嘉粵：一個城市龍頭的沒落軌跡

文│魏凱

嘉粵：一個城市龍頭的沒落軌跡

文│魏凱

起家于廣東湛江的嘉粵集團，在近年來倒掉的開發(fā)企業(yè)中，可能是基礎(chǔ)最好、也曾一度被認為成長性不錯的地方龍頭房企。在希望通過規(guī)模發(fā)展讓企業(yè)更上一個臺階的路上，成長型企業(yè)所要遭遇的困難，幾乎都在嘉粵身上體現(xiàn)了出來。

湛江龍頭的沒落

6月6日，信達地產(chǎn)公布了關(guān)于嘉粵集團有限公司等34家公司破產(chǎn)重整涉及收購房地產(chǎn)項目及債務(wù)重組事項的《合作框架協(xié)議》，順利的話，信達地產(chǎn)將以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬五家房地產(chǎn)公司的100%股權(quán)。而嘉粵集團這一老牌的湛江最大的房企，由此退場。

面對錯綜復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系，在過去的一年半中，所有相關(guān)方經(jīng)歷了數(shù)輪談判博弈才最終落局。作為湛江地產(chǎn)行業(yè)的絕對龍頭，嘉粵的沒落曾在業(yè)界引發(fā)極大震動，其與關(guān)聯(lián)34家公司的破產(chǎn)重整案涉及金額之巨，債務(wù)關(guān)系之復(fù)雜，也創(chuàng)下當(dāng)?shù)刂?，全國范圍?nèi)亦屬罕見。

為何這一區(qū)域行業(yè)龍頭會倒在2012年的末尾？嘉粵集團的沒落路徑，向世人展現(xiàn)了成長型房企發(fā)展路徑上的經(jīng)典“敗北”鏈條：前期過度擴張—政策收緊銀行抽貸—借助民間高息資本—政策放開無望—市場進一步惡化—增加持有型物業(yè)導(dǎo)致資金流動性降低—資金鏈斷裂。

嘉粵這個基礎(chǔ)不錯、曾一度被認為成長性不錯的湛江龍頭房企，倒在了“一塊錢當(dāng)三塊錢花”的規(guī)模擴張路上。成長型企業(yè)所要遭遇的困難，幾乎都在嘉粵身上體現(xiàn)出來。

在這個鏈條中，嘉粵集團犯了所有這個階段企業(yè)該犯的錯：對政策與市場報以幻想，繼而影響到?jīng)Q策，依然延續(xù)以往的擴張態(tài)勢，同時決策者個人的感情因素決定了一個持有型物業(yè)的投資，隨后因自有資金不足以支撐貸款風(fēng)險，資金鏈破裂，債權(quán)人上門。

成立于2000年的嘉粵集團，在湛江經(jīng)營超過12年，資產(chǎn)總值合計約50.30億元。下設(shè)16家全資子公司，關(guān)聯(lián)企業(yè)34家，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了十余個住宅和商業(yè)樓盤，本身就是本土最大的房地產(chǎn)企業(yè)，又因運作地標性建筑君豪酒店更是令其聲名鵲起。

這34家關(guān)聯(lián)企業(yè)均由嘉粵集團的創(chuàng)始人朱興明或直接或間接的控制。2012年11月21日，嘉粵集團及其關(guān)聯(lián)企業(yè)共同向湛江市中級人民法院申請破產(chǎn)重整。經(jīng)審核，確認債權(quán)人資格333戶，確認債權(quán)金額為61.19億元。2012年12月 12日起正式啟動重整程序。

朱興明控制的這些企業(yè)，主要經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程施工、酒店管理與經(jīng)營、生產(chǎn)銷售建筑材料、融資擔(dān)保等，擁有房地產(chǎn)開發(fā)裝飾承包一級資質(zhì)，注冊資本合計為9.311億元，目前有員工約3150人。旗下資產(chǎn)主要包括湛江市君豪酒店，百合雅居、匯景豪庭、匯景藍灣、驪雅居等房地產(chǎn)項目以及廣州市、湛江市部分商住地塊等。

信達地產(chǎn)此次收購的五家房地產(chǎn)公司，共擁有廣州、湛江兩地共六宗土地資產(chǎn)。用地性質(zhì)包括商業(yè)、工業(yè)及金融用地，規(guī)劃計容建筑面積合計約113萬平方米。這些土地資產(chǎn)的評估價格為22.35億元。

雖然嘉粵集團遠未到資不抵債的程度，但因為涉及到的債權(quán)人多，“怕出事”，2012年11月，朱興明向政府提出保護申請。隨后，政府派出工作小組，湛江市中級人民法院作為受理法院，出具《決定書》，指定廣東國邦律師事務(wù)所、廣東粵海律師事務(wù)所、廣東中正會計師事務(wù)所等六家公司組成共同管理人。

在嘉粵集團破產(chǎn)重整一案中，企業(yè)稱向民間借貸約10億元，其月利率高達5分、1角甚至3角，一年上億元的利息是壓倒嘉粵集團的那根“稻草”。

理想與現(xiàn)實

在嘉粵集團官方網(wǎng)站的首頁，有一段2010年為慶祝集團成立10周年而拍攝的短片。從不愿意露面的朱興明在短片中滿懷欣喜的描述嘉粵集團的未來：走出湛江，走出廣東，走向全國。

朱興明是湛江市坡頭區(qū)人，2000年，朱興明創(chuàng)辦了一家建筑工程公司，2002開始進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。與同期進入這個行業(yè)的湛江老鄉(xiāng)不同，很多同行企業(yè)的老板是文化程度不高的“包工頭”出身，而朱興明于1991年畢業(yè)于華南理工大學(xué)建筑學(xué)專業(yè)，從事房地產(chǎn)業(yè)，不僅科班出身，而且專業(yè)對口。同行普遍對他的評價是：人緣很好，有理想有沖勁。

“建一家酒店，成為優(yōu)質(zhì)的家族資產(chǎn)；同時得到魯班獎，實現(xiàn)建筑人的夢想?！边@個“雙贏”的設(shè)想，朱興明不止一次向朋友提及。2009年，這個想法成為現(xiàn)實。在湛江星級酒店云集的樂山大道，帶有強烈個人意愿的君豪酒店開工。

據(jù)一位債權(quán)人回憶，在第一次債權(quán)人會議上，朱興明曾在私底下與朋友抱怨，是因為君豪酒店把自己“害慘了”。在他看來，就是因為該項目高達近20億元的投入而將嘉粵集團的資金鏈徹底斷裂。

嘉粵集團擬開發(fā)的嘉駿廣場，位于湛江市東山大道，地理位置極其優(yōu)越，原計劃要建成一個物業(yè)類型眾多，配套設(shè)施完善的高檔綜合性社區(qū)和湛江市地標級建筑

君豪酒店

2011年9月29日，君豪酒店正式開業(yè)，2012年，朱興明的君豪酒店如愿獲得了魯班獎。為了酒店開業(yè)，朱興明付出的是近20億元的投入，其中有80%是利息，也就是說，投資酒店的資金基本是通過銀行貸款和民間拆借而來。

一位在臺灣有多年5星級酒店運營經(jīng)驗的老板參觀君豪酒店之后，說君豪的造價完全可以建兩座五星級酒店。朱興明對此的回應(yīng)是：“我想打造一個白金五星級酒店，在粵西地區(qū)第一的酒店。我在這個項目上也確實花了很多心血。”嘉豪集團工作人員說，在建酒店的過程中，幾乎每一塊磚朱興明都親自挑選，到后期對裝修材料和內(nèi)飾的選擇，他也極其苛刻。

事后回顧起來，朱興明非常懊悔，他承認：“戰(zhàn)略有遠有近，投資有大有小，不應(yīng)該在這個時候做這個項目?！?/p>

朱興明所說的“這個時候”，指的是因2010年的“國十一條”之后被認為是史上最嚴厲的調(diào)控年。當(dāng)時的政策通過土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段來抑制房價上漲，一套組合拳下來，市場低迷了一年多。

令嘉粵集團最難受的是，在1年時間內(nèi)，銀行減掉嘉粵集團的貸款數(shù)額將近10億元。而酒店的資金回收又太慢，這給他和他的企業(yè)帶來了極大的壓力。目前君豪酒店平均入住率達50%，這一入住率與當(dāng)?shù)氐暮芏喔叨司频晗啾瓤壳?。但按一般?jīng)驗，五星級酒店的入住率需達到75%才能實現(xiàn)盈利。

嘉粵集團過去主要的收入絕大部分來自于住宅的銷售，少量的商業(yè)地產(chǎn)，酒店業(yè)態(tài)這是第一次涉足。政策收緊與市場的低迷，讓住宅的銷售回款遠低于預(yù)期。在之前的發(fā)展過程中，嘉粵集團本來就已經(jīng)擴張較快，在廣州、湛江買地耗費了大量資本，其中銀行貸款居多。

令朱興明沒想到的是，持續(xù)了近一年時間后，政策卻始終沒有松綁的跡象，銀行的信貸進一步收緊。隨著一批貸款到期，銀行開始下達催款通知，“說過段時間再貸出來，所以我就借朋友的高利貸還了到期款，但銀行卻沒辦法按時和按數(shù)再貸給我。一拖再拖，利滾利，到2012年10月就很難撐下去了?！敝炫d明說。

2011年年初，朱興明還專門去北京參加一個經(jīng)濟政策的培訓(xùn)班，當(dāng)時還問起一位經(jīng)濟學(xué)家對整個宏觀經(jīng)濟、調(diào)控政策以及房地產(chǎn)行業(yè)的看法，得到的回答是“不超過10個月會變好”，與自己的判斷差不多。在朱興明看來，根據(jù)以往的經(jīng)驗，調(diào)控從來沒持續(xù)超過10個月時間。從北京回到湛江之后，朱興明信心滿滿。按照當(dāng)時的設(shè)想，住宅的銷售會開始好轉(zhuǎn)，資金開始回籠，大部分利息可以覆蓋，進而開始還本。到2011年年底的時候，基本能將債務(wù)解決，來年酒店開業(yè)，再花一年時間讓經(jīng)營走上正軌之后，發(fā)展重心開始轉(zhuǎn)向廣州市場。2015年之前，要將總部搬遷至廣州，正式開始啟動全國化戰(zhàn)略。

全面危機

在2008年金融危機，企業(yè)界普遍尋求“自?！钡木置嫦拢位浖瘓F卻在逆勢擴張。2009年信貸政策放松，市場行情開始轉(zhuǎn)好，嘉粵集團在湛江開發(fā)的樓盤銷售情況都很好，資金回收也快。正是在近乎瘋狂的市場環(huán)境下，朱興明投入的項目越來越多，“一個樓盤接一個樓盤，項目從沒停過?！?/p>

嘉粵集團的業(yè)務(wù)在這幾年不僅在區(qū)域上得到拓展，業(yè)務(wù)本身也從最初的建筑、房地產(chǎn)開發(fā)拓展至混凝土生產(chǎn)和銷售、建筑建材生產(chǎn)與銷售、裝修、物業(yè)管理等領(lǐng)域。

逆勢擴張帶來的甜頭讓朱興明忽略了市場的脆弱性。在接受記者采訪時他也總結(jié)稱，對國家政策把握不準是他戰(zhàn)略上出現(xiàn)差錯的原因。

其實他何止是對政策把握不準。據(jù)本刊調(diào)查了解，湛江外來人口極少，雖然前幾年鋼鐵等大項目進入，但在現(xiàn)代化、自動化的條件下，吸納就業(yè)人口的能力有限，湛江城市人口主要還是隨著經(jīng)濟的發(fā)展而自然增長。即便市場沒有因政策的調(diào)整而步入下行，經(jīng)過前幾年爆發(fā)式的供應(yīng)湛江本身的房地產(chǎn)需求已所剩無幾。

世聯(lián)行的一份報告指出：相對于一線城市，湛江房地產(chǎn)市場還處在一個較為初級的階段。市場有幾個明顯特征：開發(fā)主體單一，缺乏充分、自由的市場競爭；總體屬于一個總價敏感的市場；成交量釋放不足，相對于整個城市的人口基數(shù)，無論是成交面積還是成交套數(shù)，均顯偏小。

對比上述市場狀況，嘉粵集團的高杠桿擴張無疑早已將企業(yè)置于極其危險的境地。在2009～2011年間，嘉粵集團先后開發(fā)了湛江、廣州共4個項目，同時在土地市場發(fā)力，獲得了嘉駿廣場、廣州白云區(qū)東平路、炭步鎮(zhèn)、大運家園項、坡頭龍王圍、麻章等多塊土地，企業(yè)自有資金和部分銷售回款基本都押在了土地上，這還不包括占用資金量龐大的君豪酒店項目。

嘉粵集團前期積累的資金主要來自賣住宅，正在開發(fā)的和一些已入市銷售的項目，主要的開發(fā)資金來源于銀行貸款，當(dāng)這部分資金去償還銀行跟民間借貸高息時，企業(yè)資金儲備風(fēng)險較高，市場抵抗能力差。因政策收緊導(dǎo)致資金流緊張后，嘉粵集團開始轉(zhuǎn)向信托、民間借貸等高成本融資。根據(jù)嘉粵集團財務(wù)人員介紹，嘉粵集團民間借貸共約10億元，而破產(chǎn)管理人初步審核的數(shù)據(jù)顯示，民間借貸累計金額達29億元。

嘉粵集團也曾希望通過高周轉(zhuǎn)來加快資金回籠，比如2011年圣誕節(jié)開盤的匯景藍灣，起步價為每平方米2580元，均價約每平方米3500元，戶型面積61～170平方米不等。與其每平方米2727元的成本價相比，該項目幾乎是賠本銷售，截至去年10月，該項目仍有30%左右的房源未售出。

嘉粵目前處境的根源是開發(fā)商過于深入商業(yè)地產(chǎn)與銷售資金回收緩慢導(dǎo)致的結(jié)果，而導(dǎo)火線就是民間貸款，高利息與商業(yè)地產(chǎn)項目投資超過開發(fā)商的承擔(dān)能力，招來破產(chǎn)惡果。

一位業(yè)內(nèi)人士判斷，資金鏈破裂和企業(yè)的經(jīng)營策略有關(guān)系，嘉粵的資金情況只適合住宅滾動開發(fā)，不適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，原因是其自有資金比例過低，企業(yè)資金實力很薄弱很有限，一旦開發(fā)大型項目資金容易斷裂，因為沒有更多的自有資金去補血。而且湛江作為三四線城市，購買力并不旺盛，商業(yè)項目開發(fā)成本過高，資金回籠時間過長。

因擴張過快，嘉粵同樣出現(xiàn)因人才儲備不足，使得企業(yè)管理混亂。朱興明家族中有不少人在集團內(nèi)擔(dān)任要職。朱興明提及此次的教訓(xùn)之一即認為團隊管理出現(xiàn)了問題，造成管理資金損失以及項目投產(chǎn)的時間不準確。他也承認嘉粵有家族企業(yè)的通病，認為企業(yè)在團隊建設(shè)以及人才引進的規(guī)劃方面很欠缺。