調(diào)控背景下銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險與防范
——基于商業(yè)銀行壓力測試方法實證研究分析

●劉秋英

調(diào)控背景下銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險與防范
——基于商業(yè)銀行壓力測試方法實證研究分析

●劉秋英

文章基于宏觀調(diào)控背景下研究了我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險，同時利用商業(yè)銀行壓力測試方法實證分析了調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場走向?qū)︺y行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響和存在風險，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險防范提出了建議。

房地產(chǎn) 壓力測試 風險防范

一、研究背景及意義

（一）研究背景

中國改革開發(fā)以來以較低的人力要素成本吸引了全球加工制造企業(yè)，各城市形成了以阿爾弗雷德·韋伯（1909）的工業(yè)區(qū)位論所描繪的具備大規(guī)模生產(chǎn)的顯著優(yōu)勢的地方性集聚效應(yīng)，工業(yè)化帶來了人口聚落。而1998年的住房制度改革，透過“住房商品化”更是撬動了中國將近15年轟轟烈烈的造城活動。據(jù)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，中國的城市化率從1990年的26.41%，增長到2011年的51.27%。市民群體的增多為中國房地產(chǎn)行業(yè)的興起制造了繁榮。由此，房地產(chǎn)行業(yè)充當了“十五”、“十一五”拉動經(jīng)濟增長的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)市場的波動與宏觀經(jīng)濟周期緊密相關(guān)，并且房地產(chǎn)業(yè)的資金需求巨大，自有資金比例偏低，對銀行貸款依賴程度大，實際上相當于將部分市場風險和信用風險轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行承擔了房地產(chǎn)業(yè)的大部分風險。房地產(chǎn)行業(yè)的周期決定性及房地產(chǎn)信貸的同向循環(huán)性決定了銀行房貸存在巨大的潛在風險。

因此，本文是基于宏觀調(diào)控背景下研究我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險分析與防范。

（二）實際意義

房地產(chǎn)行業(yè)對中國GDP的拉動作用巨大，被形象地喻為中國經(jīng)濟發(fā)展的第四駕馬車，房地產(chǎn)的高收益吸引了眾多企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，其自有資金比例較低，銀行貸款一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的重要來源，房地產(chǎn)開發(fā)貸款因此得到飛速增長。在緊縮的貨幣政策和樓市調(diào)控背景下，加之來自監(jiān)管方面的壓力，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、財務(wù)壓力上升；與此同時，銀行房地產(chǎn)信貸風險——政策性風險、流動性風險和系統(tǒng)性風險逐步顯現(xiàn)。把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，成為目前銀行信貸管理人員關(guān)注的熱點之一。

二、研究目標及研究內(nèi)容

我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷十幾年的發(fā)展，從規(guī)模到產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵都發(fā)生了巨大的變化，成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中一個起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè)。而我國房地產(chǎn)企業(yè)依然存在著融資方式單一、融資渠道狹窄等問題，融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預(yù)售房款，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。而隨著近年來宏觀調(diào)控的不斷深入，金融業(yè)門檻的提高，房地產(chǎn)融資將日益困難，成本逐步提升。將使一大批沒有資本實力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰，而銀行信貸資產(chǎn)也受到較大威脅，因此，在調(diào)控背景下研究房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸資產(chǎn)質(zhì)量，是我國房地產(chǎn)企、金融行業(yè)、監(jiān)管機構(gòu)所需要面對的一個熱點課題。在此宏觀調(diào)控背景下，本文研究的主要目標和內(nèi)容是總結(jié)了政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容和特點，分析了國內(nèi)房地產(chǎn)市場走向和受政策影響情況，并結(jié)合自身工作，利用商業(yè)銀行壓力測試方法實證分析了調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場走向?qū)︺y行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響和存在風險，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險防范提出了建議。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自2010年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控開始后，我國房地產(chǎn)市場運行總體上符合宏觀調(diào)控預(yù)期方向，投資投機性需求得到有效抑制，自主需求有序釋放。具體來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在一線城市商品房供需矛盾突出，房價上漲壓力大，部分中西部城市庫存壓力大等現(xiàn)狀特點。

四、壓力測試方法選擇及過程

商業(yè)銀行壓力測試是一種以定量分析為主的風險分析方法，通過測算銀行在各種不同發(fā)生概率的壓力情境下可能產(chǎn)生的風險，并對這些風險進行評估，進而對壓力測試對象的脆弱性做出判斷，提出必要的解決方案。如將風險變動因子設(shè)定為利率或某一貨幣或股價等，通過將風險因子組合設(shè)定在各種壓力情景下進行測試，看是否能經(jīng)受得起風險因子的巨幅變動。壓力測試中，應(yīng)考慮不同風險之間的相互作用和共同影響。

（一）房地產(chǎn)壓力測試方法

商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試的通行方法包括自上而下法或者自下而上法兩種。自上而下法通常利用歷史數(shù)據(jù)，直接建立承壓指標與風險因子之間關(guān)系的計量模型。這種方法大多是用于宏觀壓力測試或測試對象的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不是非常清晰的情況。自下而上法是指根據(jù)現(xiàn)有理論、歷史經(jīng)驗或?qū)＜遗袛?，自下而上匯總或直接給出在各種事先設(shè)定的壓力情景下，承壓指標的最終取值。

“自上而下”壓力測試方法往往要求整個金融機構(gòu)宏觀層面的歷史數(shù)據(jù)。對于銀行內(nèi)部明細數(shù)據(jù)的歷史長度要求較高，實際建模難度比較大，操作性不強。以J行為例，在一級分行、二級分支行中由于房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量不多，而且項目之間差異較大，不太適合“自上而下”壓力測試方法建立的計量統(tǒng)計模型，且房地產(chǎn)開發(fā)貸款的房價對壓力測試極其敏感，傳導(dǎo)路徑非常明確，所以在實踐中常采用自下而上的財務(wù)模型壓力測試法，即利用財務(wù)模型測算，相比計量統(tǒng)計模型，針對單個開發(fā)項目比較準確和實用。從貸款發(fā)放日到貸款到期日之間產(chǎn)生的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入，判斷其是否有足夠的現(xiàn)金流量歸還貸款。

（二）房地產(chǎn)壓力測試數(shù)據(jù)、步驟及場景設(shè)置

1.測試數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)主要來自內(nèi)部數(shù)據(jù)，主要的來源有項目的評估報告、客戶財務(wù)報表等。數(shù)據(jù)內(nèi)容主要包括三部分：

（1）基本情況信息。反映了客戶名稱、項目的名稱、客戶經(jīng)理名字、聯(lián)系電話、融資金額、貸款利率等信息。

（2）項目評估信息。數(shù)據(jù)主要包括項目的用地面積、建筑面積、土地成本、總成本，預(yù)測銷售價格等。

（3）資金投入信息。反映項目的投入情況，主要包括項目通過自籌、貸款、預(yù)售融資的比例。

2.測試步驟。

（1）確定壓力價格。

（2）計算壓力價格下的分項收入。分項收入（I）＝已銷售收入+剩余銷售收入

（3）計算項目的總收入。I（n）=I（1）+I（2）+I（3）+…，…+I（n）…

（4）計算項目的預(yù)征稅后收入。I（稅）=項目收入＊（1-11.5%）…

（5）計算項目靜態(tài)成本。C（靜）=目前實際投入資金+完成項目再需投入資金…

（6）計算項目融資成本。C（融）=已投入銀行貸款利息費用+再需投入銀行貸款的利息費用

（7）計算項目動態(tài)成本。C（動）=C（靜）+C（融）…

（8）計算項目的盈虧。Y=I（稅）-C（動）…

如果Y＞0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款安全性較好；Y＜0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入不足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款安全性存在問題。

3.壓力場景設(shè)置。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險因子主要是項目融資成本暨利率上升和銷售價格的下降。經(jīng)過2008年金融危機以后，在國家4萬億經(jīng)濟計劃刺激下，房地產(chǎn)市場價格迅速上揚，投機氣氛濃厚。2009年下半年開始，隨著國家一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場呈調(diào)整縮量態(tài)勢，投資主體結(jié)構(gòu)和市場供需關(guān)系發(fā)生改變，市場成交量明顯下降，銷售出現(xiàn)滯后現(xiàn)象。根據(jù)這一態(tài)勢，綜合考慮后確定將房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售價格和銷售情況作為壓力指標。

壓力測試情景1：分別是假設(shè)項目的基準銷售價格在評估預(yù)售價格的基礎(chǔ)上分別下降10%、20%、30%三種情況。

壓力測試情景2：考慮最不利的情況，即假設(shè)項目的基準銷售價格在評估預(yù)售價格的基礎(chǔ)上下降30%后，同時項目銷售期限分別延長1年和2年兩種情況，在銷售延長的情況下，不但企業(yè)的財務(wù)費用將增長，而且企業(yè)的管理費用也將同步增長。

設(shè)定好壓力測試情景后，可以按照壓力測試過程，根據(jù)項目在銷售價格下產(chǎn)生的現(xiàn)金流量計算項目盈虧。

五、房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試實證分析

（一）實證分析目標及變量

1.壓力測試的目標。此次壓力測試的目標是：針對目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控不斷深入，市場成交量、價格持續(xù)低迷，量化分析微觀形勢變化下房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全性。實證分析主要是通過D市J行的十一個房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)據(jù)，采用自下而上的壓力測試，研究項目受銷售價格下降、銷售滯后等壓力場景因素影響后對項目開發(fā)、銀行信貸資產(chǎn)的影響。

2.壓力測試變量。本次壓力測試選取11個項目作為樣本。該11個項目信貸余額合計為18.58億元，樣本包含在建、預(yù)售等情況，可以較好地反映D市J行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總體情況。如表1所示

（二）實證分析運算結(jié)果

根據(jù)以上過程，逐個計算所有的11個項目后，匯總后，僅考慮銷售價格下降因素可以得到以下結(jié)果：

以上結(jié)果說明，D市J行房地產(chǎn)開發(fā)項目具有一定的抗風險能力，在銷售價格分別下降10%、20%、30%的情況下，項目盈虧個數(shù)分別為0、1、5個，項目虧損金額分別為0、2149.37萬元、29472.80萬元。

在極端壓力情景，即30%壓力價格下并考慮延長銷售時間，可以得到以下結(jié)果：

表1 D市J行房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試樣本數(shù)據(jù)表（單位:萬元）

表2 測試結(jié)果A

表3 測試結(jié)果B

上述結(jié)果說明，由于在極端壓力情景銷售價格下降30%，而且延遲1年和2年銷售的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目由于財務(wù)和管理費用增加幅度較大，項目出現(xiàn)虧損情況較多，在延遲1年和2年銷售的情況下虧損項目7個和8個，占全部項目比例的63.63%和72.72%。

（三）實證分析運算結(jié)果分析

根據(jù)這次壓力測試結(jié)果來看，D市J行房地產(chǎn)開發(fā)項目在房價下跌的過程中抗風險能力較強，但如果出現(xiàn)房價大幅下跌尤其出現(xiàn)銷售滯后時，由于客戶的財務(wù)費用和管理費用等成本增幅較快，項目出現(xiàn)虧損較多，信貸質(zhì)量難以得到保證。

通過對比項目財務(wù)數(shù)據(jù)，影響項目抗風險能力的兩個關(guān)鍵因素是土地成本和自籌資金比例。土地成本較低或，客戶的利潤空間就會較大。前期工程自有資金投入較多，在一定程度上確保了貸款的安全邊際。同時，后期項目出現(xiàn)滯銷時，企業(yè)財務(wù)費用支出較少，也確保了項目開發(fā)安全。

受國家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，目前D市J行房地產(chǎn)開發(fā)貸款自有資金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上確保了貸款的安全邊際，樓面地價成為影響項目風險較大的因素。樣本中兩個風險較大的項目3、7，樓面地價均超過了3000元，遠高于周邊地區(qū)樓盤樓面地價，在房地產(chǎn)價格下行趨勢時，受到?jīng)_擊明顯，抗風險能力較差。

所以在房地產(chǎn)開發(fā)項目審批和決策時要充分考慮土地成本和自籌資金比例兩個因素，優(yōu)先考慮開發(fā)土地價格低于周邊樓盤的項目。

六、風險防范建議

受國家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款自有資金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上確保了貸款的安全邊際，樓面地價成為影響項目風險較大的因素。在房地產(chǎn)價格下行趨勢時，樓面地價高的項目受到?jīng)_擊明顯，抗風險能力較差。因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)項目審批和決策時建議要充分考慮以下幾點：

（一）理性開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)

商業(yè)銀行應(yīng)高度重視房地產(chǎn)信貸風險，改變將房地產(chǎn)開發(fā)貸款當作低風險產(chǎn)品經(jīng)營的觀點。在房地產(chǎn)開發(fā)項目審批和決策時要充分考慮這土地成本和自籌資金比例兩個因素，優(yōu)先考慮開發(fā)土地價格低于周邊樓盤的項目，同時要確保項目自有資金必須先于貸款資金到位，嚴格按照銀監(jiān)會固定資產(chǎn)貸款管理辦法和房地產(chǎn)貸款有關(guān)管理辦法發(fā)放和支用貸款。

（二）加強風險監(jiān)測，提高風險識別能力

加強對國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)的前瞻性研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化趨勢，準確把握風險點。結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡的實際，根據(jù)各地的投資和信用環(huán)境、市場銷售等情況，分門別類地制定積極支持、維持存量、優(yōu)化緊縮和清戶退出等營銷策略。同時，商業(yè)銀行同時要注意跟蹤項目開發(fā)過程，收集企業(yè)內(nèi)部管理、財務(wù)和成本核算的信息，重點檢查項目資金的投入進度與施工進度是否匹配，密切關(guān)注項目的施工、監(jiān)理單位是否有不良行為而影響項目的進度，一旦出現(xiàn)影響本項目的情況，及時采取措施。

（三）加強對開發(fā)企業(yè)的貸前調(diào)查和信貸審查，從源頭上防范信貸風險

嚴格審查開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表、可研報告、項目批復(fù)、“四證”等關(guān)鍵資料，特別關(guān)注項目資本金的到位情況、“四證”是否真實合規(guī)，防止開發(fā)企業(yè)通過提供虛假資料、虛增項目投資額套取銀行貸款，從源頭上防范信貸風險。

（四）做好貸款封閉運行管理，加強資金監(jiān)管

項目資金監(jiān)管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險控制的中心環(huán)節(jié)。商業(yè)銀行應(yīng)對封閉賬戶進行有效監(jiān)管，項目結(jié)算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用；及時掌握項目銷售進度及資金回籠進度等情況，督促借款人按協(xié)議要求歸還貸款。

（五）加強貸款抵押物的管理

優(yōu)先選擇能夠在近期產(chǎn)生現(xiàn)金流的住宅等出售類房產(chǎn)做抵押物，謹慎選擇出租類、經(jīng)營類房地產(chǎn)做抵押，抵押物要產(chǎn)權(quán)明晰、無爭議，土地使用及地上建筑經(jīng)有權(quán)部門批準，通過合法途徑取得，相關(guān)稅費應(yīng)繳清，有土地使用權(quán)證等權(quán)屬文件。抵押物的評估應(yīng)采取謹慎性原則，并注意收集抵押物不同區(qū)域的市場價值信息，以減少市場價值波動帶來的損失。

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（作者單位：中國建設(shè)銀行廣州審計分部 廣東廣州 510045）

（責編：若佳）

F830.572

A

1004-4914（2014）07-149-03