北辰：長沙地王的七年之癢

本刊記者│潘衛(wèi)艷

北辰：長沙地王的七年之癢

本刊記者│潘衛(wèi)艷

時(shí)至今日，隨著長沙北辰三角洲項(xiàng)目的華麗亮相，之前圍繞地王蔓延7年之久的疑云正在逐漸散去，北辰實(shí)業(yè)或許已等來期盼已久的柳暗花明。然而，圍繞這片三角洲，北辰究竟經(jīng)歷了怎樣的七年？

3月31日，北辰實(shí)業(yè)（601588）副總經(jīng)理、長沙分公司總經(jīng)理曾勁接受本刊記者采訪時(shí)宣布，北辰三角洲項(xiàng)目總投資330億元，投資已經(jīng)完成一半，2017年最后一期工程開工，2019年將全部建成。

這一項(xiàng)目之所以備受關(guān)注，是因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)用地——“新河三角洲地塊”是在2007年7月由北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合北京城開以92億的價(jià)格拍下，制造了當(dāng)年中國房地產(chǎn)市場最轟動(dòng)的一幕，同時(shí)，北辰實(shí)業(yè)也將自己未來10多年的命運(yùn)與這個(gè)項(xiàng)目緊緊系在了一起。按當(dāng)時(shí)參與競拍的世紀(jì)金源董事長黃如論的測算，該地塊總價(jià)超過50億就沒法做了。

2008年年初，即傳出北辰實(shí)業(yè)欲以10億元代價(jià)退出長沙“地王”的消息，不過隨即遭到北辰實(shí)業(yè)的否認(rèn)。此后，北辰實(shí)業(yè)雖然曾于2008年11月舉行過聲勢浩大的開工典禮，并完成了對長沙北辰4億元的增資，但該地塊一直處于“開而未動(dòng)”的狀況，開工后一直未向市場提供住宅產(chǎn)品，而停工、退地的傳聞則一直未斷。

92億元成交價(jià)，接近北辰實(shí)業(yè)2006～2008年三年主營業(yè)務(wù)收入總和。用如此巨額的資金投入需要近十年才能回收全部資金的項(xiàng)目，顯然對北辰實(shí)業(yè)的戰(zhàn)略布局造成了很大影響。

2007年前后正是全國各地地王頻現(xiàn)的爆發(fā)期，北辰拿下地王并非個(gè)案。當(dāng)年，在北辰斬獲長沙新河三角洲地塊的同時(shí)，綠城在杭州拿下原東南面粉廠地塊，成為杭州地王；蘇寧環(huán)球在上海拿下南京路163號地塊，創(chuàng)單價(jià)地王；中海與香港九龍倉聯(lián)手，在重慶拿下南岸區(qū)彈子石地塊，創(chuàng)重慶最高土地交易紀(jì)錄；而恒大次年以41億高價(jià)在廣州拿下絹麻廠地塊，成為天河區(qū)地王?？瓷先?，土地市場一片大好，房地產(chǎn)前景無限。

誰也沒想到，2008年國家突然拿出殺手锏，開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)整，市場與金融應(yīng)聲而落，貨幣信貸迅速緊縮，土地政策執(zhí)行力度瞬間強(qiáng)化，市場狀況日漸低迷，房地產(chǎn)市場一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳。地王們開始撐不住了。在各地地王紛紛退地的時(shí)候，北辰新河三角洲地塊自然成為人們判斷地王部隊(duì)是否會全軍覆沒的重要標(biāo)志。

在資金鏈緊張的情況下，北辰實(shí)業(yè)如何啟動(dòng)三角洲地塊如此巨大體量項(xiàng)目的開發(fā)，始終是外界對北辰的疑問。當(dāng)初北辰實(shí)業(yè)是和北京城開以聯(lián)合體形式拍得三角洲地塊的，根據(jù)協(xié)議，雙方分別持有該項(xiàng)目80%和20%的權(quán)益，但是首期62億元的地價(jià)款全部是由北辰獨(dú)力承擔(dān)的。2007年北辰實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，北辰擁有的現(xiàn)金和銀行存款總共23億元，而北辰在2008年所需要的資金總額為106億元，這就意味著該公司還有80多億的資金需求要依靠項(xiàng)目回款和融資渠道來解決。北辰曾經(jīng)透露尋找合作者共同開發(fā)長沙地塊的意愿，但由于市場低迷，開發(fā)商普遍缺少資金，很難在短時(shí)間內(nèi)找到合作伙伴。

北辰三角洲規(guī)劃圖，建成后將成為長沙的臨江CBD

屋漏偏逢連夜雨。堅(jiān)持到拿地的第三年，首開股份在2010年以2524.42萬元掛牌轉(zhuǎn)讓旗下城開集團(tuán)所持有的長沙北辰股權(quán)，以此告別“長沙地王”，這意味著北辰將獨(dú)自承擔(dān)三角洲開發(fā)帶來的全部風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，北辰與世紀(jì)金源的競爭從競奪三角洲地塊延續(xù)到了項(xiàng)目銷售。

北辰在開福區(qū)的主要競爭對手是黃如論的世紀(jì)金源在當(dāng)年中南地王之上打造的湘江世紀(jì)城項(xiàng)目。雖然曾是地王，但以世紀(jì)金源從湘水雅境接手時(shí)的12億地價(jià)來算，400平方米的建筑面積，樓面價(jià)不過300元/平方米，而以4000元/平方米的均價(jià)推向市場，是為世紀(jì)金源留足了利潤空間的，這直接影響到與之相鄰的北辰三角洲項(xiàng)目定價(jià)。

同是地王，但北辰方面承受的土地成本壓力大得太多。按照92億元的地價(jià)、380萬平方米的建筑面積計(jì)算，其樓面成本單價(jià)已經(jīng)高達(dá)2421元/平方米，如果算上建安成本，該項(xiàng)目的成本價(jià)已經(jīng)在4000元/平方米以上。這不是當(dāng)時(shí)的長沙市場可以承受的。而2008年長沙全市商品房均價(jià)為4285元/平方米，其中，商品住宅平均售價(jià)為3906元/平方米，且受調(diào)控壓力市場有繼續(xù)下滑趨勢。按照當(dāng)時(shí)進(jìn)度，湘江世紀(jì)城項(xiàng)目需要3～4年才能基本銷售完畢。北辰舉步維艱。當(dāng)年曾有業(yè)內(nèi)人士感嘆，如果換做民營企業(yè)拿下這個(gè)地王，早就垮了。

北辰三角洲項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2011年開始每年將會給北辰實(shí)業(yè)帶來20億元以上的銷售收入，每年為公司帶來20%以上的業(yè)績增長。在漫長的等待之后，北辰終于開始分享后地王時(shí)代的收益。

北辰實(shí)業(yè)副總經(jīng)理、長沙分公司總經(jīng)理曾勁

2010年7月，在時(shí)隔三年之后，新河三角洲地塊開發(fā)終于以“北辰三角洲”之名高調(diào)亮相，可謂“千呼萬喚始出來”。而從那時(shí)候開始，深陷地王多時(shí)的北辰終于可以不必再蒼白地辯解，一切開始好轉(zhuǎn)。在最近舉辦的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，曾勁表示，只要房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大的起伏，三角洲項(xiàng)目就沒有問題。

曾勁曾經(jīng)在2010年表示，長沙地王持有三年增值45%。事實(shí)表明這個(gè)說法仍偏于保守。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年長沙新單價(jià)地王的起拍價(jià)已經(jīng)達(dá)到1450.7萬元/畝，比長沙三角洲地塊的780萬/畝單價(jià)上浮了86%。

2013年5月，同樣位于開福區(qū)的老火車北站片區(qū)最終以35.79億元成交，土地成本已經(jīng)飆至3616萬/畝。并且，伴隨又一輪房地產(chǎn)調(diào)控，國土部開始叫停大地塊拍賣，類似三角洲體量的地塊出讓會越來越少。

在戴德梁行做的2013年長沙房地產(chǎn)市場分析看來，當(dāng)初北辰面臨的定價(jià)尷尬早已不復(fù)存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，長沙新建住宅平均價(jià)格已經(jīng)突破7000元/平方米，而長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金已經(jīng)達(dá)到107.9元/平方米/月，平均售價(jià)則達(dá)到1.55萬元每平米。作為中國單一公司獨(dú)立開發(fā)的中國最大城市綜合體，北辰三角洲項(xiàng)目包括了9棟寫字樓，商務(wù)商業(yè)建筑體量接近100萬平方米，而住宅面積超過300萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，北辰三角洲項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2011年開始每年將會給北辰實(shí)業(yè)帶來20億元以上的銷售收入，每年為公司帶來20%以上的業(yè)績增長。在漫長的等待之后，北辰終于開始分享后地王時(shí)代的收益。