關(guān)于律師查詢不動產(chǎn)登記信息的幾點思考

楊家學(xué)，彭嘉昊

（重慶偉豪律師事務(wù)所，重慶 400010）

關(guān)于律師查詢不動產(chǎn)登記信息的幾點思考

楊家學(xué)，彭嘉昊

（重慶偉豪律師事務(wù)所，重慶 400010）

編者按：《中華人民共和國不動產(chǎn)登記條例（草案）》將于6月出臺。此消息在法律、經(jīng)濟(jì)、社會等各層面引發(fā)了廣泛討論。實則2007年《物權(quán)法》對此早有規(guī)定，多種因素致其進(jìn)展緩慢。作為法制化進(jìn)程中的一件大事，如何理性詮釋與推動之，是媒體的職責(zé)。

在《中華人民共和國不動產(chǎn)登記條例（草案）》即將出臺的背景下，如何加強(qiáng)《不動產(chǎn)登記條例（草案）》的可操作性、如何保護(hù)公民的隱私權(quán)以及如何讓權(quán)力在陽光下運行這三個問題非常值得我們思考。文章通過對美國、德國、日本及我國香港地區(qū)的不動產(chǎn)登記信息查詢制度進(jìn)行比較，再結(jié)合我國的具體實際情況，提出現(xiàn)如今完全開放不動產(chǎn)登記信息查詢并不現(xiàn)實，而是應(yīng)該在不動產(chǎn)登記信息查詢制度中引入律師查詢的相關(guān)制度，這是因為律師作為法律從業(yè)的專業(yè)人士，具有專業(yè)化和便于行業(yè)統(tǒng)一管理的優(yōu)勢。

不動產(chǎn)登記；不動產(chǎn)登記信息查詢；律師查詢；查詢制度；查詢規(guī)則

0 引言

受社會普遍關(guān)注的、正由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國務(wù)院法制辦、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門聯(lián)合起草的《中華人民共和國不動產(chǎn)登記條例（草案）》正在加緊制定中。如何加強(qiáng)《不動產(chǎn)登記條例（草案）》的可操作性，如何保護(hù)公民的隱私權(quán)、以及如何讓權(quán)力在陽光下運行，值得我們深思。

筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記信息查詢是《不動產(chǎn)登記條例（草案）》的重點，關(guān)乎著不動產(chǎn)登記制度的社會施行效果。美國、德國、日本及我國香港地區(qū)的不動產(chǎn)登記信息查詢制度均已臻于完善，通過對上述區(qū)域的比較研究，結(jié)合我國本土的實際需要，筆者建議在我國的不動產(chǎn)登記信息查詢制度中引入律師查詢的相關(guān)制度。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著原來分散在各部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)將統(tǒng)一到一個部門。以前由國土資源部負(fù)責(zé)登記的土地、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)登記的房屋、由國家林業(yè)局負(fù)責(zé)登記的林地等不動產(chǎn)，將統(tǒng)一到國土資源部登記，并實現(xiàn)全國信息聯(lián)網(wǎng)。

2012年11月20日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。2013年3月，國辦通知要求，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前有望出臺 《不動產(chǎn)登記條例（草案）》。

筆者認(rèn)為，這一條例的出臺有以下幾點重要意義：第一，不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容更加明確，有利于維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益；第二，不動產(chǎn)交易的效率會大大提高；第三，不動產(chǎn)交易的安全也會得到切實維護(hù)；第四，不動產(chǎn)交易市場會變得更加透明化，對“房叔”、“房姐”等腐敗分子起到遏制監(jiān)督的作用。

但徒法不足以自行，制度的實現(xiàn)重在落實。不動產(chǎn)登記的最初設(shè)計思路，就是“信息化”和“可查詢”[5]，查詢的普及和便利不僅可以提高市場交易的效率，同時也可以大大降低交易成本和腐敗的發(fā)生率。

1 美、德、日、港的查詢制度

1.1 美國

美國是一個高度重視個人隱私的國家，但美國的個人房產(chǎn)信息卻極度透明，幾乎所有個人住宅的具體房屋信息都可以在商業(yè)網(wǎng)站或地方政府網(wǎng)站中查詢到。比如，登陸美國著名的房產(chǎn)網(wǎng)站Zillow，用戶只要輸入房產(chǎn)的具體地址，房產(chǎn)的所有信息一覽無余[1]。

美國的個人房產(chǎn)信息公開，緣于民眾對地方政府評估房屋價值，并收取房產(chǎn)稅的監(jiān)督。另外也方便“民官”之間相互監(jiān)督，美國幾乎所有信息都聯(lián)網(wǎng)，美國的媒體或者老百姓，想要查哪位官員或名人的房產(chǎn)情況，也輕而易舉，比如可以輕松查到比爾·蓋茨的房屋擁有信息。

1.2 德國

德國的每一個不動產(chǎn)均對應(yīng)一個不動產(chǎn)登記簿，其由地方法院下屬的不動產(chǎn)登記簿局進(jìn)行管理，每一個不動產(chǎn)均有專門的登記頁。

不動產(chǎn)登記簿就有關(guān)不動產(chǎn)的法律關(guān)系提供可靠的信息。諸如：誰是該不動產(chǎn)的所有權(quán)人，對于該不動產(chǎn)的使用和處分存在哪些限制，是否登記有與融資有關(guān)的負(fù)擔(dān)。不動產(chǎn)登記簿中所包含的信息是非?？煽康?，不動產(chǎn)登記簿是法律外觀的載體，每一個沒有惡意的人均可以相信其內(nèi)容上的正確性[2]。

德國房產(chǎn)登記制度在很大程度是公開的，如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，房屋登記簿的相關(guān)信息可以在房屋登記處進(jìn)行查詢。德國相關(guān)部門提供了登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等幾項方式進(jìn)行查詢。在一直以來以歷史資料保存完整著稱的德國，只要人們有興趣，甚至可以查詢到一棟建筑在20世紀(jì)初的歷史記錄。

1.3日本

根據(jù)日本《不動產(chǎn)登記法》規(guī)定，日本的不動產(chǎn)登記信息記錄在不動產(chǎn)簿上。不動產(chǎn)登記簿的信息是非常準(zhǔn)確的，如果出現(xiàn)了登記錯誤，如該法第152條規(guī)定，由于登記官失誤造成他人損失時，受損失人可以向法務(wù)局局長或地方法務(wù)局局長提出請求審查申訴，也可向法院提出訴訟，要求經(jīng)濟(jì)賠償。如查明確系登記官的失誤而使他人受到損害時，登記官不僅要依法賠償受害人的全部損失，還要被解除職務(wù)。

日本的不動產(chǎn)登記信息可以公開查閱，但需支付一定的費用。日本的《登記手續(xù)費令》第3條便規(guī)定了查閱的費用，如登記簿或其附屬文件的查閱費為200日元，地圖或建筑物所在圖的查閱費為每頁200日元。廉價的查詢成本，確保了日本不動產(chǎn)交易的平穩(wěn)性[3]。

1.4 香港

香港的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是香港區(qū)政府下屬的 “土地注冊處”，俗稱田土廳（Land Registry，LR）。香港的不動產(chǎn)登記信息查詢是公開的，可以通過柜臺查詢或者網(wǎng)站查詢（“土地注冊處”網(wǎng)頁：www.iris.gov.hk)。

通常而言，登錄“土地注冊處”網(wǎng)頁的用戶只需要交納幾十港幣注冊，就可以按照“地址查詢”“地段查詢”查找任意一個物業(yè)的業(yè)主姓名、交易記錄、是否被訂契、地租、差餉、土地租期等。

但香港的“個人房產(chǎn)信息公開”，并不是指任意一位公民都擁有查詢另一位公民名下有多少不動產(chǎn)的資格，而是政府或者房地產(chǎn)網(wǎng)站根據(jù)房屋的具體地址或者地段，查出房主、納稅、交易歷史等信息。

2 大陸地區(qū)的查詢現(xiàn)狀

美、德、日、港將查詢權(quán)下放到普通民眾，是建立在其完備的法律體系基礎(chǔ)之上的。但相比之下，我國的法律體系仍有較大發(fā)展空間，群眾的法治觀念也相對落后，將查詢權(quán)下放到每一個普通公民并不現(xiàn)實，所以在本次的《不動產(chǎn)登記條例（草案）》中，普通公民的“以人查房”或仍為“禁區(qū)”[6]。

我國目前的不動產(chǎn)登記內(nèi)容主要包括所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利[4]。

根據(jù)《土地登記資料公開查詢辦法》和我國其他法律法規(guī)的規(guī)定，目前可以對不動產(chǎn)進(jìn)行查詢的只有所有權(quán)人、經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)的代理人和權(quán)利相關(guān)人、國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門，查詢面相對較窄。

普通公民在進(jìn)行不動產(chǎn)交易時，很難掌握該不動產(chǎn)的詳細(xì)信息，給交易時帶來嚴(yán)重不便。那是否可以通過聘請專業(yè)律師代為查詢，而順利解決這一問題呢？

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十一條、《中華人民共和國律師法》第三十五條所述，律師無論承辦民事訴訟案件還是非訴訟案件，都有自行調(diào)查取證的權(quán)利。而不動產(chǎn)登記信息查詢，往往是律師承辦相關(guān)案件中調(diào)查取證的關(guān)鍵一環(huán)。

但目前面臨的實際情況是，民事訴訟案件必須在立案之后，律師才能對不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢，而查詢往往是能否立案的關(guān)鍵問題，于是便陷入循環(huán)之中；對于非訴訟案件，律師必須獲得不動產(chǎn)所有權(quán)人的授權(quán)才能查詢，但所有權(quán)人往往是該律師委托人的相對方，獲得授權(quán)的可能性幾乎為零。

3 問題的解決思路

綜合世界各國以及我國香港地區(qū)的實踐經(jīng)驗，結(jié)合我國的具體實際情況，我們認(rèn)為現(xiàn)如今完全開放不動產(chǎn)登記信息查詢并不現(xiàn)實，但律師作為法律從業(yè)的專業(yè)人士，具有專業(yè)化和便于行業(yè)統(tǒng)一管理的優(yōu)勢，是完全可以參與不動產(chǎn)登記信息查詢工作的。

因此，我們建議在《不動產(chǎn)登記條例》中應(yīng)當(dāng)寫入：“律師持律師執(zhí)業(yè)證書及律師事務(wù)所查詢函即可到不動產(chǎn)登記部門查詢不動產(chǎn)登記信息。但本《條例》規(guī)定律師不得查詢的范圍除外?！?/p>

同時，為確保律師妥善使用該權(quán)利，還應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

（1）加強(qiáng)行業(yè)管理

律師必須遵守本行業(yè)協(xié)會及司法部門的管理，申請不動產(chǎn)登記信息查詢的律師在三年內(nèi)不得有不良記錄和行業(yè)處罰記錄。

同時，國家司法部和全國律師協(xié)會應(yīng)盡快制定《律師查詢不動產(chǎn)登記信息管理辦法》來規(guī)范律師的實際操作。

（2）嚴(yán)守查詢規(guī)則

律師申請不動產(chǎn)登記信息查詢，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守查詢規(guī)則，出具律師職業(yè)證書及律師事務(wù)所開具的查詢函。對于國家法律法規(guī)明確限定查詢范圍的，不得超越范圍非法查詢。律師可以將查詢結(jié)果作為證據(jù)使用，但嚴(yán)禁復(fù)制給當(dāng)事人。

（3）全程監(jiān)控措施

律師申請不動產(chǎn)登記信息查詢應(yīng)當(dāng)全程監(jiān)控，除記錄查詢?nèi)诵彰⒉樵儠r間、查詢內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)對復(fù)制的內(nèi)容予以登記記錄。登記記錄的結(jié)果將保留10年，以便對律師查詢結(jié)果進(jìn)行跟蹤。

（4）禁止公開傳播

除作為證據(jù)使用和立案申請使用外，律師應(yīng)對查詢結(jié)果保密，律師可口頭告知相關(guān)當(dāng)事人查詢結(jié)果，但嚴(yán)禁律師將查詢結(jié)果復(fù)制給當(dāng)事人。嚴(yán)禁律師違反保密規(guī)定將查詢公開發(fā)布，造成惡劣影響的，應(yīng)給予嚴(yán)厲處罰。

（5）承擔(dān)賠償責(zé)任

由律師協(xié)會和律師事務(wù)所購買保險，如果律師違反規(guī)定，公開傳播查詢結(jié)果的，由律師事務(wù)所進(jìn)行賠償，并對該律師處以行業(yè)通報、警告、罰款甚至吊銷執(zhí)照的處罰，嚴(yán)重者可追究其刑事責(zé)任。

4 結(jié)語

綜上所述，筆者認(rèn)為律師參與我國的不動產(chǎn)登記信息查詢是可行的，也是非常必要的。在國家不斷深化改革，不斷進(jìn)行法治化進(jìn)程的浪潮中，律師應(yīng)當(dāng)積極參與、充分建言，為我國的法治化進(jìn)程作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

[1]陳永強(qiáng).美國的不動產(chǎn)登記制度[J].中國房地產(chǎn)，2008（12）.

[2]馬玉娥，馬燕.德國不動產(chǎn)制度中的登記與公證[J].中國公證，2003（03）.

[3]郭永銀.日本不動產(chǎn)登記制度研究[D].濟(jì)南：山東大學(xué)，2012.

[4]李慧強(qiáng).我國不動產(chǎn)登記制度研究[D].哈爾濱：黑龍江大學(xué)，2004.

[5]盤點"不動產(chǎn)統(tǒng)一登記"落地難關(guān):全國聯(lián)網(wǎng)系核心[EB/ OL].(2014.03.28).中青在線-中國青年報(北京)http://news.163. com/14/0328/07/9ODIRL2K00014AED.html.

[6]不動產(chǎn)登記條例6月出臺：以人查房或仍被嚴(yán)格禁止[EB/OL].(2014.01.04).21世紀(jì)經(jīng)濟(jì).http://finance.sina.com.cn/china/20140104/050217842589.shtml.

相關(guān)鏈接

據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)消息，關(guān)于《不動產(chǎn)登記條例》出臺的具體時間表在去年就已經(jīng)確定。2013年3月底，《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》就要求出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并且在2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

今年2月24日，國務(wù)院正式發(fā)文同意建立"不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度"，決定由姜大明任該會議召集人，會議成員來源于九大部委。這標(biāo)志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作將進(jìn)一步提速。

日前，國土資源部表示，按照國務(wù)院建立不動產(chǎn)登記制度的有關(guān)要求，目前，各地正采取措施，積極推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作。據(jù)國土資源部地籍管理司（不動產(chǎn)登記局）負(fù)責(zé)人介紹，截至4月25日，全國已有17個省（區(qū)、市）明確由國土資源部門牽頭負(fù)責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。

據(jù)新華網(wǎng)報道，5月7日，國土資源部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于在地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子的通知》?！锻ㄖ访鞔_，在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作的職責(zé)。

不動產(chǎn)登記局掛牌成立，意味著建立實施登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺"四統(tǒng)一"的不動產(chǎn)登記制度有了組織保障。

去年11月20日，國務(wù)院第31次常務(wù)會議已明確要求整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土部一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系。

新華網(wǎng)還說，有專家表示，推進(jìn)不動產(chǎn)登記目前最大的障礙是部門利益與既得利益。"讓一些部門把權(quán)力轉(zhuǎn)移交給國土部門，他們可能狹隘地認(rèn)為這會損害其利益而不積極配合。"

另外，有助解決房產(chǎn)稅開征"技術(shù)障礙"。征收房產(chǎn)稅首先要知道房屋的來源，但目前稅務(wù)部門并不掌握居民的房源信息。

同時，不動產(chǎn)登記的信息會嚴(yán)格地保存在登記部門，查詢及使用會受嚴(yán)格控制，"不是說任何部門或者任何人都可以隨便查閱"。（本刊綜合報道）

Reflections on Lawyer Query about Real Estate Registration Information

With the issue of Real Estate Registration Ordinance of People's Republic of China,how to strengthen its operability,how to protect the privacy of citizens and how to ensure authority's transparency call for consideration.Based on the comparison in real estate registration information inquiry system among the United States,Germany,Japan and HongKong,and combined with the specific actuality in China,it's proposed that it's not realistic to fully open real estate registration information inquiry system,and lawyer query system should be introduced into it.Because as professionals,lawyers are equipped with advantages of professionalism and convenient uniform management.

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F293.31

A

1671-9107（2014）05-0023-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.05.023

2014-04-23

楊家學(xué)（1965-），男，重慶人，研究生，一級律師，教授，主要從事建筑工程、房地產(chǎn)及政府重大投資領(lǐng)域的立法論證、教學(xué)研究和法律實務(wù)工作。

彭嘉昊（1985-），男，河南新鄉(xiāng)人，研究生，律師，工程師，主要從事建筑工程、房地產(chǎn)及政府重大投資領(lǐng)域的法律實務(wù)工作。

孫蘇，李紅