基于博弈論的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

●王旭 田乙強(qiáng)

基于博弈論的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

●王旭 田乙強(qiáng)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和逐步完善，與之密切聯(lián)系的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)逐步升溫。房地產(chǎn)的商品房開發(fā)、銷售、交易、租賃、抵押和擔(dān)保等環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)咨詢，因此決策者和相關(guān)從業(yè)人員也加強(qiáng)了對(duì)專業(yè)咨詢意見的關(guān)注。但我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)起步晚，發(fā)展緩慢，外部生存環(huán)境、內(nèi)部管理上都存在一些問題，發(fā)展面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)也逐漸加劇。文章應(yīng)用博弈論的相關(guān)知識(shí)及模型，對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行分析，并據(jù)此形成房地產(chǎn)咨詢企業(yè)發(fā)展應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新的觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)咨詢 博弈論 囚徒困境 重復(fù)博弈

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)咨詢業(yè)自上世紀(jì)90年代初產(chǎn)生并逐漸發(fā)展，自1996年中國(guó)樓市開始復(fù)蘇以來，專業(yè)咨詢代理企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部第50號(hào)令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)可分為信息咨詢業(yè)務(wù)和投資決策咨詢業(yè)務(wù)兩大類。信息咨詢業(yè)務(wù)即以各種方式為有需要的房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)中最為廣泛和普及的一種：提供房地產(chǎn)開發(fā)、投資有關(guān)的各方面信息，如房?jī)r(jià)、地價(jià)及其動(dòng)態(tài)情況和預(yù)測(cè)、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產(chǎn)投資伙伴、招商投資、政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策以及其他關(guān)于房地產(chǎn)變動(dòng)信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時(shí)了解某一城市或區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，還提供對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和代理服務(wù)。投資決策咨詢業(yè)務(wù)是諸如接受房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃等?，F(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品多以調(diào)研報(bào)告，方案等書面或報(bào)告形式提供給客戶，主要是應(yīng)用SWOT分析，經(jīng)驗(yàn)理論等為依托，對(duì)數(shù)據(jù)分析較少，產(chǎn)品單一，質(zhì)量、可信度上也不盡人意。

博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對(duì)抗（或合作）中，對(duì)抗雙方（或多方）相互依存的一系列策略和行動(dòng)的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)和行為科學(xué)研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應(yīng)用到房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為分析。

二、博弈模型的建立與分析

1.對(duì)存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)：甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務(wù)無差異，價(jià)格及市場(chǎng)占有率均相同且利潤(rùn)均分。在上述假定下，有如下支付矩陣:

表1 存在不合作可能性的博弈支付矩陣(T＞P＞R＞S)

如表1所示，兩家房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的行動(dòng)集合是相同的（不創(chuàng)新，創(chuàng)新），當(dāng)甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時(shí)，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時(shí)數(shù)量關(guān)系為:T＞P＞R＞S；反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時(shí)，乙公司的收益為T，甲公司的收益為S；當(dāng)雙方都進(jìn)行創(chuàng)新并獲得成功時(shí)，雙方收益為P。

上式告訴我們，搶先成功的期望利潤(rùn)的現(xiàn)值是時(shí)間與累計(jì)投入的函數(shù)。各寡頭采取理性競(jìng)爭(zhēng)行動(dòng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是權(quán)衡搶先成功的期望利潤(rùn)和被人搶先后自身的所得利潤(rùn)，即如果πp(k(t)，t)＞π0，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)便會(huì)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，(創(chuàng)新，創(chuàng)新)是納什均衡；反之，(不創(chuàng)新，不創(chuàng)新)是納什均衡。

在雙寡頭競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，博弈雙方不會(huì)因?yàn)轭A(yù)計(jì)同時(shí)創(chuàng)新后依然平分市場(chǎng)而且利潤(rùn)比不創(chuàng)新時(shí)有所增加就必然產(chǎn)生(創(chuàng)新，創(chuàng)新)的納什均衡。在不合作的情況之下，因?yàn)橐豁?xiàng)產(chǎn)品創(chuàng)新要經(jīng)歷多個(gè)研發(fā)階段，每個(gè)階段有不同的分任務(wù)并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設(shè)計(jì)過于簡(jiǎn)單化。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須通過多方面調(diào)研了解市場(chǎng)及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，適時(shí)對(duì)失敗概率函數(shù)μ (k(t)，t)進(jìn)行調(diào)整。

2.對(duì)存在合作可能性的博弈分析。由于房地產(chǎn)當(dāng)事人對(duì)咨詢產(chǎn)品要求的多樣化，替代產(chǎn)品的增加，潛在的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)進(jìn)入，激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使得各個(gè)企業(yè)紛紛以產(chǎn)品創(chuàng)新作為應(yīng)對(duì)措施。若不進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，原有產(chǎn)品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務(wù)提供者，這樣，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)將減少在市場(chǎng)占有份額。但是在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過程中，寡頭們的利潤(rùn)不一定有增加，他們進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新的目標(biāo)是市場(chǎng)份額。

表2 囚徒困境博弈支付矩陣(T＞R＞P＞S)

如表2所設(shè)，T＞R＞P＞S情況是可能出現(xiàn)的，兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)完全有動(dòng)力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P＜R的情況，那么在理性選擇的考慮下是有可能出現(xiàn)合作不創(chuàng)新的均衡。合作博弈和非合作博弈的基本差別是是否存在有約束力合同的可能性，在P＜R的情況下，是存在合作不創(chuàng)新的均衡可能性:但因?yàn)镽＜T，博弈雙方同時(shí)都存在單方不遵守合同的利益驅(qū)使可能性。

盡管由于合作不創(chuàng)新博弈雙方都是有利的，但在一次性博弈中，雙寡頭創(chuàng)新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈問題，唯一的納什均衡為(創(chuàng)新，創(chuàng)新)。為解決此問題，引入重復(fù)博弈。

3.無限次重復(fù)囚徒困境博弈。重復(fù)博弈是一種特殊的博弈，在博弈中，相同結(jié)構(gòu)的博弈重復(fù)多次，甚至無限次。因?yàn)槠渌麉⑴c人過去的行動(dòng)的歷史是可以觀測(cè)的，因此在重復(fù)博弈中，每個(gè)參與人可以使自己在每個(gè)階段選擇的策略依賴于其他參與人過去的行為。在重復(fù)博弈中，常用的一種策略為“觸發(fā)策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方隨即也采取不合作策略并且永遠(yuǎn)采取不合作策略。

針對(duì)雙寡頭市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新博弈分析，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)采取的行動(dòng)步驟：甲公司先選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇不創(chuàng)新(合作)，則甲公司在本階段繼續(xù)選擇不創(chuàng)新(合作)；如果乙公司在上階段選擇創(chuàng)新(不合作)，則甲公司在本階段及其后階段均選擇創(chuàng)新(不合作)。

設(shè)t表示不連續(xù)的時(shí)間段t=(0，1，2……，T)。在此策略下，如果咨詢公司選擇不創(chuàng)新(合作)，則他的期望效用為：

如果咨詢公司選擇創(chuàng)新(不合作)，則他的期望效用為：

在長(zhǎng)期博弈過程中，貼現(xiàn)率δ越大，說明博弈雙方越看重未來收益，博弈雙方再次相遇的可能性也越大。

若T與P相差越大，同時(shí)T與R相差越小則(不創(chuàng)新，不創(chuàng)新)出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時(shí)，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關(guān)系可能被打破，則（創(chuàng)新，創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性較大。

通過上述分析，無論房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中是否合作，都有出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的可能。隨著產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，市場(chǎng)占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。

三、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)例

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在我過的發(fā)展也逐步擴(kuò)大，各咨詢企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也不斷增加，每個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新腳步也越來越快。

易居（中國(guó)）控股有限公司是中國(guó)首家在美國(guó)紐交所上市的中國(guó)輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，旗下克爾瑞信息集團(tuán)為企業(yè)提供房地產(chǎn)資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域開發(fā)、主題地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢等服務(wù)。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品，2013年5月，獨(dú)立第三方房?jī)r(jià)指導(dǎo)平臺(tái)“克爾瑞房?jī)r(jià)”系統(tǒng)正式上線；2013年11月，在上海舉辦的“超·躍——易居中國(guó)2013年度創(chuàng)新峰會(huì)”中宣布CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級(jí)，將使其房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)更加專業(yè)化、高成效；從表3中可以看出，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長(zhǎng)40.66%，不僅遠(yuǎn)超2012年收入，也創(chuàng)下近年新高。

表3 易居（中國(guó)）近三年房地產(chǎn)信息和咨詢收入情況

易居中國(guó)在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動(dòng)，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。在接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產(chǎn)品也成為提高競(jìng)爭(zhēng)力的主要手段之一。

四、結(jié)論

通過對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在相互競(jìng)爭(zhēng)中是否采用產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場(chǎng)入手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應(yīng)借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，利用先進(jìn)的理論知識(shí)和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品。

[1]杜建國(guó),彭萍.我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)擴(kuò)展戰(zhàn)略與發(fā)展趨勢(shì)研究[A].房地產(chǎn)咨詢論文集[C]，2011

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[10]李勇,陳旭東.基于博弈論的合作競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略[J].中國(guó)軟科學(xué)，2001 （9）

（作者單位：東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院 黑龍江哈爾濱 150040）

（責(zé)編：賈偉）

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