淺談全裝修住宅集約化生產(chǎn)的主承包管理

上海市建筑裝飾工程集團(tuán)有限公司 上海 200072

1 裝飾主承包管理概述[1-8]

1.1 裝飾主承包管理內(nèi)容

（a）裝飾樣板施工階段包括：組織辦理施工許可證、辦理報監(jiān)相關(guān)手續(xù)、組織樣板層施工單位進(jìn)場、組織施工現(xiàn)場移交、組織裝飾樣板房施工圖設(shè)計交底、組織樣板房施工圖深化設(shè)計、組織編制樣板房施工設(shè)計、組織樣板房施工設(shè)計審批確認(rèn)、組織樣板房材料小樣送審、組織樣板房材料樣板審批、組織材料樣品確認(rèn)和封樣、組織樣板房施工、樣板房施工進(jìn)度控制、樣板房施工質(zhì)量控制、樣板房施工安全控制、監(jiān)督進(jìn)場材料驗收、監(jiān)督進(jìn)場材料復(fù)驗、監(jiān)督材料規(guī)范使用、樣板房設(shè)計變更管理、樣板房材料變更管理、組織樣板房裝飾質(zhì)量綜合評定、組織樣板房評定后調(diào)整施工、組織樣板房調(diào)整后質(zhì)量評定至確認(rèn)、組織裝飾施工圖修改至確認(rèn)、組織裝飾材料調(diào)整至確認(rèn)、組織編制工程裝飾施工招議標(biāo)文件、組織裝飾施工招標(biāo)議標(biāo)、組織裝飾施工評標(biāo)、組織裝飾施工合同治談。

（b）裝飾工程施工階段，包括組織裝飾施工單位進(jìn)場，組織裝飾現(xiàn)場移交，組織裝飾與土建、安裝界面劃分，組織垂直運輸方案編制，協(xié)調(diào)專業(yè)施工與裝飾施工搭接，組織裝飾施工圖調(diào)整后設(shè)計交底，組織裝飾施工圖深化設(shè)計，組織裝飾飾面有效綜合圖深化設(shè)計，組織編制裝飾施工組織設(shè)計，組織裝飾施工組織設(shè)計審批至確認(rèn)，組織甲供、乙供材料劃定，組織裝飾材料小樣送審，組織裝飾材料樣板審批，組織裝飾材料樣品確認(rèn)和封樣，組織裝飾施工，施工過程進(jìn)度協(xié)調(diào)，施工過程質(zhì)量監(jiān)控，施工過程安全控制，施工過程文明施工控制，監(jiān)督進(jìn)場裝飾材料驗收，監(jiān)督進(jìn)場裝飾材料復(fù)驗，監(jiān)督進(jìn)場材料規(guī)范使用，裝飾施工設(shè)計變更管理，裝飾施工材料變更管理，組織裝飾工程產(chǎn)品保護(hù)，組織施工中間驗收。

（c）裝飾工程竣工階段包括：組織技術(shù)資料匯總、組織竣工圖編制、組織編制裝飾保養(yǎng)指導(dǎo)書、組織裝飾工程竣工驗收、組織驗收后的局部修正、組織移交前整理清洗、組織裝飾工程移交、組織配合整體工程向物業(yè)移交、組織竣工資料歸檔、組織竣工結(jié)算、組織裝飾項目管理總結(jié)。

1.2 裝飾主承包管理特點

（a）裝飾工程管理跨度向前延伸，包括裝飾策劃階段管理、裝飾方案設(shè)計階段管理、裝飾施工圖設(shè)計階段管理、裝飾樣板施工階段管理、裝飾施工階段管理、使用保養(yǎng)階段管理。

（b）裝飾工程協(xié)調(diào)覆蓋面擴(kuò)展，包括裝飾施工之間、家具承包商、軟裝飾承包商、末端安裝承包商、系統(tǒng)安裝承包商、弱電安裝承包商、消防安裝承包商、幕墻安裝承包商、電梯安裝承包商、廣播安裝承包商、燈光安裝承包商、其他承包商。

1.3 裝飾主承包管理構(gòu)架

以裝飾主承包項目經(jīng)理為中心，由公司各專業(yè)管理部門支持協(xié)調(diào)，綜合管理部、合約管理部、財務(wù)預(yù)決算部、設(shè)計管理部、技術(shù)管理部、工程管理部、采購管理部七大部門共同配合協(xié)作，指導(dǎo)施工項目部正常開展生產(chǎn)。

2 參與全裝修住宅設(shè)計（深化）

裝飾主承包單位是創(chuàng)意設(shè)計的深化者，以專業(yè)的施工管理眼光將設(shè)計師的理念通過實物快速、有效地展示給小業(yè)主。組建深化設(shè)計團(tuán)隊是提高管理效率的方式之一。裝飾主承包單位以參與深化全裝修住宅設(shè)計為起點，以設(shè)計師的創(chuàng)意圖紙為基本條件，從整體到各施工節(jié)點進(jìn)行詳細(xì)剖析，充分結(jié)合現(xiàn)場情況磋商方案、審核圖紙，明確產(chǎn)品使用功能和材料選用情況，細(xì)化節(jié)點大樣圖及設(shè)計排版圖，并通過排版等實際操作修正不合理部分，實現(xiàn)圖紙變更。共同提供設(shè)計材料樣板，參與精裝修材料樣板封樣，選用節(jié)能環(huán)保綠色材料。

3 設(shè)計樣板房施工

樣板房是設(shè)計的執(zhí)行者。在全裝修商品住宅中，樣板房是設(shè)計概念與業(yè)主意愿銜接的橋梁，使設(shè)計與施工無縫搭接。樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且可通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，及時進(jìn)行修正。同時也可通過樣板房施工獲得小業(yè)主的效果評價，通過調(diào)研、整合各類資源，預(yù)測經(jīng)濟(jì)效益。對精裝修施工單位而言，通過樣板先行，確定本工程施工模板，規(guī)范類似工程施工流程，通過多個工程類比，探索形成一套統(tǒng)一的住宅精裝修工程管理體系。通過樣板引路，施工單位可綜合美觀性、功能性等實際情況提出設(shè)計材料的變更，為商務(wù)二次經(jīng)營創(chuàng)造機(jī)遇。

4 全面深化設(shè)計，將土建、機(jī)電、幕墻等專業(yè)納入設(shè)計管理范疇

根據(jù)工程特點、合同范圍、專業(yè)內(nèi)容判斷設(shè)置全面深化設(shè)計的人員，組成深化設(shè)計小組，通過設(shè)計交底會議統(tǒng)一設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，并制定深化設(shè)計、施工工作計劃，確保設(shè)計、施工的連續(xù)性。裝飾主承包在熟悉精裝修圖紙同時，將土建、機(jī)電、幕墻等專業(yè)納入設(shè)計管理范疇。通過現(xiàn)場全面測量，核對土建施工現(xiàn)狀，繪制圖紙與現(xiàn)狀偏差圖。與土建單位溝通施工界面劃分，與機(jī)電單位溝通吊頂?shù)臋C(jī)電設(shè)施的布置，如風(fēng)口、噴淋、燈具、煙感等的合理位置，與幕墻溝通交界封堵施工范圍及節(jié)點等。

5 施工管理過程管理

5.1 裝飾主承包對裝飾工程實施全過程管理，突出前期策劃管理

以裝飾工程各階段專業(yè)邏輯關(guān)系為線索，將管理貫穿于設(shè)計任務(wù)書完善、裝飾方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、深化設(shè)計、材料確認(rèn)、裝飾樣板段施工以及裝飾施工整個過程。重點疏通各階段之間的邏輯關(guān)系，解除各階段工作之間的相互制約，為各階段工作順利進(jìn)行創(chuàng)造必要條件，做好鋪墊，從而確保整個工程順利完成。

以前期策劃為導(dǎo)，規(guī)范施工管理模式。遵循制度規(guī)范，嚴(yán)控關(guān)鍵流程管理。在前期策劃中，根據(jù)樣板數(shù)據(jù)和經(jīng)驗，統(tǒng)籌各類人力、物力資源，切實做好項目標(biāo)段的合理科學(xué)劃分，管理人員組織構(gòu)架搭設(shè)，項目重難點及質(zhì)量通病歸類分析及相應(yīng)方案的制定，總進(jìn)度、質(zhì)量計劃的編制，勞務(wù)需求、材料供應(yīng)具體任務(wù)的部署。以前期策劃為綱領(lǐng)性文件組織生產(chǎn)，落實每一階段目標(biāo)工作，并檢測實際值與計劃值的偏離程度，及時作出調(diào)整，規(guī)范運行方式。裝飾主承包在前期策劃中，根據(jù)住宅精裝修特點，以統(tǒng)一為核心思想，切實保證深化設(shè)計統(tǒng)一、節(jié)點工藝統(tǒng)一、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、材料要求統(tǒng)一、進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一、文檔管理統(tǒng)一。充分落實裝飾工程前期五大重點關(guān)鍵節(jié)點，即通過方案設(shè)計、通過施工圖設(shè)計、通過樣板房施工慎重驗收、裝飾材料全面確認(rèn)、通過可實施的綜合施工圖。

5.2 裝飾主承包對相關(guān)方的全面協(xié)調(diào)管理

在前期管理階段，重點協(xié)調(diào)業(yè)主方、設(shè)計方、監(jiān)理方、材料供應(yīng)商等各方工作，以單位方案、材料確認(rèn)，主體施工單位施工界面明確劃分，強(qiáng)、弱電單位隱蔽作業(yè)的同步配合等為主要內(nèi)容，努力確保各類設(shè)計、材料、計劃條線能順利進(jìn)行。

在裝飾施工階段，以時間、空間邏輯為線索，以裝飾面為核心，將管理覆蓋到與裝飾施工密切相關(guān)的業(yè)主、監(jiān)理、水、電、風(fēng)、弱電、消防、幕墻、土建、供應(yīng)商等各個專業(yè)方。努力確保整個飾面施工能順利進(jìn)行。同時，以項目內(nèi)部人員權(quán)責(zé)制的落實，明確各崗位分工，避免交叉工作、遺漏工作。

把控協(xié)調(diào)幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：綜合圖紙層面的協(xié)調(diào)；綜合計劃的協(xié)調(diào)；各相關(guān)方施工工序搭接的協(xié)調(diào)；日常矛盾協(xié)調(diào)。

5.3 質(zhì)量風(fēng)險等級設(shè)置，分級管理

風(fēng)險等級制度就是把現(xiàn)場所需巡視檢查的所有項目都逐一列項，注明檢查的方式方法，并把檢查項目根據(jù)可能不受控的概率大小，劃分為1～3 級風(fēng)險。1 級風(fēng)險最大，3 級最小。根據(jù)風(fēng)險等級的高低控制檢查力度。1 級風(fēng)險的項目，施工員必須全數(shù)檢查，旁站管理，例如同層排水的盛水試驗。3 級風(fēng)險的項目只需抽查即可。若在施工過程中發(fā)現(xiàn)有項目的質(zhì)量已經(jīng)發(fā)生不受控現(xiàn)象，將風(fēng)險等級上調(diào)一個等級，加大管理巡視的力度。在上下道工序銜接階段，下道工序的施工班組必須對上道工序進(jìn)行驗收，驗收合格后在施工流轉(zhuǎn)單上簽字確認(rèn)。若不驗收擅自進(jìn)行下道工序施工的，便視為默認(rèn)驗收合格，今后由前道工序質(zhì)量引起的問題均由該班組承擔(dān)。

5.4 標(biāo)準(zhǔn)工藝設(shè)置

全裝修住宅中室內(nèi)各部位裝修因產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不同，設(shè)計選用的材料不同，其施工內(nèi)容也不盡相同，但其工序基本相同。大面施工管理時，標(biāo)準(zhǔn)工藝的設(shè)置，每道工序、每個環(huán)節(jié)的合理制定，對施工進(jìn)度、質(zhì)量、成本目標(biāo)的實現(xiàn)具有重要意義。

在裝飾主承包管理體系中，13 道工序的制定有效避免了施工工序的交叉，同時也緩解了緊張的工期。13 道工序分別為：土建改造，機(jī)電安裝（含水電）墻體粉刷，吊頂、墻面基層（不含穿線），地暖（含二次地暖找平及防水）、隱蔽驗收（含穿線），封板、石膏線條安裝，墻地面濕作業(yè)（含窗臺板、門檻石、石材踢腳線），批灰、乳膠漆底漆，木飾面、門套、臺盆柜、固定柜、衣柜、金屬、不銹鋼、進(jìn)戶門，廚房間櫥柜、燈具、風(fēng)口、潔具、鏡子、淋浴房，地板、踢腳線、龍頭、乳膠漆面漆，墻紙軟包、開關(guān)插座面板、內(nèi)門扇、廚房電器，保潔，結(jié)晶。每道工序必須保證材料進(jìn)場確認(rèn)單、工序樣板確認(rèn)單、工序交接單、四方隱蔽工程驗收確認(rèn)單（分包、總包、監(jiān)理、業(yè)主）。

全裝修住宅中，通用節(jié)點處理工藝及施工方式的創(chuàng)新，綜合現(xiàn)場施工質(zhì)量、效率及業(yè)主使用功能，從全方位促進(jìn)住宅精裝修施工管理綜合能力的提高。

在全裝修住宅中，先進(jìn)施工工藝與技術(shù)的應(yīng)用，不斷促進(jìn)施工的科學(xué)化管理。如通過BIM技術(shù)的應(yīng)用，輔助深化設(shè)計、4D圖像表現(xiàn)施工工序、奢華設(shè)計階段碰撞分析、工程量統(tǒng)計等。通過sketchup的應(yīng)用，將設(shè)計圖形直觀地展示在客戶面前，獲得與業(yè)主及時的溝通與交流，從最大程度滿足客戶需求。

6 結(jié)語

隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程的加快，全裝修住宅將逐漸成為商品住宅市場的主導(dǎo)力量。全裝修商品住宅產(chǎn)業(yè)日趨普遍與成熟的同時，不斷探索裝飾主承包單位前進(jìn)方向，完善管理模式，保持施工技術(shù)、工藝、質(zhì)量目標(biāo)的同步提升是增強(qiáng)企業(yè)競爭力的必然趨勢。

對裝飾主承包管理模式而言，應(yīng)以品質(zhì)的保證為核心力，加強(qiáng)全過程調(diào)控管理，以專業(yè)施工管理眼光投身到全裝修住宅設(shè)計，積極實施樣板房施工，開展專業(yè)全面深化設(shè)計，科學(xué)合理組織施工工序，從而實現(xiàn)業(yè)主與施工單位互利共贏。全裝修住宅領(lǐng)域的蓬勃發(fā)展，對精裝修企業(yè)而言是新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。如何在競爭激烈的市場中穩(wěn)步向前，追求更加卓越的品質(zhì)與效益，仍需我們在實踐中不斷嘗試與提升。