從日本房地產(chǎn)泡沫看我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

文/鄭書耀

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代興起，1998年國家開始“房改”，停止福利分房，實行住房貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。這一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個人住房貸款提供了政策支持。由此，中國房地產(chǎn)業(yè)步入了市場化的高速發(fā)展期。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大

1998年，我國的福利分房制度結(jié)束，貨幣化分房方案全面啟動，這直接促進(jìn)了我國商品房市場的發(fā)展。10多年來，我國商品房市場不斷發(fā)展。通過數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，這10多年里只有在2008年房地產(chǎn)市場進(jìn)行了較大的改革，當(dāng)年的商品住宅銷售同比下降了19%，價格基本上與2007年上漲前的水平相同，同時也導(dǎo)致了行業(yè)投資的不斷下滑。到2010年，突然出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，當(dāng)年的商品房銷售面積出現(xiàn)了負(fù)增長，為-1.83%，其后的兩年一直保持低增長率。但到了2013年，突然變?yōu)樵鲩L14.91%。從這13年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)越來越快的增長趨勢（表1）。

表1 2001～2012年我國商品房土地開發(fā)及銷售面積變化表 萬平方米

表2 2001～2012年我國全社會固定資產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的基本情況表

（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模大幅上升

由表2可以看出，從2001年到2012年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額是不斷上升的，2012年的投資額是2001年的11倍之多。但房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重一直都很穩(wěn)定，一直在17%～20%之間徘徊，這主要得益于我國在20世紀(jì)初期對房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，房地產(chǎn)開發(fā)的增速絕大部分時期超過了固定資產(chǎn)投資的增速，這表明我國房地產(chǎn)的發(fā)展一直保持較快的速度。但近兩年，由于房地產(chǎn)的發(fā)展超過了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的承受能力，在國家的宏觀調(diào)控政策下，發(fā)展速率有所放緩。

（三）房價不斷上漲

2001年以來，我國的經(jīng)濟(jì)社會取得了長足的發(fā)展，國家開始扶持房地產(chǎn)業(yè)，人民收入增多，并由此激發(fā)了人們改善住房質(zhì)量和增加住房面積的需求，房屋銷售量激增，銷售均價也不斷上升。2012年，商品房銷售均價為5430元，比2001年的每平方米2170元增長了1.5倍。但與此同時，人民收入的增速并沒有趕上房價的增速。按世界銀行以住房建筑面積100平方米供3口居住為假定的房價收入比的分析報告顯示，發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般在1.8～5.5之間，而發(fā)展中國家的房價收入比一般在3～6之間，而我國2009年房價收入比達(dá)8.1，可見我國房價已經(jīng)超過了世界公認(rèn)的警戒線。

由表3可以看出，我國的房價收入比一直保持在較高水平。過快上漲的房價，已經(jīng)超出了人們的承受能力，也在一定程度上制約了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、中日社會經(jīng)濟(jì)的相似性分析

中國和日本同為高儲蓄、高出口、低消費(fèi)、人均資源少的亞洲經(jīng)濟(jì)大國，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上有著相當(dāng)高的相似性，中國經(jīng)濟(jì)存在著重現(xiàn)日本房產(chǎn)泡沫的可能性。本節(jié)從引起房產(chǎn)泡沫的因素出發(fā)，比較我國和20世紀(jì)80年代的日本在房地產(chǎn)方面的相似性，以便判斷我國是否存在房產(chǎn)泡沫。

（一）貿(mào)易順差

日本在20世紀(jì)80年代實行的是出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，積極發(fā)展出口貿(mào)易，結(jié)果從1981年日本開始出現(xiàn)對外貿(mào)易順差，并且持續(xù)擴(kuò)大。1984年，日本已成為世界上最大的債權(quán)國。到1986年，日本的貿(mào)易順差數(shù)額已經(jīng)達(dá)到14萬億日元。在此期間，日美之間開始出現(xiàn)貿(mào)易摩擦。1985年，在美國的壓力下，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國以及英國的財政部長和中央銀行行長（簡稱G5）在紐約廣場飯店舉行會議，達(dá)成五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議即“廣場協(xié)議”，日元開始了快速升值，加快了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹與破滅。

表3 2001～2012年我國房價收入比情況

從2002年到2012年，中國的對外貿(mào)易一直處于順差（如圖1所示），并且數(shù)額在2003年到2008年間一直在擴(kuò)大，在2011年、2012年兩年間也不斷擴(kuò)大。也正是在這個階段，中美之間的貿(mào)易摩擦不斷，人民幣升值的壓力增大。我們應(yīng)從日元升值的歷史中汲取教訓(xùn)，采取緩慢的小幅度調(diào)整的升值策略。

（二）擴(kuò)大內(nèi)需

圖1 2001～2012年中國對外貿(mào)易順差（單位：億美元）

“廣場協(xié)議”之后，日元進(jìn)入快速升值階段，導(dǎo)致對外貿(mào)易額出現(xiàn)負(fù)增長，政府開始認(rèn)識到國內(nèi)需求增長的必要性。為了擴(kuò)大國內(nèi)需求，日本制定了一系列措施，主要是增加國內(nèi)的公共基礎(chǔ)投資，為了強(qiáng)化當(dāng)時的住宅金融制度而增加了7000億日元。擴(kuò)大內(nèi)需除了可以擴(kuò)大大宗消費(fèi)品需求，還可以依靠房地產(chǎn)行業(yè)。1987年，日本房地產(chǎn)行業(yè)對當(dāng)時國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)超過了30%，在擴(kuò)大內(nèi)需的同時也加速了房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張。

隨著人民幣的不斷升值，我國對外貿(mào)易的增長優(yōu)勢正在被削弱，中國經(jīng)濟(jì)的增長已不能再依靠外需的增長，拉動國內(nèi)需求的增長已成為中國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)注點，在這一過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始快速擴(kuò)張。我國應(yīng)該汲取日本的教訓(xùn)，不能把擴(kuò)大內(nèi)需的重心放在房地產(chǎn)行業(yè)上。

（三）貨幣流動性過剩

日本經(jīng)過20世紀(jì)80年代的高速發(fā)展，國民手中握有大量流動性資金，但當(dāng)時的日本對外匯管制嚴(yán)格，并且銀行存款利率較低，金融投資產(chǎn)品種類貧乏，與此相反，地產(chǎn)行業(yè)正蓬勃發(fā)展，大多數(shù)日本國民就把流動性資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，希望得到高額的回報，卻加劇了房地產(chǎn)價格的上升。

由于改革開放以來中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國大部分居民手中也握有很多閑余資金，雖然幾個大型房地產(chǎn)開發(fā)商處于房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷地位，但也存在許多小型房地產(chǎn)開發(fā)商，在他們的資金中包含有居民個人的流動性資金。而且，目前我國流行購買的是期房而不是現(xiàn)房，期房的資金就來源于居民的流動性資金。因此，應(yīng)積極引導(dǎo)民間流動性資金的流動方向，避免流動性資金集中流向房地產(chǎn)市場。

三、中日社會經(jīng)濟(jì)的不同

我們主要從不同方面來分析中日房地產(chǎn)泡沫形成的因素，選取了匯率政策、城市化進(jìn)程及貧富差距三個因素，不能單純從形似性分析，更要具體問題具體分析，以便更好地研究我國的房地產(chǎn)市場。

（一）匯率政策

日本房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著1971～1973年日元的升值開始升溫，尤其是1985年“廣場協(xié)議”之后，日本采取了大量買入日元拋售國內(nèi)美元的干預(yù)政策，之后日本開始實施自由浮動的匯率制度，促進(jìn)了日元的升值。雖然日本在1987年簽訂“盧浮宮協(xié)議”①之后便開始采取措施對匯率進(jìn)行調(diào)整，但由于力度和規(guī)模的限制，并沒有起到應(yīng)有的作用。日元的升值給國際資本投資日本帶來了相當(dāng)可觀的利潤，因為即使投資資產(chǎn)的價格沒有上升，仍然可以依靠日元匯率的升值而獲利，大量的熱錢開始涌入日本的樓市和股市，1985年之后連續(xù)5年地價以每年15%的速度增長，遠(yuǎn)高于當(dāng)時日本的GDP增長率，造成了日本國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮。

從1994年我國人民幣外匯官方市場與調(diào)劑市場并軌開始，人民幣匯率逐步升值，共經(jīng)歷了三個階段。1994～1998年，人民幣兌美元匯率累計升值5%，年均升值1.25%。1998年，東南亞爆發(fā)金融危機(jī)，人民幣匯率在接下來的7年內(nèi)處于小幅浮動。2005年，我國改革人民幣匯率體制，不再與美元掛鉤，按照一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)，以市場供求為基礎(chǔ)，實行有管理的浮動匯率制度，禁止人民幣自由兌換外幣。2005～2008年，人民幣匯率累計升值21%，年均升值7%。2008年9月，美國爆發(fā)次貸危機(jī)，在接下來的兩年內(nèi)我國采取了人民幣盯住美元的策略。2010年6月，中國人民銀行宣布重新啟動人民幣匯改。截至2013年，人民幣兌美元匯率累計升值10.1%，年均升值2.5%?？梢钥闯?，人民幣升值沒有日元升值迅速，人民幣匯率的升值是小幅度的分階段的升值，是逐步的升值。雖然，境外熱錢也在不斷涌入我國境內(nèi)，但是，我國嚴(yán)格控制外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入與經(jīng)營以及境外機(jī)構(gòu)、個人購房，其投資我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本和風(fēng)險都增加了，在一定程度上防止了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

（二）城鎮(zhèn)化進(jìn)程

城鎮(zhèn)化進(jìn)程對一國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著不可估量的影響，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶動了人口的大量移動，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的步伐。

20世紀(jì)70年代中期到80年代末期，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)成熟。1975年，日本的城市人口比例超過總?cè)丝诘?/4。1985年，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲。日本的房地產(chǎn)泡沫發(fā)生在其城鎮(zhèn)化進(jìn)程末期，而且在1970年之后，日本的人口不是向三大都市圈中心聚集而是向城市外圍擴(kuò)散。在這一階段，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已接近尾聲，城市人口規(guī)模基本穩(wěn)定，日本的住房剛性需求已得到基本滿足，很難再有大幅提高。因此，當(dāng)時日本房地產(chǎn)市場的繁榮是屬于投機(jī)資本產(chǎn)生的非理性的繁榮。

改革開放以來，我國加快了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，到2013年中國的城鎮(zhèn)化率為53.7%，低于上世紀(jì)日本房地產(chǎn)泡沫階段的城市化率。雖然近年來越來越多的農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，但是他們并沒有固定的住房，因此農(nóng)民工的住房需求是非常大的。同時，我國的城鎮(zhèn)化是由周邊農(nóng)村向中心城市遷移，由三線城市聚集到一線城市。導(dǎo)致一線城市的房產(chǎn)價格迅速上升，遠(yuǎn)超過二、三線城市，由此可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是不均衡的，二、三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間非常大。因此，我國的城市化進(jìn)程還有很大的發(fā)展空間，我國房地產(chǎn)的剛性需求仍然存在。

（三）貧富差距

二戰(zhàn)后的日本是一個貧富差距不太大和比較公平的國家，當(dāng)時的社會觀點是國民收入要達(dá)到中產(chǎn)階級的水平。同時，日本政府大力完善社會保險制度，大部分稅種對高收入群體不利，對低收入群體有利。20世紀(jì)80年代，日本開始實行消費(fèi)稅，實行“多消費(fèi)多納稅、少消費(fèi)少納稅”的措施，1993年日本的基尼系數(shù)0.25，表明日本收入比較平均。

2013年，國家統(tǒng)計局局長馬建堂公布了過去10年的中國基尼系數(shù)，都是在0.47以上，2008年最高，達(dá)到了0.491，然后逐步回落，2013年為0.473。這表明我國的貧富差距遠(yuǎn)高于日本，人均收入成金字塔型。貧富差距加大，使資本市場變得不對稱，握有大量資金的富人開始考慮如何讓自己的資本盡可能地收益最大化。由于資本的逐利性，資本總是流向那些利潤高并且風(fēng)險小的領(lǐng)域，而房地產(chǎn)業(yè)恰恰具備利潤高、風(fēng)險小、升值快及剛性需求大等特點，其他任何行業(yè)都難以具備這種特點，于是少數(shù)富人利用現(xiàn)有的條件，通過資本市場的融資，紛紛投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，使得房地產(chǎn)行業(yè)過熱，房價上升到一個新的高度。

由于日本的貧富差距較小，因此大多數(shù)國民都是中產(chǎn)階級，主要是他們在進(jìn)行房產(chǎn)投資。而我國貧富差距大，并且都是富裕階層在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，從而拉高了房產(chǎn)價格。

四、運(yùn)用綜合指標(biāo)法對中日房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度

（一）綜合指標(biāo)法簡介及指標(biāo)選取

綜合指標(biāo)法是將單個的指標(biāo)指數(shù)予以加權(quán)以合成一個泡沫測度系數(shù)，然后運(yùn)用這個系數(shù)測度房地產(chǎn)泡沫的方法。假設(shè)房地產(chǎn)存在過度的投機(jī)需求并且能夠充分得到銀行信貸的支持是這種方法的前提條件，所以這種方法一般會選擇房地產(chǎn)投資額與GDP之比、房價收入比、房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比作為測評的指標(biāo)。

具體方法是取這3個指標(biāo)的幾何平均數(shù)來合成綜合的房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)：

其中，K為綜合的房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)，K值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越大。

表5 2001～2012年中國房地產(chǎn)計算指標(biāo)

表6 1980～1991年日本房地產(chǎn)計算指標(biāo)

這3個指標(biāo)從不同的層面來測度房地產(chǎn)市場的泡沫情況。其中，房地產(chǎn)投資與實際GDP之比主要是從房地產(chǎn)泡沫的投資層面進(jìn)行泡沫的測度，房價收入比主要從房地產(chǎn)價格層面進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫的測度，房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比是從房地產(chǎn)資金信貸層面測度房地產(chǎn)市場的泡沫情況。

房地產(chǎn)投資是GDP的一部分，二者的比即是房地產(chǎn)投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重，反映房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)程度。房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的過度投機(jī)需求來設(shè)計的，其意義在于反映居民家庭對住房的支付能力。房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比這一指標(biāo)反映了房地產(chǎn)的金融支持度，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展程度，該指標(biāo)值越大，說明金融信貸對房地產(chǎn)投資的支持程度越大。

（二）對中日房地產(chǎn)泡沫度進(jìn)行計算并比較分析

選取我國2001～2012年這12年的數(shù)值，主要是研究近幾年的中國房地產(chǎn)市場。日本的數(shù)據(jù)選取1980～1991年發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時期這12年的數(shù)據(jù)，既包括房地產(chǎn)泡沫發(fā)生前幾年的數(shù)據(jù)，又包括了發(fā)生房地產(chǎn)泡沫年份的數(shù)據(jù)（表5、表6）。

然后根據(jù)式1計算出綜合的中日房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)K，計算結(jié)果如表7所示。

雖然根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得出的日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時段的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。通過對比表5和表6可知，我國在房地產(chǎn)投資額與GDP之比、房價收入比、房地產(chǎn)貸款總額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額之比這3個指標(biāo)上都沒有達(dá)到日本房地產(chǎn)泡沫時期的數(shù)值，但是有逐年靠近的趨勢。通過對比表7中的中國和日本的綜合的房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)K值可以看出，雖然我國的這一數(shù)值在不斷變大，但距日本當(dāng)年發(fā)生房地產(chǎn)泡沫前的數(shù)值還有差距，但從指標(biāo)數(shù)值的趨勢來看，從2010年以來中國的K值增加較快，這足以值得我們警惕房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的風(fēng)險在加大，要求政府能正確判斷房地產(chǎn)市場的走向，及時采取措施防止房地產(chǎn)泡沫破裂的發(fā)生。

五、對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策建議

20世紀(jì)80年代后期發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫，對日本政治、經(jīng)濟(jì)和社會生活造成了嚴(yán)重的破壞，給我國敲響了警鐘。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場與日本房地產(chǎn)泡沫時期存在共同之處，如果我國不能采取積極的措施應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫，很有可能重蹈日本的覆轍。因此，我國要汲取日本的教訓(xùn)，針對具體原因采取具體的措施，將泡沫扼殺在搖籃里。

表7 綜合的中日房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)K

（一）防范房地產(chǎn)泡沫帶來的金融風(fēng)險

金融政策對房地產(chǎn)市場的影響是巨大的，從分析日本房地產(chǎn)泡沫來看，日本金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)泡沫初期的不當(dāng)措施直接推動了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生直至破滅。因此，我們應(yīng)汲取日本的教訓(xùn)，防范金融風(fēng)險。

1.加強(qiáng)銀行內(nèi)部資金控制。目前，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，對房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，我國銀行不良資產(chǎn)數(shù)量不斷增加，呆賬壞賬增多。對此，我國銀行有必要進(jìn)一步控制內(nèi)部資金，做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范工作。一是我國銀行要與房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)查工作同步，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行正確的評估，加強(qiáng)銀行內(nèi)部與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸監(jiān)控，提高房地產(chǎn)風(fēng)險控制能力。二是要加強(qiáng)信貸人員隊伍建設(shè)。目前，我國銀行內(nèi)部存在不少“人情貸”、“關(guān)系貸”，致使銀行壞賬的發(fā)生。因此，銀行要加強(qiáng)信貸隊伍建設(shè)，提高信貸人員的素質(zhì)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

2.建立房地產(chǎn)信用評價體系。在當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大的背景下，建立房地產(chǎn)信用評價體系十分必要，特別要做好以下幾項工作：一是我國銀行和金融機(jī)構(gòu)要規(guī)范放貸流程，建立和完善信貸擔(dān)保機(jī)制。通過完善擔(dān)保機(jī)制，可以有效減少違約現(xiàn)象，提高銀行應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險波動的能力，而且還有利于減少由于放貸過程不規(guī)范帶來的不良賬目。二是我國銀行要嚴(yán)格遵照國家相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，區(qū)別信貸政策，做好房地產(chǎn)信貸客戶的信用評級工作，降低違約風(fēng)險。三是建立房地產(chǎn)信用評價體系。房地產(chǎn)信用評價體系的建立可以起到嚴(yán)格控制貸款流程、規(guī)范銀行工作人員行為的作用。房地產(chǎn)信用評價體系建立后，企業(yè)的信用等級可以在銀行內(nèi)部隨時調(diào)用，這樣銀行既可對房地產(chǎn)公司做出信用等級劃分，又避免了部分銀行出現(xiàn)的“權(quán)錢交易行為”，規(guī)范了銀行工作人員行為。

（二）加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控力度

加強(qiáng)政府在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險方面的宏觀調(diào)控力度主要從以下幾個方面努力：一是政府要做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警工作。目前，我國政府在房地產(chǎn)方面的工作主要是如何在有效降低房價的同時避免房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。政府可利用管理優(yōu)勢，對全國各個房地產(chǎn)企業(yè)的情況進(jìn)行數(shù)學(xué)統(tǒng)計，通過分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)，研究和部署房地產(chǎn)金融風(fēng)險調(diào)控工作。二是針對部分房地產(chǎn)企業(yè)占有土地但不施工的現(xiàn)象，政府有關(guān)部門可采用行政手段收回土地，防止浪費(fèi)土地資源。三是試行房產(chǎn)稅。國外房產(chǎn)稅制度在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險方面已經(jīng)取得非常好的效果，制度研究和操作技術(shù)比較成熟，應(yīng)根據(jù)國情，做好房地產(chǎn)稅試行工作，進(jìn)而制定出適合我國國情的房產(chǎn)稅制度和操作流程，以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

注釋

①1987年2月，美國、英國、法國、德國、日本、加拿大、意大利七國財長和中央銀行行長在巴黎盧浮宮達(dá)成協(xié)議，采取聯(lián)合措施，在國內(nèi)宏觀政策和外匯市場干預(yù)兩方面加強(qiáng)緊密協(xié)調(diào)合作，以阻止當(dāng)時的美元幣值下滑，保持美元匯率的基本穩(wěn)定，這次的協(xié)議就被稱為“盧浮宮協(xié)議”。

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