海外置業(yè) 資產(chǎn)后衛(wèi)耐力持久

龍葳

對(duì)于高凈值人士的家庭資產(chǎn)配置而言，海外置業(yè)就像資產(chǎn)組合中的阿爾維斯一般，不僅能夠改善固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定家庭經(jīng)濟(jì)后防，同時(shí)也能夠帶來一定現(xiàn)金流，持續(xù)提升資產(chǎn)組合的收益。最重要的是，在關(guān)鍵時(shí)刻，它還可以大力“抽射”，賺取海外房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的資本紅利。

阿爾維斯是當(dāng)今世界上最強(qiáng)大、最富有激情和活力的右路球員之一。他防守兇狠、跑動(dòng)速度快，傳中和射門技術(shù)也非常出色，還具備一腳大力任意球的絕技。

盡管只有173公分、64公斤，阿爾維斯卻擁有超群的小范圍身體協(xié)調(diào)能力以及跑不死的體能。除了完成防守之外，他的邊路助攻也十分突出，在防守的同時(shí)還具有邊前衛(wèi)，甚至邊鋒的進(jìn)攻能力。

由于中國人的傳統(tǒng)觀念，房產(chǎn)一直是高凈值家庭資產(chǎn)配置中的重要一環(huán)。對(duì)于高凈值人士來說，這部分資產(chǎn)不僅要滿足自住需求，同時(shí)也需兼?zhèn)渫顿Y屬性。

當(dāng)前，國內(nèi)房價(jià)仍然處于高位，再加上“限購”模式開啟，國內(nèi)房產(chǎn)的投資價(jià)值開始減弱。而隨著歐美發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，不少投資者開始把眼光投向海外房產(chǎn)。有數(shù)據(jù)顯示，2013年中國買家通過中介促成的海外購房金額超過100億美元，較2012年增長約30%，創(chuàng)歷年新高。海外置業(yè)，已經(jīng)成為高凈值人士分散資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)，博取海外市場穩(wěn)健收益的重要手段。

海外房產(chǎn)價(jià)值凸顯

在北京國貿(mào)附近上班的白領(lǐng)Kristy，打算在東四環(huán)附近買套小房子。最近，她驚奇地發(fā)現(xiàn)，之前她一直關(guān)注的小區(qū)，房源突然多了起來，總價(jià)150萬上下的房子報(bào)價(jià)均比去年同期低了5萬-10萬。房產(chǎn)中介告訴她，有些房主急售的房子，價(jià)格還可以再低一些。

從去年年末以來，國內(nèi)樓市驟然降溫。二三線城市出現(xiàn)量價(jià)齊跌的現(xiàn)象，而一直堅(jiān)挺的一線城市房價(jià)在最近一段時(shí)間也出現(xiàn)了松動(dòng)。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均跌幅為0.16%，有超過半數(shù)城市的房價(jià)下降。而北京二手房價(jià)格則環(huán)比下調(diào)了0.9%，連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)下降，并創(chuàng)下28個(gè)月以來最大跌幅。

相比之下，英美等發(fā)達(dá)國家樓市則持續(xù)升溫。一位剛剛從紐約歸來的人士告訴《CM華夏理財(cái)》記者，位于曼哈頓的高級(jí)公寓售樓處一直處于爆滿狀態(tài)，前來咨詢的購房者中，有很大一部分都是來自海外，他們希望在這個(gè)“世界的中心”擁有一處房產(chǎn)。

分析人士指出，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，盡管美國住宅價(jià)格整體已經(jīng)上漲了35%，但從趨勢來看仍處于一個(gè)相對(duì)底部，并且從絕對(duì)金額上看，美國的房子甚至比中國的要更便宜。

長期關(guān)注歐美房地產(chǎn)市場的鵬華美國房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜表示，觀測數(shù)據(jù)顯示，2013年我國二手商品房的交易價(jià)格已經(jīng)達(dá)到6200元/平方米，而美國全國平均房價(jià)水平則在1000美元（約等于人民幣6228.8元）/平方米上下。從大城市的數(shù)據(jù)來看，目前北上廣深的房價(jià)水平已經(jīng)與歐洲、美國一些主要城市非常接近。

“從絕對(duì)價(jià)格來講，海外房產(chǎn)市場已經(jīng)處于一個(gè)比較合適的價(jià)格低位?！濒庙w分析指出。

另外，與目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場庫存量過大不同，歐美房地產(chǎn)市場的新房供應(yīng)量相對(duì)比較有限。

萊坊北京董事及國際投資部主管楊杏妮在接受《CM華夏理財(cái)》采訪時(shí)表示，未來兩年，美國舊金山的新房供應(yīng)量僅有1000套?，F(xiàn)在英國倫敦市區(qū)每出一個(gè)新盤，海外購房者都會(huì)一搶而空，歐美大城市的新房明顯處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

由此可見，在本土需求復(fù)蘇和大量海外需求涌入的情況下，歐美發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)有著很強(qiáng)的支撐力。

核心地段公寓是首選

一提到海外買房，很多人腦海中浮現(xiàn)的都是獨(dú)門獨(dú)戶的大別墅。其實(shí)，海外房產(chǎn)投資的標(biāo)的類型十分豐富，包括零售、寫字樓、住宅、工業(yè)以及一些特殊的類別。個(gè)人投資者最青睞的投資類別——住宅，也分為獨(dú)立屋、半獨(dú)立屋、公寓等類型。

獨(dú)立屋，就是我們通常理解的獨(dú)棟別墅，獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園，具有很強(qiáng)的私密性。在美國，獨(dú)立屋也是中產(chǎn)階級(jí)成家立業(yè)之后首選的購房類型。

盡管需求很大，但作為投資品種而言，獨(dú)立屋并非最理想的選擇。由于獨(dú)立屋的地段一般不會(huì)位于市中心，再加上房屋面積大，需要投入較多資金維護(hù)；如果僅靠租金，投資回報(bào)期會(huì)相對(duì)較長。另外，持有獨(dú)立屋的稅費(fèi)和管理成本相對(duì)較高。

以美國為例，在房屋過戶后，房主還需承擔(dān)房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、物業(yè)費(fèi)等一系列費(fèi)用。假如投資者花50萬美元買了一棟房子，每年需繳納的房產(chǎn)稅在1萬美元左右。另外，大部分獨(dú)立屋為木結(jié)構(gòu)，冬天的取暖費(fèi)用和后期的修繕費(fèi)用都可能十分驚人。

所以，從投資角度而言，面積較小的公寓住宅性價(jià)比會(huì)更高些。與獨(dú)立屋相比，公寓的投資總額更低，投資回報(bào)的周期更短。最重要的，公寓往往會(huì)有服務(wù)周到的物業(yè)管理公司代管，可以免去打理房屋的煩惱。

不過，楊杏妮提醒投資者，在選擇公寓時(shí)，一定要選擇城市核心地段或人口密集區(qū)域的項(xiàng)目，好地段的公寓更容易出租，并且租金回報(bào)更高。

巧用貸款降低投資成本

雖然媒體經(jīng)常會(huì)渲染中國“土豪”豪擲千金在海外全款買房，但楊杏妮告訴《CM華夏理財(cái)》記者，她接觸的大部分高凈值客戶，在海外購房時(shí)都會(huì)選擇按揭的方式。

裘韜在分析中也提道，境外目前整體基準(zhǔn)利率較低，在境外投資房地產(chǎn)可以通過低息貸款來降低初始投資成本，提高整體收益。

在加拿大，外國人能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款，貸款利息大約為3%-4%（年化）。因此許多在加拿大買房的中國投資者都會(huì)選擇銀行貸款，首付比例一般在50%左右，這樣貸款成本和首付壓力都比國內(nèi)要小一些。

澳洲的房貸政策更吸引人。購買公寓期房可以只付10%首付款，買現(xiàn)房首付款為20%-30%，沒有限購和限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，還款方式靈活，甚至允許貸款人在前5年內(nèi)只還利息，不用還本金。

新西蘭金融機(jī)構(gòu)對(duì)來自海外的投資者采取了與澳洲類同的購房抵押的寬松政策，可以提供70%的貸款。

當(dāng)然，也有很多國家對(duì)來自海外的購房者設(shè)置了諸多貸款方面的限制，甚至不提供貸款服務(wù)。英國本國居民購房最高可貸到房價(jià)的70%，貸款利率較低，但外國人較難貸到。美國銀行現(xiàn)階段對(duì)房屋抵押貸款的審批非常嚴(yán)格，目前不針對(duì)國外個(gè)人投資者提供房地產(chǎn)及其他類別的貸款服務(wù)。

不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)

國人海外置業(yè)的房產(chǎn)大多是永久產(chǎn)權(quán)的，而且歐美發(fā)達(dá)國家更為注重對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。但是，這并不意味著海外買房的風(fēng)險(xiǎn)很低，從某些角度上來說，海外置業(yè)可能比在國內(nèi)買房風(fēng)險(xiǎn)更大。

海外置業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于信息的不對(duì)稱。沒有海外留學(xué)或居住經(jīng)歷的國內(nèi)投資者，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境、政策并不熟悉，即使去實(shí)地考察，也很難對(duì)投資標(biāo)的的背景有全面的了解，更多時(shí)候需要依賴房產(chǎn)中介。業(yè)內(nèi)人士建議，為確保信息安全，投資者可以在購房目的地的相關(guān)房產(chǎn)網(wǎng)站上查詢租金等情況，核實(shí)中介公司提供的信息。

歐美經(jīng)濟(jì)剛剛復(fù)蘇，未來走向還未完全明朗。對(duì)于投資者來說，此時(shí)進(jìn)入海外房產(chǎn)市場，必須要考慮到市場風(fēng)險(xiǎn)。海外房產(chǎn)市場相對(duì)于國內(nèi)市場來說更加成熟和理性，房價(jià)不可能一味上行，房價(jià)受到宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的影響也會(huì)有漲有跌。因此，在出手前投資者應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢有大致了解，保守的做法是盡量選擇當(dāng)?shù)叵鄬?duì)核心的地段與搶手的房屋類型。

此外，海外買房的政策風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的因素。盡管現(xiàn)在歐美主要發(fā)達(dá)國家對(duì)大量擁入的海外投資者，仍舊保持開放的態(tài)度，但一旦海外購房者達(dá)到了一定量級(jí)，影響到當(dāng)?shù)鼐用竦恼Ｐ枨?，也不排除?dāng)?shù)貢?huì)出臺(tái)一些新的稅費(fèi)政策或行政手段，從而導(dǎo)致投資收益受到影響。比如，澳大利亞就在2010年突然頒布了限制外國人購買二手房的新政，導(dǎo)致前期購房的投資者只能把房子賣給當(dāng)?shù)厝恕?/p>

對(duì)于沒有太多海外投資經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，第一次去海外買房子，“跟風(fēng)”不失為一種安全的選擇。萊坊北京董事及國際投資部主管楊杏妮，根據(jù)她多年服務(wù)客戶的經(jīng)驗(yàn)，為我們推薦了五大熱門的投資置業(yè)地。