過(guò)程中所產(chǎn)生的巨大利益與財(cái)富如何分配，是否能夠普惠于民，將成為新型城鎮(zhèn)化是否能夠成功的關(guān)鍵?！?/p>