如何做好房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理

王海燕，邵寶武，王海軍

（1.葫蘆島市房產(chǎn)測(cè)量中心，遼寧 葫蘆島 125000；2.葫蘆島市勘察測(cè)繪院，遼寧 葫蘆島 125001；3.農(nóng)業(yè)部規(guī)劃設(shè)計(jì)院，北京 100600）

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性都很強(qiáng)的工作，測(cè)繪成果數(shù)據(jù)一旦經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核采用，就產(chǎn)生了法律效力。所以房產(chǎn)測(cè)繪不屬于中介經(jīng)營(yíng)行為而是一種法定測(cè)繪。

房產(chǎn)測(cè)繪成果中的房屋權(quán)屬界線、房產(chǎn)面積等資料為房地產(chǎn)管理包括房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開(kāi)發(fā)管理、交易管理等服務(wù)；還是房地產(chǎn)契稅征收、抵押貸款、交易、租賃、物業(yè)收費(fèi)、取暖費(fèi)征收等不可或缺的依據(jù)。其成果經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)整理之后，可以為城市規(guī)劃、城市建設(shè)、藥監(jiān)管理等提供參考數(shù)據(jù)和資料。

1 影響房產(chǎn)測(cè)繪的因素

1.1 法律法規(guī)的不健全

房產(chǎn)測(cè)繪的專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但其領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善。目前房產(chǎn)測(cè)繪的主要依據(jù)是2000年8月1日實(shí)施的GB17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》1、2單元，由于此規(guī)范自出臺(tái)至今未經(jīng)修訂過(guò)，很多內(nèi)容只是粗略的概括性說(shuō)明，已經(jīng)跟不上現(xiàn)代復(fù)雜大型建筑發(fā)展的數(shù)據(jù)量的處理要求了，所以各地紛紛出臺(tái)了適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際的地方細(xì)則，解決了一部分技術(shù)上的問(wèn)題，但還有沒(méi)制定細(xì)則的地方，只能按原規(guī)范的內(nèi)容執(zhí)行，依靠技術(shù)人員的理解來(lái)進(jìn)行日常房產(chǎn)測(cè)繪工作了。

1.2 資質(zhì)等級(jí)的限制

各房產(chǎn)測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)也是影響房產(chǎn)測(cè)繪的一項(xiàng)重要因素。一般房產(chǎn)測(cè)繪單位的等級(jí)都是丙級(jí)屬于最低等級(jí)，人員、儀器設(shè)備、技術(shù)力量等相對(duì)比較薄弱，再加上測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，測(cè)繪成果的出錯(cuò)率相對(duì)會(huì)高一些，嚴(yán)重影響了測(cè)繪成果的質(zhì)量。

1.3 人員的技術(shù)水平不足

房產(chǎn)測(cè)繪工作是近幾年興起的一項(xiàng)技術(shù)性要求很高的工作，測(cè)繪成果質(zhì)量的好壞，其中之一主要取決于工作人員的技術(shù)水平，目前大型建筑越來(lái)越多，情況特別復(fù)雜，而測(cè)繪市場(chǎng)的技術(shù)人員嚴(yán)重缺乏，技術(shù)水平亟待提高，建議上級(jí)主管部門(mén)每年組織房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，來(lái)不斷提高測(cè)繪人員的技術(shù)水平，從而提高房產(chǎn)測(cè)繪的成果質(zhì)量。

2 提高房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量

2.1 增強(qiáng)人員質(zhì)量意識(shí)

優(yōu)秀的測(cè)繪成果是一個(gè)單位技術(shù)水平的象征，保證優(yōu)秀的測(cè)繪成果必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，從測(cè)繪工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量控制，建立良好的質(zhì)量運(yùn)行體系和質(zhì)量保證體系。測(cè)繪單位應(yīng)該要形成至上而下的質(zhì)量管理的高度認(rèn)識(shí)。從最初的任務(wù)下達(dá)開(kāi)始，接收各種相關(guān)資料，對(duì)已有資料進(jìn)行分析從而制定可行的技術(shù)實(shí)施方案。這一過(guò)程中需要嚴(yán)格審查影響質(zhì)量的因素，排除不良因素，奠定良好的作業(yè)基礎(chǔ)。

2.2 不斷完善各項(xiàng)制度

制度是工作中的方向指導(dǎo)，有了良好的規(guī)章制度，工作起來(lái)會(huì)很得心應(yīng)手。

在實(shí)際工作中，應(yīng)該加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程控制。針對(duì)施工圖紙能夠預(yù)測(cè)實(shí)際過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，提出行之有效的解決方案，認(rèn)真閱讀圖紙，全面掌握?qǐng)D紙上的各種信息。在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的過(guò)程中要全面調(diào)查實(shí)際竣工后的項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)，驗(yàn)證其是否符合圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的內(nèi)容，對(duì)超出圖紙內(nèi)容的部分合理解決。最后要通過(guò)各種數(shù)據(jù)、圖表來(lái)清晰的表達(dá)出成果內(nèi)容。

針對(duì)測(cè)繪成果要建立嚴(yán)格的核查制度，通過(guò)完善的質(zhì)量檢查制度來(lái)杜絕各種錯(cuò)誤的發(fā)生。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)測(cè)繪成果的檢查驗(yàn)收要求，可以實(shí)行計(jì)算人員對(duì)成果自行檢查、測(cè)繪人員之間的互檢、再由專(zhuān)業(yè)質(zhì)檢部門(mén)進(jìn)行檢查，最后交由委托單位進(jìn)行驗(yàn)收，確保最終測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性。

對(duì)整個(gè)測(cè)繪過(guò)程中的所有資料要整理歸檔，由計(jì)算人員負(fù)責(zé)把項(xiàng)目材料整理完整，包括各種原始資料和數(shù)據(jù)以及后期的現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪數(shù)據(jù)、各種工程變更和最終的成果以及各種質(zhì)量認(rèn)定資料等，提交給檔案管理人員，雙方進(jìn)行交接簽字，不完善的檔案由計(jì)算人員負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。檔案要嚴(yán)格管理，一律不準(zhǔn)外借。

建立健全各項(xiàng)工作制度，使各項(xiàng)工作都納入制度的運(yùn)行軌道中，保證各項(xiàng)成果的質(zhì)量。

2.3 建立相應(yīng)的審定機(jī)制

由當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)行政管理部門(mén)中長(zhǎng)期從事房產(chǎn)測(cè)繪工作的專(zhuān)家及技術(shù)負(fù)責(zé)人組成的審定小組，定期對(duì)工作過(guò)程中出現(xiàn)的重大技術(shù)難題、有爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)、協(xié)助解決糾紛，并對(duì)這些問(wèn)題提出新的解決方案，作為以后相同問(wèn)題的參考，為作業(yè)人員提供新的作業(yè)依據(jù)，從而解決成果質(zhì)量問(wèn)題。

2.4 提高測(cè)繪精度和準(zhǔn)確認(rèn)定共有部位

房屋面積計(jì)算實(shí)質(zhì)就是劃分套內(nèi)和共有部位，確定其劃分界限，測(cè)繪周?chē)缦迺r(shí)要求儀器滿(mǎn)足測(cè)繪需要，測(cè)繪人員應(yīng)嚴(yán)格按照外業(yè)測(cè)繪規(guī)定進(jìn)行，從根本上提高測(cè)繪的精度。

對(duì)共有部位的確定，需要認(rèn)定某一部分是否為共有部位、是否進(jìn)行分?jǐn)偂槟膫€(gè)套內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?？這是房屋面積測(cè)繪的關(guān)鍵。再根據(jù)分?jǐn)傇瓌t對(duì)不同套內(nèi)進(jìn)行不同的共有面積分配，準(zhǔn)確的認(rèn)定共有部位是提高測(cè)繪成果質(zhì)量的實(shí)質(zhì)所在。

2.5 不斷提高人員的綜合素質(zhì)、合理調(diào)動(dòng)其積極性

無(wú)論在什么工作中，人是從事工作的主體，所以人員的綜合素質(zhì)的高低決定了其對(duì)工作的責(zé)任心的強(qiáng)弱，直接影響了測(cè)繪成果質(zhì)量的優(yōu)良。

要抓好職工的素質(zhì)教育，經(jīng)常對(duì)職工進(jìn)行思想、道德、法制和質(zhì)量意識(shí)的教育，不斷提高職工的思想道德觀念，法制觀念和質(zhì)量意識(shí)，增強(qiáng)他們的社會(huì)責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，讓職工清楚的認(rèn)識(shí)到要做好工作必須從我做起，抓好細(xì)節(jié)，把測(cè)繪工作的質(zhì)量作為己任，從而培養(yǎng)一種高素質(zhì)的測(cè)繪隊(duì)伍。

要不斷的提高技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)水平，積極參加各項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)，只有具備了高水平的技能，在房產(chǎn)測(cè)繪中才能提高和保證測(cè)繪成果的質(zhì)量。

工作人員要職責(zé)分明各司其職，建立一定的獎(jiǎng)懲制度，一旦測(cè)繪成果出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，視情況的嚴(yán)重程度對(duì)工作人員進(jìn)行懲罰，目的是增強(qiáng)作業(yè)人員的責(zé)任心，避免今后的測(cè)繪成果再出錯(cuò)，從而保證測(cè)繪成果的質(zhì)量。對(duì)責(zé)任心強(qiáng)，測(cè)繪成果優(yōu)秀的人員要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。在獎(jiǎng)懲制度分明的情況下，能更好的調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，進(jìn)一步提高測(cè)繪成果的準(zhǔn)確度，保證測(cè)繪成果質(zhì)量。

3 要開(kāi)展對(duì)測(cè)繪成果實(shí)質(zhì)性檢查

由于房產(chǎn)測(cè)繪工作涉及到內(nèi)外業(yè)工作，資料繁多，還面臨技術(shù)人員緊張、工作量大、部門(mén)單一、管理不規(guī)范的現(xiàn)狀，一般測(cè)繪單位的成果檢查都是形式上的檢查，這樣一來(lái)在很大程度上存在著測(cè)算過(guò)程錯(cuò)誤和弄虛作假的現(xiàn)象。要從根本上解決這一現(xiàn)象，就必須對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的檢查，集中房產(chǎn)測(cè)繪方面的專(zhuān)家和測(cè)繪單位的優(yōu)秀技術(shù)人才，定期每月對(duì)已測(cè)繪過(guò)的項(xiàng)目從建筑面積、套內(nèi)面積、尤其是共有部位的認(rèn)定和共有面積的計(jì)算和分?jǐn)傄约艾F(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)、項(xiàng)目合同、測(cè)繪成果進(jìn)行全面檢查，從而進(jìn)一步提高測(cè)繪成果質(zhì)量。

做好房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理不僅能夠樹(shù)立企業(yè)的良好形象，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，更是關(guān)系到每個(gè)人切身利益的大事，不僅具有學(xué)術(shù)意義，更有非常重要的社會(huì)意義。

［1］國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局．GB/17986—2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］．北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000

［2］中華人民共和國(guó)建設(shè)部.房地產(chǎn)測(cè)繪管理辦法［S］.北京：中國(guó)民主法制出版社，2000

［3］汪培德.關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量中若干問(wèn)題的探討［J］.卷宗，2012（03）：143

［4］房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)［M］.北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001

［5］陳永奇.工程測(cè)量學(xué)［M］.北京：測(cè)繪出版社，1995

［6］李征航，黃勁松.GPS測(cè)量與數(shù)據(jù)處理(第二版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社，2010.