全國甩盤？

進入三四月份，市場并未出現(xiàn)往年的“小陽春”，全國樓市反而頻傳各種降價促銷，不斷刺激著購房者的神經(jīng)。先有杭州、常州等二三線城市出現(xiàn)甩盤或大幅促銷現(xiàn)象，緊接著北京、廣州等一線地部分樓盤也出現(xiàn)降價打折的信號，關(guān)于樓市拐點論、崩盤論再度甚囂塵上。

多地房企“以價換量”

由杭州、常州等城市拉開降價序幕后，降價潮蔓延至南京、成都等城市。不少樓盤采用“墊首付”的促銷方式，部分樓盤甚至打出“零首付”的旗號吸引買家。此外，加大折扣力度、返還稅費等促銷手段也頻頻現(xiàn)身。

隨著二三線城市降價潮的蔓延，北京、廣州等一線城市部分樓盤甚至也加入了降價的行列。3月份，廣州房價由漲轉(zhuǎn)跌，北京和上海等一線城市房價漲幅也明顯縮小。

按照北京“不漲就是跌”的說法，萬科、保利及東亞新華等品牌房企的多個項目均是平價甚至低價入市。4月7日，清明小長假的最后一天，位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)的東亞臺湖印象二期開盤的200套房源銷售一空，但付出的代價是將原來26000元/平米的毛坯房預(yù)售價格調(diào)低至22000元/平米精裝修。

東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示，按照蓄客狀況，即使開盤價賣到25000元/平米也沒問題，但去化速度就會慢很多。處于對回款速度的要求，目前寧可選擇低價跑量。

3月以來，大興的保利首開熙悅春天、房山的萬科幸福匯，以及平谷的首城匯景灣三個項目均選擇了“平價跑量”的銷售策略，其中，萬科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平米、13100元/平米的價格入市，比之前開盤價格分別微漲4%和2%，而保利首開熙悅春天22500元/平米的銷售均價，與上一期基本持平。

除了萬科幸福匯，萬科在京還有兩個項目均低價入市，如3月30日獲得預(yù)售審批的首開萬科公園里項目擬售均價在26500-28022元/平方米，遠低于此前銷售人員聲稱的31000元-34000元/平方米。此前位于大興區(qū)天宮院的住總?cè)f科橙也由預(yù)計的26000元/平方米精裝房價格，改為21000元/平米的毛坯房均價。

即使如此，包括北京等地的銷售量還是遭遇了下滑。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月上旬，北京成交二手房住宅合計2253套，環(huán)比基本持平，新建住宅成交則下調(diào)了37.9%。合計總成交3494套，環(huán)比下調(diào)幅度達到了18.1%。

而在清明小長假4月5日-7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米。根據(jù)亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下自2008年以來同期新低。

供需格局悄然生變

在信貸收緊、庫存走高等多方因素的沖擊下，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經(jīng)悄然生變。

目前，整個市場環(huán)境并不支持價格繼續(xù)走高，銀行信貸收緊持續(xù)困擾購房者和房企，偏緊的流動性對樓市產(chǎn)生了一定影響，各大銀行的房貸利率大多較基準利率上浮了10%左右，市場成交遭遇“倒春寒”。

房企的資金壓力或?qū)⒃絹碓矫黠@。從已經(jīng)公布的一季度銷售業(yè)績來看，房企一季度業(yè)績表現(xiàn)平平，普遍完成全年銷售目標兩成左右，中型及小型房企業(yè)績增幅普遍下滑，部分房企一季度銷售額下滑超過50%。如合生創(chuàng)展一季度僅銷售7.03億元，同比下降超70%。

不斷走高的庫存迫使房企加速走量?！胺康禺a(chǎn)庫存量已經(jīng)超過了2008年的水平，這是我預(yù)測房價漲幅在2014年將出現(xiàn)回落的主要原因。”華遠董事長任志強近日表示。上市房企更面臨業(yè)績壓力，為能夠迅速實現(xiàn)回款，多數(shù)都順勢調(diào)整了銷售策略，以求跑量。

在房企加速跑量的心態(tài)下，4月份北京計劃入市的項目量還將大增。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月份，包括東亞朗悅居、金隅瀾灣等8個純新盤及香江別墅、東亞印象臺湖、中建國際城等25個老項目后期在內(nèi)，北京或?qū)⒊^30個商品住宅項目計劃開盤，這與去年同期僅23個項目開盤相比，明顯增多。

“這幾個項目拿地比較早，低價入市還是有合理利潤的?！辟Z玉鵬說，公司今年的銷售任務(wù)就是在合理利潤下加速去化，公司還會有多個項目平價、降價入市，以進行新的土地儲備。

與此同時，北京市住建委組織開發(fā)商座談，希望穩(wěn)定市場和房價預(yù)期，督促房企加緊開工入市。在此情況下，房企只得以價換量。萬科副總裁毛大慶表示，目前建委對期房進行預(yù)售價格指導(dǎo)，公司只能放棄原來精裝修等方案，以達到降低成本的目的。

此外，由于自住型商品房供應(yīng)的疊加之下，供應(yīng)放量將成為今年常態(tài)。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱，自住房政策使得部分客群轉(zhuǎn)而申購中低價位的自住型商品房，導(dǎo)致普通商品住宅市場成交出現(xiàn)回落，商品房剛需客群觀望情緒越來越濃厚。

另據(jù)世聯(lián)行近期對全國多個城市的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，2014 年1季度購房者信心指數(shù)為54.2，較2013 年4 季度下降0.4，表明購房者對未來房地產(chǎn)市場的樂觀程度有所下降。

慎言樓市拐點

無可爭議的是，今年即使是一線城市出現(xiàn)低價或評價入市項目增多也將成為普遍趨勢。但這輪降價風波依舊如蝴蝶效應(yīng)在各地發(fā)酵，關(guān)于樓市“拐點論”和“崩盤”的消息，讓不少購房者有些無所適從。

華遠地產(chǎn)董事長任志強近期做了一份關(guān)于東中西部三地區(qū)全國商品房銷售額比對報表，并稱根據(jù)目前數(shù)據(jù)看不出二三線城市會出現(xiàn)急劇下滑和惡化。在其看來，“房地產(chǎn)出現(xiàn)了略微下滑，但仍然保持合理的增速”。

任志強舉例稱，數(shù)據(jù)相比前年增長還是很大：“今年前兩個月的全國商品房銷售面積同比下降0.1%，大家可能認為出現(xiàn)負數(shù)了是很危險的，但去年增長為77.6%，老保持這么高的增速可能嗎？不可能。所以沒什么可怕的，這個數(shù)字和前年相比，增長了近50%”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，各地甚至各區(qū)域情況不一，不可一概而論。財政部財政科學研究所所長賈康近期表示：“從房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢看，房價必然按照不同區(qū)域、不同地段，形成分化格局?！?/p>

目前，三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到14至16個月，這些城市將出現(xiàn)一輪市場調(diào)整。相比之下，多數(shù)重點線城市住房供給仍相對不足，供不應(yīng)求的局面使得一線城市價格上漲壓力較大，其住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三四線城市。

賈玉鵬認為，房企“以價換量”的手法已透露些市場降溫的信號，但這只是預(yù)期價格下降，不算真正的降價。北京依舊需求大，通州、大興等區(qū)域的中小戶型依舊受買房人追捧，產(chǎn)品對路、價格合適的商品房依舊不愁賣。

在北京，自住型商品房的出現(xiàn)促使供應(yīng)格局向三元格局加速轉(zhuǎn)化，房企將更傾向于通過中高端項目來沖利。任啟鑫認為，未來北京的中高端項目仍將具有較大的價格上漲空間。