建筑工程項目管理分析

葉偉初

(廣東增城派潭鎮(zhèn)建設辦，廣東 增城 511300)

建筑工程項目管理分析

葉偉初

(廣東增城派潭鎮(zhèn)建設辦，廣東 增城 511300)

隨著我國經濟的發(fā)展和城市化進程的加快，城市規(guī)模不斷擴大，城市的發(fā)展要求城市建筑要有所改觀，因此，房屋拆遷成為城市發(fā)展中不可回避的問題之一，拆遷后安置房工程項目的管理也成為亟待思考和解決的問題。結合本人在拆遷安置項目工作中的實踐，通過分析拆遷后安置特征，介紹了拆遷安置項目管理實施過程，并對當前拆遷后安置工程項目管理中存在的問題進行了分析，提出了加強項目管理的措施，以能提高管理水平，促進城市現(xiàn)代化。

拆遷安置；項目管理；分析

0 引言

近年來，隨著城市化進程的加快，拆遷問題也成為城市發(fā)展中的主要問題之一，拆遷后安置工作的好壞不僅影響著城市基礎設施建設否順利進行，對保障被拆遷人正當利益也有著重要的影響。而由于拆遷后安置房項目的特殊性，其管理也較為復雜，探討如何進行建筑工程中拆遷后安置房項目的管理也就顯得十分必要。本文即結合拆遷安置項目工作實踐建設中的拆遷安置項目，對拆遷后安置項目管理的相關內容進行分析。

1 拆遷后安置項目特征

拆遷安置房是城市改建中，為保障被拆遷居民住房而開發(fā)的商品房，其屬于工程建設項目的一種，但與普通的工程建設項目相比，由于其特殊性，拆遷安置房項目還具有一定的特征：首先，安置房的規(guī)劃建設與拆遷工作是同時進行的，因此，在管理過程中需要嚴格規(guī)劃設計和控制關鍵時間節(jié)點，以使安置房建設與拆遷工作能夠更好地并行開展；其次，拆遷安置房是政府為保障被拆遷人利益而建設的住房，具有較強的政策性，其質量對于政府“形象工程”建設有著直接的影響，因此要求必須嚴格控制項目質量；再次，拆遷安置項目是一個系統(tǒng)性的工程項目，在項目開展的過程中，不僅要考慮到拆遷和安置中的各個子項目，還需要考慮到公共配套基礎設施的建設及策劃，如拆遷安置項目中既要做好安置新社區(qū)的選址、模擬修規(guī)及效果圖、規(guī)劃設計條件等，還要對安置區(qū)公建配套設施建設、商鋪物業(yè)建設等內容進行認真策劃；最后，拆遷安置項目生命周期較長，本人在工作中負責的拆遷安置項目，建筑面積230萬m2，涉及9個行政村、98個合作社，安置戶數(shù)約5 800戶，人口約2萬多人，需要在3年的時間內完成規(guī)劃及建設，拆遷安置涉及的范圍較廣，拆遷安置項目中管理環(huán)節(jié)多，需要統(tǒng)籌管理的難度較大。由于該項目在我市作為重點工程項目，選址都在城市未來發(fā)展的重要區(qū)域，我們在規(guī)劃建設之初就要確立高起點、高標準、高效能管理的原則。

2 拆遷后安置項目管理實施過程

拆遷后安置項目管理主要是對拆遷后安置房項目的規(guī)劃建設進行管理，包括編制項目實施管理文件、施工前準備、勘察設計階段管理等多個環(huán)節(jié)和階段。不同階段管理的內容差異較大，在實施項目管理時需對各個階段進行有針對性的管理，以提高管理效率。

2.1 項目實施管理文件的編制

項目策劃管理文件是項目管理實施中的依據(jù)，對項目管理有著指導性的意義。在實施項目管理前應根據(jù)工程項目實際及相關規(guī)范編制項目管理文件，包括《項目管理實施方案》、《項目合同管理》、各部門工作細則等，其中《項目管理實施方案》中主要包括項目管理概述、概況、全過程管理的范圍、管理目標、流程、管理重點等多個內容，文件編制完成后并需對文件進行校審、審核，確保項目管理文件的合理性和可行性，以更好地指導項目管理實踐。

2.2 規(guī)劃選址的編制

遵循“城鄉(xiāng)一體、合理布局、相對集中”的原則，實行一張藍圖繪到底；把拆遷安置房建設作為推進城市現(xiàn)代化的重要抓手，改善群眾居住條件和生活質量，按照“先規(guī)劃、后設計、再建設”的程序，嚴格把好規(guī)劃選址、建筑設計、綜合配套等，提高拆遷安置房的建設品位。充分考慮居民未來居住、生活、出行、教育、衛(wèi)生、文體等各方面要求，召開動遷農民代表聽證會，征求和采納動遷農民的意見。

2.3 施工前準備工作管理

在拆遷后安置項目施工前，應做好施工前的準備工作，根據(jù)編制的項目管理文件的內容，確定合理的工作程序。項目管理中開發(fā)商項目管理部門應派遣專人與環(huán)保、規(guī)劃、建設局、建設管理等政府相關部門進行溝通協(xié)調，依據(jù)法規(guī)規(guī)定的程序依法辦理好相關批報手續(xù)，包括項目立項、規(guī)定許可、施工許可、施工圖審核等手續(xù)。同時開發(fā)商應與勘察、設計、檢測、電力等單位溝通，做好施工前準備。

2.4 勘察設計階段管理

在項目建設施工前，還需做好勘察、設計階段的管理工作，技術管理部門應根據(jù)項目的具體要求、設計院設計草圖及現(xiàn)場條件對拆遷后安置房內部布置使用功能、外圍構造效果、建筑面積、材料設備選用等進行技術經濟論證，將結果整理成意見書，交于設計院，對建筑工程具體施工圖進行設計。建筑施工圖設計完成后，由審圖中心審核確定設計圖合理后報設計院進行調整。確定建筑工程施工圖后，組織技術交底工作，做好技術交底。

2.5 招標管理

施工圖規(guī)劃完成后，由計劃合約部根據(jù)平面布置圖，結合現(xiàn)場具體條件，對建筑物施工標段進行劃分；在劃分標段時還應考慮到施工和管理的方便，標段劃分好后對其合理性進行論證，確定其合理后，根據(jù)劃分的標段編制標底。組織招標資格審核、確定招標定標期限等，確保招投標工作的科學、公正、規(guī)范。

2.6 造價工作管理

嚴格管理工程造價，實施全過程造價管理，以”投入少、見效高”的原則為指導，對項目從設計文件到工程招標、施工階段、竣工結算等各個階段進行造價控制管理。優(yōu)化設計文件，在確保材料、工藝能夠滿足施工需要的前提下盡可能選用價格較低的材料、工藝，以降低工程造價，積極應用新技術、新材料，以提高工效；嚴格控制設計變更，施工單位提出設計變更后對各個設計進行技術經濟比較，以控制建設成本。工程竣工結算時，根據(jù)《招標文件》《施工合同》中相關規(guī)定，對造價進行審核，確保造價合理。

2.7 進度管理

建筑工程項目進度管理是工程項目能夠順利進行、按期完成的保障，為確保進度管理的有效性，在招標工作時，招標文件中即應當對工期目標及違期處罰措施進行規(guī)定。制定分階段目標，如基礎、景觀綠化等階段性的工期目標，做好工程進度的規(guī)劃，如拆遷安置項目中根據(jù)總承包合同將工程項目分3期進行，對施工過程進行監(jiān)督，以保證工程進度能夠按計劃進行。采用經濟手段調動施工單位積極性，在條件允許的情況下，管線、道路的施工在外墻腳手架拆除后即可開始，以縮短工期，減少臨遷補助費用，提高效益。

2.8 工程質量安全管理

工程質量管理是建筑工程項目管理中最為重要的內容，有效的工程質量管理是保證工程質量的基礎，對建筑整體質量及使用功能有著重要影響。在建筑工程項目管理中必須嚴格加強工程質量管理，成立質量管理體系，對工程施工的全過程進行質量控制，主要工序施工前，要求施工單位進行樣板施工，確定樣板施工質量能夠滿足要求后再進行施工。堅持預防為主的原則，將消除質量通病作為最重要的工作之一，強化監(jiān)理責任，規(guī)范驗收，保證工程驗收的質量。確保住戶入住前解決工程所有質量通病，以提高建筑使用性能，降低住戶投訴率。

有效的安全管理是保證安全生產的重要方針，在拆遷后安置項目管理中應實施全方位、全過程的安全管理，制定各種安全管理制度及獎懲制度，以調動所有工作人員參與到項目安全建設中；加強對工作人員的安全教育工作，提高人員安全意識，促使安全教育貫穿于項目建設的全過程中；最大限度地保障足夠的安全投入，按照相關的規(guī)定要求保證安全設施、安全技術裝備的完備，以保障項目建設安全順利進行；最后還應做好安全檢查的工作，制定相關的安全檢查項目，對項目中每一個可能存在隱患的環(huán)節(jié)進行認真的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時采取相應的措施消除。

3 當前拆遷后安置工程項目管理中存在的問題及對策

拆遷后安置工程項目管理工作對城市建設有著直接的影響，隨著住房制度的改革及人們生活水平的提高，拆遷后安置工程項目的管理更加復雜。

3.1 拆遷后安置項目管理中存在的問題

1)土地資源缺乏，難以落實安置建設用地。

隨著城市化進程的快速推進，建設征用地不斷增加，拆遷后的安置需求增大，土地資源的缺乏，使得安置用地難以落實，一些房屋拆遷往往還會面臨歷史遺留問題，增加了管理工作的難度。同時拆遷后安置項目中往往是確定一個拆遷項目后才對安置用地進行規(guī)劃，安置用地的選址常在施工單位即將進場施工時才能確定，造成被動選址的局面。拆遷后安置用地的規(guī)劃缺乏近中長期的安置計劃，給拆遷安置房的建設及配套設施的完善帶來一定難度。

2)缺乏全過程項目管理意識。

在拆遷后安置房項目管理中，開發(fā)商往往不能認識到安置房項目與一般房地產開發(fā)項目的差別，在項目實施的過程中缺乏全過程項目管理意識，工程建設各環(huán)節(jié)存在脫節(jié)現(xiàn)象，如施工圖紙供應慢從而影響到施工進度等。同時對拆遷后安置房的定位沒有一個明確的認識，開發(fā)商往往會將該類項目定位為“附屬”工程，忽略前期物業(yè)管理及工程建設中公共配套基礎設施的建設。

3)管理工作機制尚存在缺陷。

由于拆遷安置房項目的特殊性，該類項目開發(fā)規(guī)模、交付日期、工程費用等均已有嚴格的要求，但在實際管理工作中，由于開發(fā)商對拆遷后安置房項目認識不清，重商品房、輕安置房，往往會忽略質量管理，對工程質量監(jiān)督管理不力，導致施工單位在施工過程中出現(xiàn)偷工減料、以次充好等現(xiàn)象，直接影響著工程質量。

3.2 加強拆遷后安置項目管理的措施

1)創(chuàng)新補償方式，緩解用地壓力。

為解決拆遷后安置房用地問題，政府應當積極地創(chuàng)新拆遷補償方式，適當?shù)靥岣哓泿叛a償標準，還可增加部分購房津貼等，使被拆遷人能夠使用補償款買到質量相當?shù)淖》俊７e極運用市場調節(jié)方式解決拆遷戶安置問題，同時積極拓寬安置用房房源，通過購買二手房或收購商品房等方式，擴展政府房源，為拆遷戶提供更多的選擇，從而緩解拆遷后安置用地壓力，促使拆遷后安置項目的順利進行。

2)提高對項目的認識，嚴格把好質量關。

拆遷后安置房項目直接關系到政府“形象工程”。在項目管理中，政府與開發(fā)商均應轉變觀念，將拆遷后安置房與商品房同等看待，做好拆遷后安置房的定位，嚴格把好質量關，做好拆遷后安置房工程的監(jiān)理工作，建立全面的驗收制度，并嚴格按驗收制度進行驗收，確保工程質量。

3)加強前期物業(yè)管理，做好安置后服務。

在拆遷后安置房投入使用前，還應做好前期物業(yè)管理。開發(fā)商在業(yè)主委員會成立后，應認真地對項目費用、校區(qū)規(guī)劃、關系人訴求等問題進行分析和研究，細化人員配置、服務內容等，對項目進行認真的規(guī)劃，做好安置后服務工作，以降低住戶投訴率，從而提高開發(fā)商信譽，同時提高政府信譽。

4 結語

拆遷后安置房建設工作關系到城市發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定，實施安置房項目建設不僅能夠保障城市建設順利進行，對于改善人們住房條件也有著深遠的意義。隨著市場經濟的發(fā)展，人們對拆遷后安置房質量的要求不斷提高。同時由于拆遷后安置房對工期、成本等均有較為嚴格的要求，工程項目管理也更為復雜。在實際工作中，應把握好項目管理的實施過程，加強對工程建設的質量管理，提高項目管理水平，促使拆遷后安置工程項目的順利進行，從而推動城市化發(fā)展。

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TU721+.2

C

1673-1093(2014)04-0026-03

葉偉初(1975)，男，廣東增城人，建筑工程造價工程師，畢業(yè)于華南建設學院，研究方向：建筑經濟。

10.3969/j.issn.1673-1093.2014.04.006

2013-11-22；

2013-12-20