論不動(dòng)產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

顏 輝

(揚(yáng)州大學(xué)法學(xué)院,江蘇 揚(yáng)州 225009)

論不動(dòng)產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

顏 輝

(揚(yáng)州大學(xué)法學(xué)院,江蘇 揚(yáng)州 225009)

我國目前對不動(dòng)產(chǎn)交易方面之立法較為粗糙。雖司法解釋確定性地指明不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)之交付適用交付主義，但由于不動(dòng)產(chǎn)交易方式的多樣化及過程之特殊化，我國法律并不能很全面地解決相應(yīng)的實(shí)務(wù)問題。通過對不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)基本內(nèi)涵之斟酌推敲，提出了更為細(xì)致實(shí)用的實(shí)際控制主義，并以“交付主義為主，實(shí)際控制主義為輔”之基本原則對不動(dòng)產(chǎn)交易中特殊情形下的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)進(jìn)行了細(xì)致地分析。

不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)；風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的范圍；交付主義；實(shí)際控制主義

一、問題的提出

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由如地震、泥石流等而發(fā)生毀壞或滅失時(shí)，應(yīng)由哪一方承擔(dān)此不利后果的問題。我國《合同法》對此問題一句帶過：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，是故我國最高院司法解釋規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)?！比绱撕喖s性的規(guī)定，是很難解決實(shí)際發(fā)生的問題的，如風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在一方當(dāng)事人違約之后，則此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)該由誰承擔(dān)呢？再如，所有權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)，但現(xiàn)實(shí)中出賣人未交付房屋，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)呢？諸如此類，這些常見的問題在不動(dòng)產(chǎn)之交易中經(jīng)常發(fā)生，但簡約的法條卻無法給以細(xì)致清晰地解決。這將會(huì)加大司法審判制度的難度，同時(shí)也增強(qiáng)了審判的自由度，很可能會(huì)出現(xiàn)受賄賣案之現(xiàn)象，全國也會(huì)出現(xiàn)同案不同判之情況，將不利于樹立公正的司法權(quán)威。同時(shí)也會(huì)讓當(dāng)事人之間產(chǎn)生矛盾，無法很好地處理問題。在目前高昂的中國房價(jià)下，若由弱勢的買房者不合理地承擔(dān)房屋風(fēng)險(xiǎn)，很可能會(huì)激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問題，這將十分不利于我國和諧社會(huì)的構(gòu)建?；诖耍侠砑?xì)致清晰地解決不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題是我國目前亟需應(yīng)對的法律問題。

二、不動(dòng)產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的內(nèi)涵

（一）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的內(nèi)涵

1.風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的概念?！帮L(fēng)險(xiǎn)”一詞在日常生活中很常見，也經(jīng)常被人們概括性地用于不確定之事件上。對于風(fēng)險(xiǎn)的含義，各國或地區(qū)的法律及國際性條約都有大致性地表述。《日本民法典》第534條規(guī)定“其物因不應(yīng)歸責(zé)于債務(wù)人的事由而滅失或毀損”，《德國民法典》第466條規(guī)定“物的意外滅失或意外毀損的風(fēng)險(xiǎn)”。對于風(fēng)險(xiǎn)的概括性表述，使得“風(fēng)險(xiǎn)”在司法實(shí)踐中產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性歧義，即究竟哪些事件屬于風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)人究竟應(yīng)對哪些事件承擔(dān)責(zé)任。針對這一實(shí)踐中的問題，在債法中理論界對“風(fēng)險(xiǎn)”的概念主要有兩種觀點(diǎn):價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)和給付風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)，又稱對價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，是指因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因致使標(biāo)的物毀損滅失時(shí)，或者說致使給付一部或全部不能時(shí)，其對待給付（即價(jià)金的支付）是否仍然存續(xù)的問題。所謂給付風(fēng)險(xiǎn)，又稱履行風(fēng)險(xiǎn)，是指負(fù)擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)的人有義務(wù)去使該約定的給付無論如何成為可能，而當(dāng)該給付變?yōu)椴豢赡軙r(shí)，不管是否可歸責(zé)于該負(fù)有給付風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)事人，其皆負(fù)有債務(wù)不履行的責(zé)任[1](P239)。簡言之，價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)當(dāng)事人僅需承擔(dān)標(biāo)的物因風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失金額即可。而給付風(fēng)險(xiǎn)則在價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上要求風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)者繼續(xù)履行合同，若履行不能，即需承擔(dān)違約責(zé)任。對風(fēng)險(xiǎn)概念的理論分析，即價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)與給付風(fēng)險(xiǎn)的理論實(shí)質(zhì)即為風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的范圍，基于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)范圍概念的直觀性以及理論構(gòu)建的整體性考慮，筆者將價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)與給付風(fēng)險(xiǎn)的爭論焦點(diǎn)置于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)范圍一節(jié)。買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)是指因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，而造成標(biāo)的物毀損滅失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則的制度價(jià)值最根本地體現(xiàn)在對風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失究竟由哪一方當(dāng)事人承擔(dān)且如何承擔(dān)之問題的解決上。對在風(fēng)險(xiǎn)概念的解析、對風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)范圍的限定以及對風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定，都在為了明確一點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)，究竟如何負(fù)擔(dān)？

2.風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的范圍。風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)是指，標(biāo)的物發(fā)生意外毀損滅失后，由合同的哪一方當(dāng)事人承擔(dān)該項(xiàng)損失的一項(xiàng)民事法律制度。關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，當(dāng)事人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的具體表現(xiàn)，學(xué)界存在著很大的分歧。大陸法系國家和地區(qū)肯定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)即價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)的問題，例如有學(xué)者認(rèn)為：“茲之所謂危險(xiǎn)之負(fù)擔(dān)，乃指債之關(guān)系成立后，因事變致標(biāo)的物罹于滅失或毀損，此項(xiàng)不利益之結(jié)果，應(yīng)由何方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)而言。質(zhì)言之，即在此情形，買受人是否尚須負(fù)支付價(jià)金之義務(wù)也?！盵2](P230)持給付風(fēng)險(xiǎn)論點(diǎn)學(xué)者則認(rèn)為，負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人不僅應(yīng)負(fù)擔(dān)價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)，而且應(yīng)繼續(xù)為合同之給付，當(dāng)該給付變?yōu)椴豢赡軙r(shí)，無論是否可歸責(zé)于負(fù)有給付風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)事人，皆負(fù)有債務(wù)不履行的責(zé)任。對買賣合同風(fēng)險(xiǎn)分配問題的探討，理應(yīng)將買賣合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)分配問題納入視野，而不僅僅是考察因標(biāo)的物毀損、滅失，致債務(wù)無法履行的風(fēng)險(xiǎn)的分配問題[3]。

筆者贊同價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)之論。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)就其內(nèi)涵的延伸來講可以包括合同的繼續(xù)履行，就其字面含義來說則應(yīng)僅指價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，合同是否仍需履行的問題，我們完全可以不理會(huì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)制度，而是用其他制度來做技術(shù)性解決。這些制度分別為合同變更、合同解除、合同免責(zé)和合同違約責(zé)任制度。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，對于合同履行的影響無非有以下幾種情形：（1）合同標(biāo)的物滅失。標(biāo)的物若為特定物或特定的種類物而不可替代。此時(shí)合同不能達(dá)到目的，屬履行不能，完全符合合同解除的條件，出賣人免除給付義務(wù)。若標(biāo)的物為非特定種類物，對于買方來說，其不因風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生而具有合同解除權(quán)，只要賣方及時(shí)足質(zhì)足量的提供相同的種類物，買方即應(yīng)履行合同，否則即視為違約。對于賣方來說，若賣方實(shí)在沒有能力再提供相同的種類物，則賣方可因風(fēng)險(xiǎn)的方生而適用免責(zé)制度，此時(shí)賣方在買方的要求下應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)證明其事實(shí)之無能力；若賣方完全有能力提供相同的種類物，而買方又提出了繼續(xù)履行合同的要求，則賣方應(yīng)履行合同，否則即為違約。（2）合同標(biāo)的物毀損。若合同標(biāo)的物毀損程度較輕，經(jīng)修補(bǔ)或補(bǔ)足仍能履行，能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的，若買賣雙方有一方要求履行合同，則應(yīng)繼續(xù)履行合同。當(dāng)然，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致后，可適當(dāng)變更合同。若毀損程度較重，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，則與上述合同標(biāo)的物滅失情形相同。

三、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間的理論及評析

風(fēng)險(xiǎn)何時(shí)由出賣人轉(zhuǎn)移至買受人這是風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)所要解決的根本問題。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間可由當(dāng)事人約定，但當(dāng)其未約定時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，很可能會(huì)導(dǎo)致由不同的一方當(dāng)事人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，直接涉及當(dāng)事人的決定性利益。有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間的理論主要有兩種，現(xiàn)做簡要論述：

1.所有權(quán)主義。所有權(quán)主義來源于羅馬法，“天災(zāi)歸所有人負(fù)擔(dān)”羅馬法對此最精簡之表述。在所有權(quán)主義中，誰是所有權(quán)人，誰就承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間與所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間相一致。法國、意大利、日本、英國等采取此觀點(diǎn)。其不足之處在于：第一，落后于時(shí)代發(fā)展之特征與需要。一則，在現(xiàn)代之市場經(jīng)濟(jì)中，所有權(quán)之最大利益享有者往往與所有權(quán)人不一致，即占有、使用和收益等重要之利益并非由所有人享有，而是由非所有人享有，所有人之利益空間可能微乎及微。依據(jù)“利益之所在，風(fēng)險(xiǎn)之所在”原則，此時(shí)若仍由非最大利益享有者的所有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，則顯然并不合理。一則，交易形式的日趨多元化，也使所有權(quán)主義在一定程度上喪失了其制度意義。如在期貨交易中，出現(xiàn)了標(biāo)的物交易單據(jù)化傾向，多采用象征性交貨合同。如果按照所有權(quán)主義，出賣人會(huì)因保留對標(biāo)的物的處置權(quán)而沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，從而要負(fù)擔(dān)標(biāo)的物在交單以前的風(fēng)險(xiǎn)，這顯然與當(dāng)代國際貿(mào)易的實(shí)際做法格格不入[4](P66)。第二，所有權(quán)主義不易操作。風(fēng)險(xiǎn)隨所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，那么所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？在不同國家和地區(qū)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間是不一致的，有的采合同成立主義，有的采交付主義等等。顯然在世界交易日益頻繁的今天，如此不確定的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則是極不適宜的。并且，即使在同一國家，其對于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間也可能是不一致的，而在現(xiàn)實(shí)生活中有關(guān)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間存在著大量的糾紛。顯然，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間建立在所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間之基礎(chǔ)上，把一個(gè)問題交給另一個(gè)同樣甚至更為復(fù)雜的問題來解決，當(dāng)事人要面臨更多的舉證、論證問題，顯然，所有權(quán)主義在操作上是有天生之硬傷的。

2.交付主義。交付主義，又稱債務(wù)人主義，其以標(biāo)的物的交付作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)，即標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)，交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。“風(fēng)險(xiǎn)控制”原則是交付主義的重要理論基礎(chǔ)。我國《合同法》第142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！蔽覈罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第2款規(guī)定：“房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。”顯然，我國也是采用交付主義。其優(yōu)點(diǎn)主要有：（1）確立了清晰的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。相對于所有權(quán)主義風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間的不確定性和復(fù)雜性，交付主義以客觀明了的“交付”作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)。如此則不僅便于司法工作者的司法判斷，提高司法效率，而且有利于買賣雙方辨別清楚風(fēng)險(xiǎn)之承擔(dān)，明晰責(zé)任，從而也增強(qiáng)了交易的安全性，減少了買賣雙方的糾紛。(2)符合現(xiàn)代意義上的“風(fēng)險(xiǎn)與利益相一致”的原則。在現(xiàn)代交易中，利益享有者與所有人并不劃等號，交易形式的多樣化使得“利益”之內(nèi)涵具有其時(shí)代性的特征。如在房屋買賣中，房屋實(shí)際交付于賣方后，未登記之前，買方即享有對房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，即除了法律性處分以外的占有、使用、收益及事實(shí)性處分等權(quán)益，并且在正常情況下買方確然期待獲得房屋所有權(quán)，不受他人之影響。也就是說，交付后，買方即對房屋享有實(shí)質(zhì)性利益，是最大利益享有者，而出賣人之所有權(quán)已經(jīng)虛化，除了收取售房金外，不再具有詳實(shí)的利益內(nèi)涵。故根據(jù)“利益之所在，風(fēng)險(xiǎn)之所在”原則，風(fēng)險(xiǎn)由最大利益享有者買方承擔(dān)合情合理。(3)符合“風(fēng)險(xiǎn)控制”原則?！霸跓o協(xié)議或者其他相反規(guī)定的情況下，風(fēng)險(xiǎn)由能夠?qū)ω浳锾峁┳畎踩谋Ｕ系囊环疆?dāng)事人承擔(dān)?！盵5](P347)對標(biāo)的物采取保護(hù)措施，占有人最為直接、便利。交付主義有利于督促占有人盡最大之努力保護(hù)標(biāo)的物，預(yù)防其遭受損失，不僅減少了對標(biāo)的物的防護(hù)成本，而且從客觀上促進(jìn)了交易的安全，推動(dòng)了交易的發(fā)展，對標(biāo)的物的保護(hù)起著技術(shù)性的且至關(guān)重要的作用。交付主義的諸多優(yōu)點(diǎn)使其成為目前世界范圍內(nèi)買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則的主流。但也應(yīng)看到，當(dāng)今世界交易的復(fù)雜性也使得交付主義在某些特殊情況下存在缺陷。如在房屋指示交付中，可能會(huì)出現(xiàn)第三人在收到買受人之通知后拒絕實(shí)際交付，此時(shí)買受人無法享有對房屋之利益，若由未享有實(shí)際利益的買受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)顯然是不合理的。

鑒于交付主義亦存在種種之瑕疵，筆者在借鑒所有權(quán)主義與交付主義優(yōu)缺點(diǎn)之基礎(chǔ)上，提出“實(shí)際控制主義”這一新理論，以期在傳承原有理論優(yōu)點(diǎn)之基礎(chǔ)上，克服其存在的缺點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)理論的完善性，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)理論之發(fā)展。實(shí)際控制主義是指以對標(biāo)的物的實(shí)際控制力的轉(zhuǎn)移作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，由對標(biāo)的物擁有實(shí)際控制力之當(dāng)事人負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際控制力的享有者不僅對標(biāo)的物能夠達(dá)到實(shí)際控制，且對標(biāo)的物享有不受外界影響的所有權(quán)利益或是按照正常法律程序即將必然擁有的所有權(quán)利益即準(zhǔn)所有權(quán)利益。實(shí)際控制標(biāo)的物的一般表現(xiàn)形式即為對標(biāo)的物的占有、使用、收益以及事實(shí)處分。故實(shí)際控制主義與交付主義在很大程度上具有相似性，但兩者的側(cè)重點(diǎn)不同，交付主義側(cè)重于標(biāo)的物的交付，而實(shí)際控制主義則側(cè)重于強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)者對標(biāo)的物的實(shí)際控制，其內(nèi)涵蘊(yùn)括著對標(biāo)的物的占有。交付標(biāo)的物并不完全意味著被交付者可實(shí)際控制的標(biāo)的物。在動(dòng)產(chǎn)買賣中，出賣人交付標(biāo)的物后一般即意味著買受人當(dāng)場即繼受實(shí)際占有標(biāo)的物，此時(shí)交付標(biāo)的物與實(shí)際控制標(biāo)的物即為等同。但在本文章中所主要論述的不動(dòng)產(chǎn)交易中，交付具有多種形式，不同形式的交付會(huì)導(dǎo)致買受人對標(biāo)的物不同程度之控制力，有時(shí)其控制力甚至幾近于無。對于標(biāo)的物之實(shí)際控制不僅意味著交付之完成，而且包含著對標(biāo)的物完全享有占有、使用和收益等權(quán)益，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)方為合理。否則，假若買受人在標(biāo)的物交付后卻無法對標(biāo)的物實(shí)際控制，無法享有確實(shí)之利益，即面前放著一個(gè)標(biāo)的物幻化出的海市蜃樓時(shí)，卻要由買受人承擔(dān)海市蜃樓破滅時(shí)其所呈現(xiàn)出景象的現(xiàn)實(shí)價(jià)值賠償，對于買受人來說這顯然是極不公平的。

四、不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則：以交付主義為主，實(shí)際控制主義為輔

（一）不動(dòng)產(chǎn)交易現(xiàn)實(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

我國最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第2款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前，由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)?！蹦敲矗胺课萁桓妒褂谩钡木唧w表現(xiàn)形式是什么呢？王利明教授認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)交付的特點(diǎn)在于：“一是對標(biāo)的物的實(shí)際控制方生轉(zhuǎn)移，即交付的一方移轉(zhuǎn)于另一方，由另一方實(shí)際控制，交付的完成重在結(jié)果，而不在過程，即必須完成實(shí)際控制的移轉(zhuǎn)；二是必須是受讓人接受占有，如交付一方將標(biāo)的物置放于受讓人控制的范圍內(nèi)，但未作通知，受讓人未接受交付，主觀上也無占有的意思，由此也不能構(gòu)成交付。”[6](P18)可見王利明教授在不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有上主張的是實(shí)際控制主義，即受讓人對于標(biāo)的物主觀與客觀上的實(shí)際控制，方達(dá)到標(biāo)的物由出讓人至受讓人之轉(zhuǎn)移。其具體表現(xiàn)形式，實(shí)踐中一般采交付房屋鑰匙說。如《法國民法典》第1605條規(guī)定：“關(guān)于建筑物，則于其交付鑰匙時(shí)即認(rèn)為履行。”在雙方生起糾紛時(shí)以交付房屋鑰匙作為房屋交付之標(biāo)志，即風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之時(shí)間點(diǎn)具有一定的清晰性和可操作性。但也應(yīng)考慮到鑰匙的交付并不意味著買受人可實(shí)際控制房屋，出賣人可以將鑰匙交付給多人，或者買受人在接受鑰匙后因出賣人之因素而無法對房屋進(jìn)行實(shí)際占有。筆者認(rèn)為在出現(xiàn)交付鑰匙與實(shí)際控制不一致之情況時(shí)，應(yīng)以實(shí)際控制作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之標(biāo)準(zhǔn)。即若買受人能證明雖收受了鑰匙，但由于出賣人之原因致使無法對房屋進(jìn)行實(shí)際控制，則風(fēng)險(xiǎn)依然由出賣人承擔(dān)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)交易觀念交付的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

1.不動(dòng)產(chǎn)交易簡易交付的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。簡易交付是指在買賣合同訂立前，買受人已因其他原因而實(shí)際占有標(biāo)的物時(shí)，則買賣合同一經(jīng)訂立生效即視為交付完成。簡易交付之特點(diǎn)即為合同訂立之前買受人已基于其他法律關(guān)系，如租賃、借用等而占有不動(dòng)產(chǎn)，此時(shí)買受人對不動(dòng)產(chǎn)之占有系他主占有，買受人對不動(dòng)產(chǎn)并不能實(shí)際控制，只是一個(gè)暫時(shí)占有者，故不承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)之風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)買賣合同訂立生效后，買受人對不動(dòng)產(chǎn)之占有基于買賣關(guān)系即事實(shí)上的自主占有，此時(shí)買受人可對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施準(zhǔn)所有權(quán)之權(quán)利，可對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際控制。根據(jù)實(shí)際控制主義，因買受人在買賣合同訂立生效時(shí)方對原本已占有之標(biāo)的物擁有實(shí)際控制之權(quán)益，所以在簡易交付中，不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之時(shí)間即為買賣合同訂立生效之時(shí)間。

2.不動(dòng)產(chǎn)交易占有改定的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。不動(dòng)產(chǎn)占有改定，是指買賣合同中約定，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，但不動(dòng)產(chǎn)仍由出賣人實(shí)際占有，買受人取得的是間接占有。我們需要厘清此種情況下出賣人與買受人之間的變動(dòng)關(guān)系。在買賣合同生效之前，出賣人與買受人之關(guān)系即發(fā)生轉(zhuǎn)變。首先，買受人成為不動(dòng)產(chǎn)之準(zhǔn)所有權(quán)人，對房屋擁有了實(shí)際控制權(quán)；其次，出賣人基于與買受人的其他法律關(guān)系繼續(xù)占有房屋，此時(shí)之占有是有條件的。舉例子來說，甲買乙之房，雙方約定乙房之所有權(quán)轉(zhuǎn)移于甲，但無需交付，甲命乙直接將房屋交與丙租用，則顯然，甲乙約定后，甲丙之關(guān)系即為租賃關(guān)系，而乙將房屋交付于丙之實(shí)質(zhì)即交付于甲，故房屋之風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由乙轉(zhuǎn)移至甲，而占有改定只是將乙、丙合為一人，其本身所代表的關(guān)系卻未改變，故其理想通相融。所以，在不動(dòng)產(chǎn)買賣占有改定中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之時(shí)間，即為買賣雙方關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變之時(shí)間，即買賣合同生效之時(shí)間。

3.不動(dòng)產(chǎn)交易指示交付的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)。不動(dòng)產(chǎn)之指示交付是指在標(biāo)的物由第三人占有時(shí)，出賣人將向第三人請求返還的權(quán)利讓與買受人，以替代標(biāo)的物的實(shí)際交付。占有改定及簡易交付均為買賣雙方的直接表意行為，不涉及第三人，因此不存在潛在的糾紛因素，在此種情況下，買受人的意志力可直達(dá)所交付的不動(dòng)產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)交付同樣的有效控制風(fēng)險(xiǎn)的效果。而指示交付則不同，它涉及第三方的利益，買受人需經(jīng)過第三方才可以實(shí)現(xiàn)對不動(dòng)產(chǎn)的控制，此時(shí)買受人對不動(dòng)產(chǎn)的控制意志力會(huì)出現(xiàn)天生的薄弱，并存在一定的不可及性之可能。如出賣人在未告知房屋租賃人的情況下將房屋售予買受人，租賃人若為維護(hù)自身合法權(quán)益而以出賣人為被告提起訴訟，則買受人的所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)很有可能會(huì)受到承租人的激烈阻攔或反抗，這在現(xiàn)實(shí)生活中是極易發(fā)生的情況。這種情況的發(fā)生使得買受人無法及時(shí)行使自己的權(quán)益，從而也無法及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)，違反了“風(fēng)險(xiǎn)控制原則”。假若風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生于買受人與承租人的爭執(zhí)之時(shí)，且買受人未得以實(shí)際享有房屋的占有、使用、收益等權(quán)益，如要買受人承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)，則讓一個(gè)人承擔(dān)其不可觸及的利益的風(fēng)險(xiǎn)，顯然對買受人是不公平的，也在一定程度上不符合“利益之所在，風(fēng)險(xiǎn)之所在”原則。

因此在指示交付中，買受人需實(shí)際控制房屋后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移才更為合理。該實(shí)際控制的表現(xiàn)形式為買受人對于房屋之意志可通過第三人直達(dá)于房屋，且對第三人可請求租金之交付。“返還請求權(quán)之讓與是否足以發(fā)生危險(xiǎn)負(fù)擔(dān)及利益承受，應(yīng)解釋契約之客觀意旨，尤其買受人是否對于標(biāo)的物已取得經(jīng)濟(jì)上之收益權(quán)，……若屬肯定，則買受人即應(yīng)承擔(dān)價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)。”[7](P105)

五、結(jié)語

風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的范圍涉及風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)人承擔(dān)多少責(zé)任，屬于實(shí)質(zhì)性的利益問題，基于其重要性學(xué)者爭議頗多，給付風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)兩者為主論。價(jià)金風(fēng)險(xiǎn)早有相關(guān)論述，在此基礎(chǔ)上尋求一條新的理論支撐路線——實(shí)際控制主義。此原則是對風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間點(diǎn)的確認(rèn)，是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則的重心所在，是對“利益之所在，風(fēng)險(xiǎn)之所在”原則的更相應(yīng)之表達(dá)。不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)“以交付主義為主，實(shí)際控制主義為輔”易于解決實(shí)務(wù)中的相關(guān)難題。

[1]余延滿.貨物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的比較法研究[M].湖北：武漢大學(xué)出版社,2002.

[2]梅仲協(xié).民法要義[M].北京：中國政法大學(xué)出版社,2004.

[3]王軼.論買賣合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)[J].北京科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,1999,15(4).

[4]郭壽康,韓立余.國際貿(mào)易法[M].北京：中國人民大學(xué)出版社,2000.

[5][英]施米托夫.國際貿(mào)易法文選[M].北京：中國大百科全書出版社,1993.

[6]王利明.風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題探討[C].合同法評論(2004年第一輯),北京：人民法院出版社,2004.

[7]黃立.民法債編各論（上）[M].北京：中國政法大學(xué)出版社,2003.

（責(zé)任編輯：朱 斌）

On the Risk Burden of Real Estate Transactions

YAN Hui
(School of Law,Yangzhou University,Yangzhou 225009,China)

In China,the current legislation of real estate is still at preliminary stage.Although judicial interpretations have specifically pointed out the risk of delivery of real estate applies to the Doctrine of Handing Over,our present laws don’t have a comprehensive solution to the corresponding practical problems because of the diversification of real estate transactions and the process of specialization.By studying the connation of real estate transaction risk burden,this article puts forward more detailed and practical Actual Control Doctrine,and thoroughly analyzes the risk burden of real estate transaction under special condition with the basic principle of“The Doctrine of Handing Over as the core,the Actual Control Doctrine as the supplement”

the risk burden on real estate transactions;the scope of the risk burden;Doctrine of Handing Over;Doctrine of Actual Control

DF41

A

123(2014)04-0090-05

2013-12-01

顏 輝（1990-），男，江蘇金壇人，揚(yáng)州大學(xué)法學(xué)院，碩士。研究方向：經(jīng)濟(jì)法。