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    房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調(diào)整問題研究

    2014-04-16 19:28:51董晶哈爾濱市房屋租賃管理中心
    關(guān)鍵詞:稅費稅收土地

    董晶/哈爾濱市房屋租賃管理中心

    房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調(diào)整問題研究

    董晶/哈爾濱市房屋租賃管理中心

    在我國的經(jīng)濟的發(fā)展過程中,其改革的程度也越來越深入,房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟的發(fā)展過程中,具有重要的作用,因此,提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟收益,就成為了一個非常重要的問題,國家是通過稅收來實現(xiàn)資金的籌集,文章主要從房地產(chǎn)稅費開水論述,進而對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟的稅費調(diào)整問題進行了分析和研究。

    房地產(chǎn)經(jīng)濟;稅費調(diào)整;研究

    一、引言

    房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟支柱,其在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中有著非常重要的作用,房地產(chǎn)行業(yè)的政策對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響非常深遠,現(xiàn)階段,我國的房地產(chǎn)行業(yè)的形式來看,其政策上必須要有首套住房的減免政策,這樣是從民生的角度來考慮。

    二、房地產(chǎn)稅費

    1.房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。外國一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的8%左右,而我國70%以上??梢?,與發(fā)達國家相比,我國房地產(chǎn)業(yè)稅費負擔(dān)過重,且房地產(chǎn)稅制設(shè)計不合理,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:1流通環(huán)節(jié)稅費過多,2稅種繁雜,重復(fù)征稅,3征稅范圍過窄,4計稅依據(jù)不合理,5內(nèi)外有別的兩套稅制,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭。

    2.中國的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅。對象的稅種共六種,分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。房產(chǎn)稅:以房屋為征稅對象。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值或房產(chǎn)的出租收入。城市房地產(chǎn)稅:是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。進行利改稅時,國務(wù)院決定將城市房地產(chǎn)稅劃分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種,對內(nèi)資企業(yè)和個人征收。對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。

    三、房地產(chǎn)稅費的具體去向

    我國的國民收益中,很大一部分都是來自于房地產(chǎn)稅收,房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的發(fā)揮有著不可替代的作用,那么,我國房地產(chǎn)稅費主要的應(yīng)用方向,是人們所一直關(guān)注的問題,具體如下:

    1.納入預(yù)算?,F(xiàn)階段,世界各國在房地產(chǎn)的稅收方面多收取的稅費都是比較高的,房地產(chǎn)稅是國家稅收中的一個組成部分,那么,隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的中地位越來越重要,我國的房地產(chǎn)稅自然就成為了國家主要的稅收之一,房地產(chǎn)稅是我國的正規(guī)稅收,是受到中華人民共和國國家法律保護的稅收。稅收是國家最為主要的籌資方式,也是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中,十分重要的調(diào)節(jié)手段,因此,我們在進行房地產(chǎn)交通的時候,一定要處理好稅收問題。房地產(chǎn)稅的內(nèi)容繁多,國家和各級政府都能夠從中受益,我國的政府還是會擁有行對獨立的稅收資金。這些資金雖然不包括在預(yù)算之內(nèi),但是,這些資金必須是在我國總體預(yù)算足夠完整的基礎(chǔ)上,才能夠設(shè)立,并且,這些資金一定要用與國家,不能夠被個人或機構(gòu)所占有。并且,將這些資金分別支配也是違法的。我國之所以會有這樣的規(guī)定,其目的在于這些資金的流向必須要在國家賬目上有所反映,這樣才能夠有效保障國家預(yù)算的完整性。在實際的操作中,如果我們都能夠按照上訴所說,進行執(zhí)行,那么我國的各種違法犯罪以及貪污腐敗現(xiàn)象將會得到極大程度地控制,但是,事實并不是如此,在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的形勢下,其經(jīng)濟體制的改革力度也在不斷加大,改革的深入化,使得我國的預(yù)算外資金與制度之外的收入,形成了一種非常不尋常的腐敗現(xiàn)象,這些問題的存在,對我國未來的發(fā)展有著惡劣的影響。

    2.轉(zhuǎn)入使用階段。在房屋投入使用階段之后,居民會繳納一定的物業(yè)費用,這是非常正常的現(xiàn)象,但是,我們會發(fā)現(xiàn),在繳納房款時,其中還包括各種公用設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施等使用費。這些設(shè)施的建設(shè)費用實際上設(shè)施十分不合理,國家針對這樣的問題,應(yīng)該及時調(diào)整和改革。因為這種現(xiàn)象的存在,在很大程度上導(dǎo)致了我國居民公共消費不均的問題,想要是這種現(xiàn)象得到解決,從交易階段入手,是最為有效的。

    3.按件收費。我國的稅收,幾乎所有的費用都是按價征收的全額,這樣能夠最大限度滿足政府的各種需求??墒牵@種方法卻無法與稅收原則相符合。在進行交易的過程中,各種文本登記以及手續(xù)成分也不會因為交易價格的不同而有所改變。那么,如果這些費用,能夠按件征費,就很好地解決了上述問題,在降低了征收額同時還提高了征收效率,可以避免征收過程中的暗箱操作,更好地促進住房流通。

    1..最重要的保有稅———物業(yè)稅。物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看,房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅,城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。房地產(chǎn)不作為財產(chǎn),也無從評估,但是在住房商品化的形式下,顯然不符合“重保有”的原則。地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時代缺陷,對涉外企業(yè)和外籍人員征收,是因為土地使用權(quán)是有價物。

    2.問題最多的交易稅——土地增值稅。從征收實際來看,未能受到預(yù)期效果,并受到諸多方面的責(zé)難?!拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高,尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重,稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?!蔽覈墙陙斫?jīng)濟增長速度較快的發(fā)展中國家,房地產(chǎn)增值的確很快,而其中又主要是自然增值部分,的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。

    四、結(jié)束語

    我國經(jīng)濟的發(fā)展過程中,房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻非常巨大,現(xiàn)階段,我國的主要經(jīng)濟收益來自于稅收,那么房地產(chǎn)稅收在我國稅費結(jié)構(gòu)中,占有非常重要的地位。隨著市場經(jīng)濟體制改革的越發(fā)深入,我國的稅收政策也有了相應(yīng)的變化,國家政府大力倡導(dǎo):重保有、輕交易的稅收原則,但是在實際的執(zhí)行過程中,能夠按照這個原則進行的非常少,這就導(dǎo)致了我國的稅收結(jié)構(gòu)與現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求無法相適應(yīng),進而極大程度的阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)揮,同時對我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展也有著非常不利的影響。想要從根本上解決這個問題,我們必須要從調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費問題入手,進而逐步實現(xiàn)其良性過度。

    [1]鄭忠華.房地產(chǎn)資產(chǎn)、經(jīng)濟擾動和宏觀經(jīng)濟波動,南開大學(xué)2012.5.1.

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