新松綁限貸讓房貸政策更加市場(chǎng)化

“9·30央行房貸新政”最大亮點(diǎn)，是個(gè)人住房按揭貸款政策真正走向差別化和市場(chǎng)化。

自2002年央行121號(hào)文以來，在樓市調(diào)控上信貸政策一直秉持差別化總基調(diào)，即確保首套住房貸款在首付成數(shù)和利率上優(yōu)惠，而對(duì)第二套房貸則根據(jù)樓市調(diào)控形勢(shì)采取謹(jǐn)慎支持原則，對(duì)第三套則施行懲罰性貸款原則，甚至干脆停貸。但回顧10多年房貸政策變化，盡管表面看始終沒脫離差別化大框架，但執(zhí)行過程中存在明顯偏誤，表現(xiàn)在首套房貸優(yōu)惠政策不穩(wěn)定、不能長(zhǎng)期堅(jiān)持。沒有將改善性房貸需求和投資性房貸需求厘清，對(duì)改善性房貸需求支持不夠；房貸政策沒隨著住房供求形勢(shì)的變化而適時(shí)調(diào)整。

為首次購房提供低首付（甚至低到10%）、低利率（普遍折扣利率）、足額按揭貸款是國(guó)際慣例，我國(guó)原則上遵循這一慣例，但首套房貸優(yōu)惠從來都隨著資金面狀況而起伏，貨幣政策寬松或銀行資金充裕時(shí)，利率較為優(yōu)惠，額度較為充足，如2008-2009年；貨幣政策收緊或資金緊張時(shí)，銀行就取消優(yōu)惠甚至上浮利率，額度也較為緊張，貸款發(fā)放周期也較長(zhǎng)，2013年四季度以來房貸政策就屬此種情況。

房?jī)r(jià)上漲較快和房?jī)r(jià)水平較高時(shí)，居民住房貸款需求增長(zhǎng)也較快，此時(shí)房貸政策差別化特征應(yīng)更加鮮明，降低不合理住房需求占用房貸資源的同時(shí)，應(yīng)增加首套房貸額度、提高首套房貸優(yōu)惠幅度。但在過去房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)期，差別化房貸政策在抑制不合理需求的同時(shí)，首套住房貸款也被連帶緊縮，如2010年密集打壓樓市需求過熱過程中，將首套房貸首付比例從20%提高到30%，利率折扣幅度不斷降低；再如2013年四季度以來，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高，但由于貨幣政策轉(zhuǎn)向盤活存量和“定向?qū)捤伞?，首套房貸利率水平甚至一度上浮，額度也被砍掉。

房貸政策僵化的另外一個(gè)表現(xiàn)，是對(duì)新增首套住房需求和改善性住房需求不能靈活支持。我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房套數(shù)已從2008年的0.8套增加到目前的1.0-1.1套，戶籍城鎮(zhèn)居民住房自有率超過80%，2.6億城鎮(zhèn)非戶籍外來人群是未來新增需求主體。隨著新型城鎮(zhèn)化“三個(gè)一億人”戰(zhàn)略的推進(jìn)，未來這部分人群住房貸款需求將明顯增長(zhǎng)。外來人群對(duì)低成本、低首付按揭貸款需求的剛性更明顯，但目前銀行在外來人口按揭貸款申請(qǐng)審核上非常嚴(yán)格，包括社保繳納、收入和職業(yè)證明等，這直接降低了外來人群可獲得優(yōu)惠利率的概率。因此，在支持外來人群首套房購置上，原有房貸政策在差別化上做得不夠。

未來，新增住房需求的另一塊是改善性需求。據(jù)日本等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，在基本解決住房需求后，改善住房條件的時(shí)代將到來，這一局面在我國(guó)更加明顯。目前，超過30%的存量部分是上世紀(jì)八、九十年代建成的，功能缺失和老化問題嚴(yán)重；八十年代之前的短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)期，“低標(biāo)準(zhǔn)”建房是普遍現(xiàn)象，這部分房屋將在棚戶區(qū)改造中徹底退出；過去十多年快速城市化期間購房的家庭，隨著收入增加和家庭規(guī)模擴(kuò)大，改善住房愿望強(qiáng)烈。因此，改善性住房需求大規(guī)模釋放的時(shí)候到了。

改善性住房需求中的絕大部分需要再次申請(qǐng)房貸，特別是拆遷需求和背負(fù)首套房貸的所謂“中產(chǎn)階級(jí)”，他們對(duì)房貸需求的剛性不亞于首套房貸需求者。但目前改善性需求房貸政策與投資性需求房貸政策等量齊觀，即非常高的首付比例（重點(diǎn)城市70%，其他城市60%）和懲罰性利率（基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%-30%）。改善性住房貸款政策如此緊縮，既與銀行資金面緊張有關(guān)，更多還是房貸政策設(shè)計(jì)上的問題。

“9·30央行房貸新政”核心內(nèi)容是“結(jié)清第一套房貸后，在購買第二套住房時(shí)享受首套房貸優(yōu)惠”。這一內(nèi)容將對(duì)改善性需求支持置于等同首套房?jī)?yōu)惠的地位，順應(yīng)改善住房時(shí)代到來而適時(shí)調(diào)整房貸政策。而且這一政策限制二套及以上購房占用房貸資源，給予銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)權(quán)力，激勵(lì)先賣后買（多數(shù)改善需求需通過賣房結(jié)清房貸），釋放需求的同時(shí)也增加了供應(yīng)。在無風(fēng)險(xiǎn)利率比較誘人，而房產(chǎn)投資收益相對(duì)下降情況下，若限制金融杠桿，則投資需求難成氣候，從而真正做到改善性和投資性需求的差別化對(duì)待。

此次新政重申了首套房貸利率下限（0.7倍基準(zhǔn)利率），但從目前銀行資金來源高成本、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)配置角度看，房貸利率很難觸及下限，短期內(nèi)維持基準(zhǔn)利率是大概率事件，對(duì)首套房貸支持力度有限。因此，管理層提出“鼓勵(lì)銀行通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金”。這是從根本上解決銀行對(duì)首套房貸支持不足的舉措，有利于首套房貸優(yōu)惠政策的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。此外，關(guān)于房貸利率定價(jià)、第三套房貸準(zhǔn)入等，此次政策調(diào)整并沒像過去有行政干預(yù)痕跡，相反給予銀行市場(chǎng)化定價(jià)的權(quán)力，在滿足多層次市場(chǎng)需求的同時(shí)，認(rèn)可銀行獲得市場(chǎng)化利潤(rùn)，這也是住房貸款更加市場(chǎng)化的表現(xiàn)。

（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員）