企業(yè)將房產(chǎn)借與關(guān)聯(lián)企業(yè)使用該如何納稅

企業(yè)將房產(chǎn)借與關(guān)聯(lián)企業(yè)使用該如何納稅

問：本公司是一個集團(tuán)公司，其中有一地產(chǎn)公司和商業(yè)公司。現(xiàn)在地產(chǎn)公司開發(fā)了一個大型購物廣場，無償出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)商業(yè)公司用于商業(yè)經(jīng)營，雙方簽有無租協(xié)議。請問，在無租金使用的這種情況下應(yīng)如何納稅？主要涉及哪幾種稅？

黃龍集團(tuán)有限公司 婁運(yùn)

答： 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第52號，以下簡稱《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）第三條規(guī)定：“條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。”根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條的規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（一）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（三）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。根據(jù)上述規(guī)定，除列舉的應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為計(jì)繳營業(yè)稅外，有償提供勞務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅，反之無償提供勞務(wù)不征收營業(yè)稅。但對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無償提供勞務(wù)的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（主席令2001年第49號）第三十六條的規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。作為正常經(jīng)營的納稅人出租房屋收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅以及印花稅，由于房地產(chǎn)公司與商業(yè)公司之間構(gòu)成關(guān)聯(lián)方關(guān)系，雙方不進(jìn)行結(jié)算并不影響企業(yè)的整體利益，為了防止納稅人規(guī)避納稅責(zé)任，對此不正常的交易，《稅收征收管理法》作出原則性規(guī)定，即未按獨(dú)立交易原則進(jìn)行結(jié)算造成少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以進(jìn)行調(diào)整。所以，作為房地產(chǎn)公司主要涉及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅以及印花稅。

一、營業(yè)稅

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令2008年第540號）第七條的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額。以及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）。公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。根據(jù)上述規(guī)定，母公司無償使用子公司房產(chǎn)，屬于價(jià)格明顯偏低情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)要對營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整。

二、房產(chǎn)稅

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）。另據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號）第一條的規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無租使用房產(chǎn)，因?yàn)闊o租使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅如何征收已有明確規(guī)定，不能按照據(jù)市場公允的租賃價(jià)值從租計(jì)征房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，雖然商業(yè)公司是無租使用地產(chǎn)公司房產(chǎn)，但仍應(yīng)由商業(yè)公司代地產(chǎn)公司按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

三、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（主席令第63號）第四十一條的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百二十三條規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則，或者企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的安排的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi)，進(jìn)行納稅調(diào)整。另據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕2號）第三十條的規(guī)定，實(shí)際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不作轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)查、調(diào)整。根據(jù)上述規(guī)定，對于母公司與子公司分屬于不同的法人主體，而且屬于關(guān)聯(lián)方，應(yīng)按獨(dú)立交易原則收取房租，無租使用導(dǎo)致國家總體稅收收入減少的，將面臨被稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

四、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令1988年第11號）的規(guī)定，企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受該條例所列舉憑證，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算繳納印花稅。租賃合同屬于應(yīng)納稅憑證，應(yīng)于合同簽訂時，按合同上租賃總金額的1‰繳納印花稅，稅額不足一元的按一元貼。關(guān)聯(lián)企業(yè)屬于各自獨(dú)立的法人，因此，它們之間的往來交易需要按稅法的規(guī)定交納印花稅。對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間未按獨(dú)立交易原則造成少繳印花稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照據(jù)市場公允的租賃價(jià)值計(jì)算征收印花稅。

康楚梅