既有建筑綠色化改造費(fèi)用分析中存在的問題與對策

俞瑞霞YU Rui-xia；周曉靜ZHOU Xiao-jing

（北京建筑大學(xué)，北京 100044）

（Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China）

0 引言

既有建筑綠色化改造是指通過對既有建筑進(jìn)行節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地、室內(nèi)環(huán)境改善、室外資源優(yōu)化整合等方面的改造，使得既有建筑具備綠色品質(zhì)、達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。隨著我國政府對節(jié)能減排工作的大力推動，對于不符合節(jié)能要求的既有建筑進(jìn)行改造，已經(jīng)得到了我國各界的關(guān)注，也出臺了相應(yīng)的法律法規(guī)以及相關(guān)政策。但是，針對既有建筑綠色化改造的費(fèi)用效益分析研究，目前還不完善，影響了既有建筑綠色化改造的進(jìn)程。針對研究中出現(xiàn)的問題，從政府、投資方、其他項目參與方、社會大眾方面給與了相應(yīng)的對策，促進(jìn)既有建筑綠色化改造的順利開展。

1 既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益構(gòu)成

通過權(quán)衡各種備選項目的全部預(yù)期費(fèi)用和全部預(yù)期效益的現(xiàn)值來評價這些備選項目，以作為決策者進(jìn)行選擇和決策的一種方法，稱為費(fèi)用效益分析(Cost-Benefit Analysis)，簡稱為CBA。CBA 有時又稱成本效益分析、效益費(fèi)用分析、經(jīng)濟(jì)分析、國民經(jīng)濟(jì)分析或國民經(jīng)濟(jì)評價等，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，項目評估與費(fèi)用效益分析是兩個可以相互替代的概念。一般情況下，既有建筑綠色化改造的費(fèi)用效益一般包括以下內(nèi)容：

1.1 既有建筑綠色化改造的費(fèi)用 綠色化改造的費(fèi)用不僅包括建造成本，還包括其在項目的設(shè)計管理及其他費(fèi)用，即從項目前期決策設(shè)計、招投標(biāo)、合同、施工、竣工驗(yàn)收、使用直至報廢拆除翻新等一系列過程中所發(fā)生的費(fèi)用。一般包括工程拆除費(fèi)用、前期勘察設(shè)計費(fèi)用、前期結(jié)構(gòu)鑒定費(fèi)用、工程費(fèi)用、全過程項目管理費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。

1.2 既有建筑綠色化改造的效益 綠色化改造中效益一般包括經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益。其中，經(jīng)濟(jì)效益比較容易衡量，一般采用定量分析方法，如凈現(xiàn)值法、投資回收期法、內(nèi)部收益率法等；環(huán)境效益和社會效益分析不容易衡量，一般采用定性方法來衡量。

2 既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析中存在的問題

隨著社會的日益發(fā)展，不論是辦公還是生活娛樂，人們都越來越注重舒適度。而對于那些不符合功能要求的既有建筑，需要對他們進(jìn)行相應(yīng)改造，改造前應(yīng)進(jìn)行費(fèi)用效益分析。從上面分析可以看出，這其中也出現(xiàn)了許多的問題。

2.1 既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析的理論研究不足 目前，我國關(guān)于既有建筑綠色化改造的研究，大部分集中在改造技術(shù)上；而關(guān)于既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析的研究少之又少，基本上只是采用一般的財務(wù)分析方法的結(jié)論，未對既有建筑綠色化改造這方面的具體內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的研究或者是敘述，沒有相關(guān)使用性的具體研究。有的甚至對于既有建筑綠色化改造產(chǎn)生的費(fèi)用效益的具體內(nèi)容都未加以具體的分析，直接采用新建建筑的費(fèi)用。

2.2 既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益中費(fèi)用的構(gòu)成不清晰 針對我國現(xiàn)在的研究資料，大部分人的題目是既有建筑綠色化改造的相關(guān)內(nèi)容，但其費(fèi)用內(nèi)容中只是簡單的套用了我國新建建筑中的費(fèi)用內(nèi)容，并沒有包括我國改造建筑中必然發(fā)生的拆除費(fèi)用，更別提需要對既有建筑進(jìn)行結(jié)構(gòu)鑒定的相關(guān)費(fèi)用了。

2.3 既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析政府的支持力度較小 對于我國上世紀(jì)八九十年代建成的建筑，大部分建筑中都沒有采取很好的外保溫措施，導(dǎo)致其內(nèi)設(shè)的保溫措施投入的費(fèi)用較大，收益卻較少；另外，當(dāng)時的建筑采用的建筑標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)不到目前的抗震要求，為我們的安全造成了隱患。因此，大部分的建筑需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固和外保溫改造，其余的具體內(nèi)容根據(jù)各企業(yè)的相關(guān)發(fā)展需求具體問題具體分析。需要說明的是，進(jìn)行加固和增設(shè)外墻保溫都需要費(fèi)用的支出，單單把希望寄托在個人，其效果是不顯著的，進(jìn)程也是比較緩慢的。

2.4 進(jìn)行既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析的基礎(chǔ)不統(tǒng)一 進(jìn)行既有建筑綠色化改造的人群不一樣，需要的功能也不一樣，即一部分人需要超舒適的辦公環(huán)境或者生活、娛樂環(huán)境，另一部分人需要實(shí)用的即可。前者基本上需要綠色建筑評價的標(biāo)準(zhǔn)較高，相應(yīng)的其改造費(fèi)用以及咨詢費(fèi)用就會增加，有可能工期也會延長，成本也會上升。而后者只需要進(jìn)行最基本的改造，滿足其生活、工作、娛樂的必要條件即可，相應(yīng)地，其改造成本就會大幅度下降。居于兩者要求之間的人群，其付出的改造成本也會成正比增減。因此，功能需求不同，付出的費(fèi)用也不同。

在分析既有建筑綠色化改造的效益時，如何對費(fèi)用——效益貨幣化是個難題。既有建筑綠色化改造的某些費(fèi)用支出難以同企業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用清楚地區(qū)分；既有建筑綠色化改造的環(huán)境和社會效益，很多都是難以用貨幣計量的效果，單純運(yùn)用費(fèi)用一一效益這種定量分析方法一般比較困難，也不足以說明問題，因?yàn)楹茈y將費(fèi)用效益統(tǒng)一到貨幣單位上,還需要結(jié)合定性分析的方法。

3 實(shí)施既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析應(yīng)采取的對策

針對我國目前進(jìn)行既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析中存在的問題，應(yīng)采取以下對策：①應(yīng)逐步完善既有建筑綠色化費(fèi)用效益分析的研究資料。針對目前我國的研究現(xiàn)狀以及社會的發(fā)展現(xiàn)狀，我國政府應(yīng)盡快完善既有建筑綠色化改造相關(guān)法律法規(guī)以及其他政策文件，使得研究的費(fèi)用效益分析的基礎(chǔ)較為準(zhǔn)確；我國各相關(guān)單位、各高校應(yīng)盡快進(jìn)行既有建筑綠色化改造的費(fèi)用效益分析；所有參與方，應(yīng)根據(jù)各自的問題進(jìn)行詳細(xì)的分析研究，提高自己的專業(yè)水平。②政府部門應(yīng)加大扶持、宣傳力度。一方面，我國政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整對既有建筑綠色化改造的扶持力度，必要時可采取政府引導(dǎo)，建立一個合適的、完善的改造費(fèi)用補(bǔ)償機(jī)制，從根本上解決費(fèi)用的問題，使得既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析費(fèi)用部分構(gòu)成較為統(tǒng)一，也相對比較清晰。另一方面，我國政府應(yīng)加大既有建筑綠色化改造的宣傳力度，推動一部分學(xué)者研究既有建筑綠色化改造的費(fèi)用效益，充實(shí)這方面的資料，以便相關(guān)人員進(jìn)行參考。③項目投資方應(yīng)認(rèn)真咨詢并積極爭取相關(guān)補(bǔ)貼。既然進(jìn)行既有建筑綠色化改造中費(fèi)用效益分析不明確，作為投資者，可以通過專業(yè)的咨詢公司進(jìn)行分析統(tǒng)計，以確定進(jìn)行分析的基礎(chǔ)是較為準(zhǔn)確的。投資者應(yīng)對投資的項目進(jìn)行相關(guān)的費(fèi)用效益分析，分析的內(nèi)容要全面，環(huán)境效益和社會效益分析不可少，這樣才能更好更快地進(jìn)行改造。費(fèi)用方面，投資者可積極爭取我國政府對既有建筑進(jìn)行綠色化改造的獎勵，如我國財政部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對星級綠色建筑給予財政補(bǔ)貼，星級越高，補(bǔ)貼越多。以2012 年高星級綠色建筑的財政獎勵標(biāo)準(zhǔn)為例，二星級綠色建筑每平方米建筑面積可獲得財政獎勵45 元，三星級綠色建筑每平方米獎勵80 元。④項目其他參與方應(yīng)提高專業(yè)水平使得效益最大化。項目中的其他參與方一般包括設(shè)計、咨詢、監(jiān)理、施工等單位，在既有建筑綠色化改造費(fèi)用效益分析中，他們主要的作用是按照投資者的意圖，在計劃費(fèi)用的范圍內(nèi)，通過自己的專業(yè)知識或者技能，使得改造的建筑達(dá)到或超出預(yù)定的功能。這就需要相關(guān)單位提高自己的專業(yè)水平，使得預(yù)期的效益能夠?qū)崿F(xiàn)。對既有建筑進(jìn)行綠色化改造是我國的重要任務(wù)之一，它的意義平凡而偉大，節(jié)約能源，造福后人。我們必須加強(qiáng)對既有建筑綠色化改造的相關(guān)研究，就費(fèi)用效益研究而言，必須要針對目前出現(xiàn)的問題，結(jié)合相關(guān)的建議進(jìn)行進(jìn)一步完善，以便加快我們進(jìn)行既有建筑綠色化改造的進(jìn)程。

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[2]王俊.我國既有建筑綠色化改造發(fā)展現(xiàn)狀與研究展望[J].建設(shè)科技，2013(13).

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