城市開發(fā)經(jīng)營策略分析

崔洪彥

(山西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，山西太原 030001)

城市的發(fā)展定位意義重大，后續(xù)的城鄉(xiāng)建設(shè)各項工作都將圍繞此定位進行。在總規(guī)當中，經(jīng)過一定的市域比較、省域?qū)Ρ鹊确治?，最終確定保德的城市發(fā)展定位為:縣域政治、經(jīng)濟、文化中心;晉西北門戶城市;是為能源重化工業(yè)服務的，以商貿(mào)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)園林小城市。但保德縣仍需結(jié)合新的形勢及政策發(fā)展變化，比如第三方物流地的創(chuàng)建、城市宜居性的強化等等進行城市定位的更新與確定。

1 城市空間如何拓展

保德城區(qū)的空間如何發(fā)展，先看一下目前的城市結(jié)構(gòu)，現(xiàn)狀的中心城區(qū)是舊城區(qū)和一定的新城區(qū)組成，舊城區(qū)主要分布在梅花溝東西兩側(cè)的溝谷坡地，新城部分為沿黃河灘地的橋頭廣場到熱力公司一帶。經(jīng)統(tǒng)計，縣城總建設(shè)用地面積為4．2萬km2，人口為8萬人，人均52．51 m2。在城市人均建設(shè)用地指標里面，最低標準是人均60 m2，通常對于城市規(guī)模中，人均七八十平方米的都屬于用地緊張型，可見城市的發(fā)展格局拘謹，城市發(fā)展的架子沒有拉開，城市用地欠賬太多。城市需大規(guī)模拓展，怎么拓展，開發(fā)新區(qū)，將是保德的必經(jīng)之路，形成“三城聯(lián)動”的發(fā)展局勢。

對于東城已經(jīng)形成了一定的市政基礎(chǔ)，城市活力亦基本凝聚起來，開發(fā)活力已經(jīng)不存在問題，但需要注意與水源地的隔離保護。西城片區(qū)，必須尋找一個啟動機制、一個激活點，常用的做法是行政中心的進駐、教育設(shè)施的配套，最終形成西城是保德的行政辦公中心、教育科研中心、企業(yè)辦公基地，以此帶動西城的開發(fā)。對于舊城，通過人口向新城的疏散，舊城的人口密度、承載壓力、土地價值等等都會回落，在新城開發(fā)的過程中，同時抽出舊城需要迫切解決的瓶頸問題，比如道路路網(wǎng)的梳理、基礎(chǔ)設(shè)施的配套。對于地塊的改造，筆者認為關(guān)鍵是政策的推出，比如新城舊區(qū)的捆綁開發(fā)策略，開發(fā)一片新城就必須聯(lián)動改造一片舊區(qū)等等這些政策的推出，最終形成舊城容積率整體下降，繁華區(qū)局部高層、中坡區(qū)多層、上坡區(qū)低層的舊城建筑格局。

2 如何塑造特色風貌

城市發(fā)展的格局確定后，需確定城市的骨架，就是穿什么衣服。誰都不愿意穿大眾服，城市也一樣，但目前國內(nèi)的城市卻出現(xiàn)了千篇一律的現(xiàn)象，在很多城市穿梭感覺不到很大的差別，特別是新區(qū)。本縣城城市空間沒有拓展開則轉(zhuǎn)變成了一個優(yōu)勢，可吸取經(jīng)驗，創(chuàng)造保德自身的特色。這是必須扎扎實實研究實現(xiàn)的課題。保德有得天獨厚的城市建設(shè)條件:山、水。全省少有背山面水的城市。城市都很難得這種條件，何況保德縣城靠的是黃河，山西省只有兩個縣城具備此條件，保德、河曲。對于特色風貌的塑造上城市主要抓住兩點:1)天際線的控制，在很多平原城市，或者沒有一個邊線的城市，天際線的控制往往都流于空話，或者說即使做了也難展現(xiàn)出來，但保德縣城的天際線塑造必須得到應有的重視，一是山體天際線，二是城市建筑天際線。參看上海，上海有那么一條外灘線，所以它必須注意天際線的打造，成功后成為城市建設(shè)經(jīng)典，對于保德，比上海等類似城市還多了一條天作之線——山體線?！吧?、城、水”在后期建設(shè)必須得到充分挖掘和利用，力爭打造經(jīng)典的黃河岸邊的“上海灘”。2)保德除了天際線和建筑景觀，城市還需要一個“灘”——黃河灘的“灘”，此為建議黃河岸邊城市需抓住的第二點，打造“精品黃河外灘”。沿河的景觀帶必須重點創(chuàng)作和打造。創(chuàng)作成一個什么帶，一條市民集中的生活休閑帶，一條城市景觀展現(xiàn)帶，一條旅游帶，為山西省內(nèi)展示黃河文化的重要節(jié)點。為打造以上所建議的城市發(fā)展帶，建議將沿黃的過境公路遷出，另外對沿黃建筑立面進行有效控制，避免像現(xiàn)在這樣獨門獨戶建設(shè)。

3 如何實現(xiàn)宜居城市

根據(jù)縣政府十一五發(fā)展規(guī)劃，保德的城市建設(shè)以“三城同放”為主要命題，分別為“省級優(yōu)秀園林城市”“省級環(huán)保模范城市”“優(yōu)秀宜居宜業(yè)城市”。這三個命題既各自獨立又相互關(guān)聯(lián)，最終指向“宜居”目標:“低碳宜居城市”的打造。到底是什么樣的城市才算宜居，“省級園林城市”的標準、“省級環(huán)保模范城市”的標準是硬性的，但單單宜居是沒法明確用一個百分比來衡量的。一個城市的宜居標準，對于不同的人群它的概念和標準是不一樣的。在高收入人群的眼里可能是青山綠水、環(huán)境非常優(yōu)雅高檔為宜居城市的外在展示。對中產(chǎn)階級來說，各類教育的、娛樂的設(shè)施配套完善即為宜居。但是對于低收入人群來說，能提供很多的就業(yè)崗位，有適合自己的居住處就為宜居的城市。這就是為什么對于北京、上海這些城市很多人都說擁擠、不宜居，但是卻人口不斷膨脹的原因。但是政府是代表所有階層的，需要滿足所有階層的要求，創(chuàng)造宜居城市并非完全無章可循。目前對宜居標準，已在規(guī)劃界形成相對公認的評價標準，主要內(nèi)容包括:社會文明、經(jīng)濟富裕、環(huán)境優(yōu)美、生活便宜、公共安全五個方面。從這些指標分類中可以看出，基本是定性標準，很難實現(xiàn)量化。對于這個課題在保德目前城市規(guī)劃層面怎么落實，筆者認為就是打造一個“全新生活社區(qū)體系的創(chuàng)建”。過往規(guī)劃理念里，就在過去的一二十年里，過于追求功能的分區(qū)，導致交通成本的加大、宜居性下降。近年來國人開始認識到這個問題，慢慢的，開始在規(guī)劃實踐中努力創(chuàng)造一個全新的生活方式，即揉捏一個一個相對獨立的生活細胞，半徑大約是1 000 m，正好是人日常步行的極限距離，在社區(qū)細胞里配套出居民日常生活需要的各類設(shè)施，同時工作細胞與生活細胞穿插混合布置，不過分劃分開，這樣人們不再把過多的時間浪費在路上，同時也真正的實現(xiàn)了低碳生活。另外還有一個規(guī)劃理念需要在下一步的保德規(guī)劃中實踐的，就是慢行系統(tǒng)的實現(xiàn)。目前國內(nèi)城市，成為汽車創(chuàng)造的城市，只注意了車行環(huán)境的創(chuàng)造，自行車、步行系統(tǒng)被漠視和排擠出去。故在創(chuàng)造生活細胞的同時，創(chuàng)建適合自行車、電動車的慢行系統(tǒng)將城市各社區(qū)和城市公共服務節(jié)點串聯(lián)起來，實現(xiàn)城市優(yōu)越的宜居性。目前該理念各城市均進行著不同程度的嘗試，但由于歷史建成的原因很難實現(xiàn)。保德縣城需果斷抓住機遇，在城市發(fā)展大框架下又實現(xiàn)了城市建設(shè)的這樣一個細膩的生活系統(tǒng)，實現(xiàn)保德縣城宜居城市的打造。

4 發(fā)展與生態(tài)如何共生

最后這個議題，實際上就是城市養(yǎng)生話題，人類生存需要吃、喝、休閑，但尚需有度，需健康的吃，也不能無節(jié)制的瘋玩，否則身體絕對會有反應。城市也一樣，城市為我們滿足了各種各樣的需求，但城市的承載力是有極限的，需量力而行，得養(yǎng)好城市自身，腸胃不適，說明交通堵塞，那么就得多增加公共交通這個養(yǎng)生菜，交通才能通暢。筆者想強調(diào)的是得尊重城市所依托的大自然這個大生態(tài)，以前歷史的原因，很多時候都把一些城市天生的溝、渠都進行了填埋，或者挖山造地，這都是歷史存在的現(xiàn)實，后面我們城市必須認識到這些改造帶來的負面影響。近幾年城市一旦出現(xiàn)較大雨量就變成水城，出現(xiàn)“在家門口觀海、人在水上漂”等等。就是因為在改革初期將把小的溝、渠、沖溝都予以填埋，雖然已予埋管，但遠不能應對突發(fā)天氣變化。所以在保德新的規(guī)劃建設(shè)開局之時，可以將這個發(fā)展與生態(tài)和諧共生的曲調(diào)開好頭，為城市的建設(shè)基調(diào)進行拔高。至于怎么實現(xiàn)這個共生，縣城可大膽進行嘗試和實踐。包括“反規(guī)劃”的設(shè)計理念，就是將生態(tài)非常敏感和脆弱的地方強制控制下來，在其他生態(tài)相對低敏感的用地中安排城市建設(shè)功能，另外還有生態(tài)修繕、維護的手法等。

5 結(jié)語

對于城市的經(jīng)營開發(fā)，目前社會各界做了大量的探討和示范，其中也不乏良策，總結(jié)起來對于新城開發(fā)的總結(jié)和嘗試較多，對于將新城舊區(qū)聯(lián)動開發(fā)方面略顯不足。通過對保德縣城的城市現(xiàn)狀分析和開發(fā)策略探討，目的在于舉一反三，拋磚引玉，爭取為今后縣城整體開發(fā)策略的確定有所幫助，促進城市良性和諧發(fā)展。

［1］石憶邵，覃文忠．城市舊區(qū)改造與城市現(xiàn)代化［J］．上海城市規(guī)劃，1998(9):53-55．

［2］崔娟敏，季文光．城市經(jīng)營中的問題與對策淺析［J］．現(xiàn)代物業(yè)，2012(5):85-87．

［3］山西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院．山西德州市城市經(jīng)營的SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略［Z］．2012．