太原市房產(chǎn)測繪的管理探索

胡秀英

(太原市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心，山西太原 030002)

順應(yīng)國家房產(chǎn)測繪市場化和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)發(fā)展要求，按照“測管分開、政事分離”的原則，改革過去封閉式的管理模式，形成房地產(chǎn)測繪行政管理、事務(wù)管理與市場化動作層次清楚、責(zé)權(quán)明確、關(guān)系順暢的房地產(chǎn)測繪行業(yè)架構(gòu)體系與機制。房產(chǎn)測繪經(jīng)營行為與房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理分離，體現(xiàn)房產(chǎn)測繪單位獨立的法人實體和市場主體地位，按照WTO規(guī)則和市場經(jīng)濟模式，建立房產(chǎn)測繪市場機制。房產(chǎn)測繪市場改革要按照“先規(guī)范化、再市場化、后產(chǎn)業(yè)化”的總體思路，統(tǒng)籌規(guī)劃，周密部署，分步實施，做好行業(yè)管理和市場規(guī)范化建設(shè)，建立健全各項規(guī)章制度，建立市場規(guī)則維護市場秩序，加強基礎(chǔ)建設(shè)，積極培育我市房產(chǎn)測繪有形市場，促進房產(chǎn)測繪事業(yè)和房產(chǎn)市場的健康、有序和可持續(xù)發(fā)展，我市先后審批了四家獨立的測繪有限公司，主要做法如下。

1 資格管理

為保證房產(chǎn)測繪市場的健康有序的發(fā)展，我市實行房產(chǎn)測繪市場準(zhǔn)入制度。即對測繪單位的資質(zhì)和從業(yè)人員的資格實行雙重準(zhǔn)入管理。凡是在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)測繪活動的單位必須預(yù)先取得“太原市房產(chǎn)測繪許可證”;凡是在本市從事房產(chǎn)測繪活動的從業(yè)人員必須先取得“太原市房產(chǎn)測繪崗位資格證”，上述兩證均由太原市測繪行政主管部門(太原市國土資源和房屋管理局)頒發(fā)。

2 市場管理機制

1)規(guī)范面向市場的房產(chǎn)測繪范圍。除政治、緊急性、指令性等特殊性任務(wù)外，其他性質(zhì)的房產(chǎn)測繪任務(wù)都將放開走向市場。包括地籍測繪、商品房銷售(包括預(yù)售和現(xiàn)售)面積測繪、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易登記測繪及其他房產(chǎn)管理中需要的測繪等。2)對市場容量進行總量控制?！疤蟹慨a(chǎn)測繪許可證”的發(fā)放數(shù)量將根據(jù)房產(chǎn)測繪市場容量實行總量控制，年度調(diào)節(jié)。其數(shù)學(xué)模型是:N=當(dāng)年房產(chǎn)測繪估算總?cè)蝿?wù)量÷許可證發(fā)放數(shù)量(200萬元≥N≥100萬元)。3)實行分級測繪管理。具體說來分級測繪管理就是地產(chǎn)測繪單位承接任務(wù)的規(guī)模大小則按其許可證的等級來劃分。A級單位在一次作業(yè)規(guī)模和單個項目規(guī)模上均無限制。而B級單位和C級單位將在一次作業(yè)規(guī)模和單個項目規(guī)模上有所限制。實行分級測繪管理，可以使綜合能力強的單位承擔(dān)規(guī)模相對大、技術(shù)要求相對復(fù)雜的項目。其結(jié)果是既可保證測繪項目的進度和質(zhì)量，又能激勵各測繪單位努力提升業(yè)務(wù)水平，有利于房產(chǎn)測繪市場的發(fā)展。4)規(guī)范價格體制。我市規(guī)定房產(chǎn)測繪項目承攬和房產(chǎn)測繪成果交易收費標(biāo)準(zhǔn)為國家測繪局頒布的《測繪收費標(biāo)準(zhǔn)》。除國家定價的房產(chǎn)測繪產(chǎn)品以外，其他房產(chǎn)測繪產(chǎn)品價格實行市場價格。對已列入《測繪收費標(biāo)準(zhǔn)》的房產(chǎn)測繪產(chǎn)品，計費不得低于《測繪收費標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的85%。房產(chǎn)測繪單位不得惡性壓價競爭，房產(chǎn)測繪管理部門會同太原市物價局對房產(chǎn)測繪收費實行監(jiān)督檢查。

3 成果管理與檢查驗收

1)對商品房銷售面積測算實行登記備案制度。房產(chǎn)面積的爭議與糾紛最主要集中表現(xiàn)為銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積存在較大差異。目前太原市的商品房銷售面積(尤其是預(yù)售面積)基本上是開發(fā)商自行測算，有些甚至私下找人測算，由于他們不是專業(yè)的房產(chǎn)測繪技術(shù)人員，對政策和技術(shù)規(guī)定常常出現(xiàn)偏差，再加上有的開發(fā)商故意放大或縮小銷售面積，其結(jié)果是，商品房銷售面積的測算行為既不規(guī)范又難以追究測算單位(人)的責(zé)任，更糟糕的，由此而產(chǎn)生的糾紛隱患帶到了隨后的產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，將房產(chǎn)主管部門卷入到買賣雙方的利益沖突和糾紛糾纏之中，有關(guān)部門和人員不得不消耗大量的時間和精力去應(yīng)付頻繁的、大量的爭議，嚴(yán)重影響了正常管理職能的行使和日常業(yè)務(wù)的開展，給工作帶來很大被動。為彌補商品房銷售面積測算管理上的不到位，擬實行商品房面積銷售登記備案制度，即要求房產(chǎn)開發(fā)商在商品房銷售之前，要委托取得“太原市房產(chǎn)測繪許可證”的測繪單位進行銷售面積測算，并將測算結(jié)果以及共有共用建筑面積的組成、部位及分?jǐn)偡桨傅葓笾鞴懿块T登記備案，才可申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》，并依據(jù)備案結(jié)果進行房屋銷售，同時將登記備案核實的成果作為權(quán)屬登記的依據(jù)。這樣做主要是防止開發(fā)商不按預(yù)售方案進行銷售，有意擴大或縮小套內(nèi)建筑和公攤面積，以及在領(lǐng)取到《商品房預(yù)售許可證》后任意改變設(shè)計方案，將發(fā)生糾紛的可能性降到最小，并且將糾紛高處環(huán)節(jié)前置，增強了工作的主動性。2)對房產(chǎn)測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。第一級檢查是指房產(chǎn)測繪過程中由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員進行的自查互查;第二級檢查是指由房產(chǎn)測繪單位的質(zhì)量檢查機構(gòu)和取得“質(zhì)檢員”資格的專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進行的檢查。只有上一級檢查合格的成果才能轉(zhuǎn)到下一級檢查。一級驗收是指測繪單位將二級檢查合格的成果向房產(chǎn)測繪行政主管部門委托指定的成果審核機構(gòu)——市房產(chǎn)測繪管理所申請審查驗收。各級檢查、驗收工作均須獨立進行，不得省略或替代。測繪單位內(nèi)部進行的二級檢查若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)退回有關(guān)人員及時改正，改正后再進行檢查，直到合格為止。驗收檢查評判為不合格的成果，應(yīng)退回測繪單位責(zé)令改正，改正處理后再次進行驗收檢查，若仍判為質(zhì)量不合格的，應(yīng)責(zé)令其重新測繪。3)建立完善的成果審查驗收制度。積極探索房產(chǎn)測繪成果審核模式，制定成果檢查驗收辦法與評定標(biāo)準(zhǔn)，建立健全房產(chǎn)測繪成果審核制度。對全市的房產(chǎn)測繪成果實行嚴(yán)格的二級審查一級驗收制度，對用于房屋權(quán)屬登記交易的成果實行百分百審查，對用于房產(chǎn)登記發(fā)證的測繪成果實行審查和有效監(jiān)管，以確保成果的正確可靠。對其他申請審查驗收的成果實行抽檢。要嚴(yán)格質(zhì)量管理，全面提升我市的房產(chǎn)測繪水平，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證提供準(zhǔn)確公正的數(shù)據(jù)，從根本上加快房產(chǎn)發(fā)證速度，減少糾紛與投訴。受委托測繪單位在完成二級審查，并將成果向購房業(yè)主公示后，由測繪單位到房產(chǎn)測繪成果審核部門申請成果最終驗收，按標(biāo)準(zhǔn)格式提交房產(chǎn)測繪成果報告書。市房產(chǎn)測繪管理科受房產(chǎn)行政主管部門的委托，對全市房產(chǎn)測繪成果進行審查驗收，負(fù)責(zé)對用于房屋權(quán)屬登記、交易等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果實行全面審核把關(guān)。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》第十八條規(guī)定:“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核”。這明確規(guī)定了審核部門對成果進行審核的重點與內(nèi)容。對施測單位的資格的審核，主要是審核測繪單位是否具有合法的資質(zhì)、測量員和審查員是否取得上崗證;“測繪成果的適用性”審核，主要是審核其測繪資料是否完整、格式是否符合辦證要求;“面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容”審核，主要是審核測繪單位所作的房產(chǎn)面積測算有無違反國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)規(guī)定，尤其是對其有共用建筑面積的分?jǐn)傔M行審核。測繪單位應(yīng)對房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、共有共用面積的定性定位與分?jǐn)偟牧繙y及計算的正確性負(fù)責(zé)、對界址點性負(fù)責(zé)。主管部門不對錯誤成果本身及引發(fā)的后果負(fù)責(zé)，而是對測繪單位是否具有合法的資質(zhì)、測量員與審查員是否具備有效的上崗資格證的結(jié)論負(fù)責(zé)，對測繪單位提供的成果資料是否齊全、面積測算依據(jù)是否正確的審核結(jié)論負(fù)責(zé)，并對使用了不合法的、不適用的、不合格的或未經(jīng)審查驗收的成果引起的責(zé)任負(fù)責(zé)。凡符合上述審核要求，審查驗收合格的成果，均應(yīng)予以驗收通過并登記備案，并加蓋審核專用章，成果方可用于產(chǎn)權(quán)登記交易。

4 成果歸依與入庫管理

房產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)和檔案資料是主管部門進行房產(chǎn)管理的重要決策依據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來源，各測繪單位有義務(wù)將房產(chǎn)測繪成果匯交到房產(chǎn)管理部門，行政主管部門委托市國土房產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息中心對全市范圍內(nèi)的房產(chǎn)測繪成果進行管理，包括成果的接受、收集、整理、儲存、建庫、維護與提供使用。房產(chǎn)測繪成果包括:測量手簿與測量草圖。地籍測繪成果包括:地籍測量規(guī)范中所規(guī)定的文字資料、地籍調(diào)查資料、地籍測量資料以及面積量算資料等。房產(chǎn)測繪成果應(yīng)當(dāng)實行科學(xué)管理，按照國家有關(guān)規(guī)定結(jié)合太原市實際，建立健全規(guī)章制度。運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，及時、準(zhǔn)確、安全、方便地提供給業(yè)務(wù)部門滿足日常業(yè)務(wù)需要，同時服務(wù)于社會信息需求。按照房產(chǎn)行政主管部門提出的全市“五統(tǒng)一”的要求，全市房產(chǎn)測繪成果將遵循統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)與報告書格式。這樣，一是為了樹立太原市產(chǎn)權(quán)測繪的規(guī)范性、嚴(yán)肅性與專業(yè)性，二是為了成果的統(tǒng)一歸集建庫，為部門信息共享與太原建設(shè)積累基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。各測繪單位有義務(wù)將房產(chǎn)測繪成果匯交到主管部門，由市國土房產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息中心負(fù)責(zé)整理與入庫，并進行動態(tài)的更新維護，保持基礎(chǔ)地理信息良好的正確性與現(xiàn)勢性。房地產(chǎn)測繪成果必須按照國家有關(guān)保密法規(guī)進行管理。房產(chǎn)測繪成果實行有償使用，任何單位和個人不得擅自復(fù)制(含數(shù)字化采集)、抄錄成果資料。權(quán)利人領(lǐng)取和保管的房產(chǎn)測繪成果，也要遵守國家保密規(guī)定。

5 加強房產(chǎn)測繪設(shè)施建設(shè)

房產(chǎn)測繪基礎(chǔ)設(shè)施包括規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)范、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)平臺、基礎(chǔ)控制網(wǎng)以及隊伍建設(shè)等等，基礎(chǔ)設(shè)施不健全必然導(dǎo)致市場化后業(yè)務(wù)擔(dān)任的不規(guī)范不統(tǒng)一，從而阻礙行業(yè)的發(fā)展，給管理也增加了難度。因此，加強房產(chǎn)測繪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是行業(yè)規(guī)范化管理的前提與條件，作用與意義深遠(yuǎn)。

［1］耿文彪.房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量檢驗技術(shù)研究［J］.山西建筑，2012，38(27):222-223.