追趕的南城

后發(fā)的南城，起始于2009年啟動的“南城計劃”，從政策設(shè)計層面到市場自發(fā)層面，都在支持著南城的邁進、追趕。五年之后的2014年，“南城計劃”已經(jīng)進入第二階段，南北差距雖然不可能完全消弭，但南北的差距在逐漸縮小。對很多居住在這里的人來說，這幾年的變化還不僅僅是交通、環(huán)境改善這么簡單，隨之而來的是人群、產(chǎn)業(yè)的聚集，經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域的繁榮。

商業(yè)商務(wù)謀升級

商業(yè)商務(wù)板塊發(fā)展相對滯后，一直是南城的短板，現(xiàn)今，越來越多的南城商圈板塊，正在謀求升級再造。比如，因眾多服裝批發(fā)市場、家居建材市場而長期給人“低端印象”的豐臺區(qū)大紅門、木樨園等區(qū)域，在謀求商業(yè)再造和產(chǎn)業(yè)升級：將低端落后產(chǎn)業(yè)遷出，培育發(fā)展中高端商業(yè)商務(wù)市場。

根據(jù)政府規(guī)劃，豐臺區(qū)未來將著力建設(shè)麗澤、南中軸、總部基地三個多體綜合商業(yè)中心。作為首都第二機場建設(shè)的一部分，南中軸沿線的改造打出了“國際化商業(yè)、商務(wù)聚集區(qū)”的定位，未來南中軸將臨街建設(shè)不少于50萬平米的高端商業(yè)設(shè)施，提供進口商品、奢侈品、高端商品等。

在中高端商業(yè)市場上，據(jù)高力國際的市場報告顯示，預(yù)計今年北京入市的中高端購物中心數(shù)量為四個，位于大興區(qū)西紅門的英特宜家購物中心占據(jù)一席。該購物中心的建筑面積達到21萬平米，是今年內(nèi)入市四個項目中體量最大，也是唯一一個位于新興子市場的購物中心。

“項目已經(jīng)達到城市級別商業(yè)中心的規(guī)模，超過一般社區(qū)級別的購物中心，將進一步拉升西紅門板塊的商業(yè)地位?！备吡H分析師認為，作為新興子市場的大興區(qū)西紅門板塊，去年以來已經(jīng)有諸多商業(yè)物業(yè)集中入市，西紅門區(qū)域未來或能成為一個城市型級別的中高端新型商圈，輻射范圍能超過京南。

據(jù)了解，去年入市的宜家家居購物中心，是北京第二家宜家商場，號稱“亞洲最大的宜家”，成為西紅門區(qū)域引爆了北京商業(yè)市場的“先發(fā)炮”，甚至出現(xiàn)罕見的北部客群往南遷移的現(xiàn)象。此外，該區(qū)域內(nèi)還在建有鴻坤地產(chǎn)和上海正大合作開發(fā)的正大購物廣場，體量也超數(shù)十萬平米。

“大興線沿線的傳統(tǒng)商圈數(shù)量不多，有的還存在業(yè)態(tài)老化、定位不高的問題。在更南段的生物醫(yī)藥基地內(nèi)也有多個大體量的購物中心在建。未來兩三年內(nèi)，南部軌道沿線將可能形成多點新商圈分布。”高力國分析師說。

樓市剛需的后起之秀

“老南城”商業(yè)商務(wù)板塊的轉(zhuǎn)換、再造、升級過程，不過是整個“南城追趕”的一個縮影。在2009—2012年實行的“南城計劃”到期之后，一份“新南城計劃”接過接力棒。舊城南行動計劃更注重基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，而新南城計劃將著重于政府投資的傾斜、社會資源的引導(dǎo)和集聚，為南城地產(chǎn)發(fā)展裝上了“新引擎”。

“舊南城計劃的上千億元，大部分都用來修路了。”業(yè)內(nèi)人士認為，第一個南城計劃的著眼點在道路、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。也正是南城在交通方面的躍進式發(fā)展，打破了區(qū)域發(fā)展的瓶頸，南城樓市走上了快車道。

如今，穿越南城的大興線、亦莊線、房山線、10號線二期都已經(jīng)和城區(qū)網(wǎng)絡(luò)相連接，形成四條南北貫通的大動脈。路網(wǎng)暢通之后，南城樓市迅速發(fā)展，如果僅依靠本地的購房需求，可能很難帶動南城樓市的發(fā)展，都是“地鐵拉來的”剛需。

2009年之后，南部出現(xiàn)了多個土地供應(yīng)集中、在售項目聚集的熱點區(qū)域，諸如大興亦莊、天宮院、西紅門以及房山長陽等多個新興板塊，使得南城躍升成為北京樓市的供應(yīng)大戶。

在此之前，南城的樓市熱點主要在豐臺區(qū)。2004年左右，憑借超級大盤萬年花城的持續(xù)發(fā)力，躍升為南城第一熱區(qū)的豐臺花鄉(xiāng)板塊，至今仍然是京西南活躍度最高的典型板塊。幾乎同時，馬家堡進入“大盤開發(fā)”時代，板塊內(nèi)的星河城項目一度成為南城樓市的代名詞。

此后，憑借經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的多重規(guī)劃利好，亦莊板塊迅速騰飛。如今的亦莊板塊集中了遠洋、和裕、合生、金融街、融科等多家知名房企，日漸成熟。

在2009年之后，南五六環(huán)上的房山長陽板塊、大興天宮院板塊等先后進入住宅開發(fā)周期，同樣的，這兩個以剛需聞名的板塊，已經(jīng)形成了知名房企項目扎堆的新面貌。

高端市場仍有差距

長期以來，北京南北房價有較大價差，同環(huán)不同價，北部明顯高于南部。然而，隨著地鐵開通和新城建設(shè)的持續(xù)推進，越來越多的剛需被導(dǎo)入南部市場，在一定程度上推高了南城的房價。目前，五六環(huán)線上的一些樓盤已經(jīng)呈現(xiàn)“同環(huán)同價”的局面。

比如，南六環(huán)附近的房山長陽和大興天宮院板塊，集中了首開、保利、金融街、龍湖、中水電等諸多知名開發(fā)商的項目，板塊價值逐漸提升，如今已經(jīng)在2萬-3萬元/平米的單價區(qū)間之內(nèi)。與其相位置相仿的六環(huán)外昌平南邵板塊等，成交均價所差無幾。

然而，常常被用作“房價標桿”的中高端住宅方面，南北的差距依然明顯。相較于北部成熟的中高端居住氣氛，北京南部的豪宅板塊出現(xiàn)時間更晚、培育時間更長、市場影響力也更小。目前，南部僅有大興亦莊、豐臺區(qū)的總部基地等地，出現(xiàn)放量較大的豪宅項目，價格在5萬元/平米左右，而在外置更南的環(huán)線上，別墅產(chǎn)品和剛需價格幾乎趨同。

“南城的價值感還是不如北部，這是多年形成的固有印象。”南部某豪宅業(yè)內(nèi)人士坦言，“比如說項目在‘南四環(huán)’，就覺得不太好，有的項目就愿意說‘西南四環(huán)’、‘東南四環(huán)’這樣，把方位往‘東富西貴’的老傳統(tǒng)上靠一靠?！?/p>

“機場作為重要城市配套，必將極大地促進南城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商務(wù)商業(yè)相關(guān)配套的跟進，這對于南城樓市，不論是商務(wù)還是普宅、剛需還是中高端，都將產(chǎn)生持續(xù)的拉升作用?！焙驮５禺a(chǎn)營銷總經(jīng)理王騫如此說道。

近期關(guān)于南城樓市最重大的利好，非“新機場”莫屬，圍繞著這個重大工程項目，由此所觸發(fā)的一系列基礎(chǔ)建設(shè)、交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)等都會給“追趕的南城”帶來持續(xù)的原動力。