加快推進(jìn)天津市社區(qū)商業(yè)建設(shè)的探討

加快推進(jìn)天津市社區(qū)商業(yè)建設(shè)的探討

劉希濤

天津商務(wù)委員會，天津300058

社區(qū)商業(yè)作為與居民生活密切相關(guān)的屬地型商業(yè)模式作用日漸突出，針對天津市社區(qū)商業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的規(guī)劃體系不健全，業(yè)態(tài)設(shè)置不合理，組織機制不完善等問題，建議建立市區(qū)街三級管理機制；加強社區(qū)商業(yè)規(guī)劃體系管理；打造示范型社區(qū)商業(yè)中心等措施大力促進(jìn)其發(fā)展。

社區(qū)商業(yè)；問題；對策

一、關(guān)于社區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵

社區(qū)商業(yè)是以社區(qū)為載體，以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民利民和促進(jìn)居民綜合消費為目標(biāo)，為社區(qū)居民提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。

從規(guī)模的角度講，社區(qū)商業(yè)可以分為三級：一是街坊商業(yè)，對應(yīng)《天津市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）中的組團(tuán)（街坊），輻射范圍在500米左右，服務(wù)人口3000-5000人，應(yīng)解決日常必須、頻繁購買的需求；二是小區(qū)商業(yè)，對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》中的小區(qū)，輻射范圍在1公里左右，服務(wù)人口1-1.5萬人，滿足百姓更多的消費需求，規(guī)模相對要大；三是社區(qū)商業(yè)中心，對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》中由一個大型社區(qū)或幾個小區(qū)構(gòu)成的居住區(qū)，輻射范圍在1.5公里左右，其商業(yè)規(guī)模體量更大，服務(wù)內(nèi)容更豐富。

社區(qū)商業(yè)包括以下四種業(yè)態(tài)：一是綜合類，包括購物中心、百貨店、大型綜合超市、菜市場等服務(wù)于社區(qū)的大型賣場業(yè)態(tài)；二是零售類，包括便利店、生鮮超市、雜食店、服裝飾品店、文體專營店、文體專營店、眼鏡店、花店、藥店、雜貨店等業(yè)態(tài)；三是餐飲類，包括大眾餐飲、早餐、休閑餐飲等業(yè)態(tài)；四是服務(wù)類，包括家政服務(wù)、美容美發(fā)、維修店、洗染店、洗浴足療、物回店、郵儲、修車洗車、房屋中介、培訓(xùn)、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。

社區(qū)商業(yè)三級體系表（參考）

當(dāng)前，針對天津市社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展，可以分為三種類型：一是商業(yè)街型社區(qū)商業(yè)中心，指沿一條或相鄰多條街道兩側(cè)配置商業(yè)業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)中心；二是片區(qū)型社區(qū)商業(yè)中心，指集中設(shè)置在超大型社區(qū)內(nèi)、滿足服務(wù)人口規(guī)模和輻射半徑要求的社區(qū)商業(yè)中心；三是綜合體型社區(qū)商業(yè)中心，指以社區(qū)型購物中心為主力業(yè)態(tài)，并且周邊衍生相關(guān)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)中心。

當(dāng)前國內(nèi)先進(jìn)的社區(qū)商業(yè)中心體現(xiàn)出設(shè)施先進(jìn)，連鎖經(jīng)營、信息技術(shù)應(yīng)用廣泛等特點，通常還具備一個大型核心業(yè)態(tài)，如大型綜合超市、社區(qū)型購物中心、百貨商場等。特別是社區(qū)型購物中心，及聚集在其周邊的小型商業(yè)網(wǎng)點，在滿足社區(qū)和輻射周邊居民的日常生活購物、方便居民生活的同時，還為他們提供了大量可選擇的娛樂、休閑、社交等服務(wù)內(nèi)容，以滿足居民日益增長的精神生活需求。甚至，還具備醫(yī)療、培訓(xùn)、社會管理等社會服務(wù)功能。

《天津市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)》將菜市場作為社區(qū)商業(yè)中心的核心業(yè)態(tài)，將超市作為小區(qū)型社區(qū)商業(yè)的核心業(yè)態(tài)。出于提升社區(qū)商業(yè)中心水平和滿足購菜便利化的角度，筆者建議將核心業(yè)態(tài)的配置標(biāo)準(zhǔn)設(shè)為：大型綜合超市、社區(qū)型購物中心或大型百貨店作為社區(qū)商業(yè)中心的核心業(yè)態(tài)；蔬菜零售網(wǎng)點、早餐網(wǎng)點、超市作為小區(qū)商業(yè)的核心業(yè)態(tài)；早餐網(wǎng)點、便利店作為街坊商業(yè)的核心業(yè)態(tài)。

當(dāng)前滬津兩市各級社區(qū)商業(yè)核心業(yè)態(tài)對照表

二、天津市大力推進(jìn)社區(qū)商業(yè)建設(shè)的必要性

當(dāng)前社區(qū)商業(yè)發(fā)展具有重要機遇，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，發(fā)達(dá)國家社區(qū)商業(yè)對商業(yè)零售總額的貢獻(xiàn)率超出我國10個百分點以上。可以說社區(qū)商業(yè)發(fā)展的空間廣闊，加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展十分必要。

1.創(chuàng)造就業(yè)提升第三產(chǎn)業(yè)比重的需要。社區(qū)商業(yè)多為服務(wù)性行業(yè)，發(fā)展社區(qū)商業(yè)可以吸納大量城市及農(nóng)村勞動力。有數(shù)據(jù)顯示，北歐一些國家在社區(qū)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的從業(yè)人員占全部從業(yè)人員的40%以上，我國社區(qū)商業(yè)處于成長期，加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展，必然壯大第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)占比。

2.適應(yīng)商業(yè)發(fā)展客觀規(guī)律的需要。商業(yè)應(yīng)圍繞消費需求展開，與消費者的需求相適應(yīng)。一種形態(tài)的商業(yè)之所以生存發(fā)展，原因在于具備了市場基礎(chǔ)，匹配了消費習(xí)慣。發(fā)展社區(qū)商業(yè)，不但為消費者提供了便利，也能緩解城市中心區(qū)商業(yè)的白熱化競爭，使其能騰出精力細(xì)分市場需求，增強精細(xì)化管理水平，提升商業(yè)個性魅力。

3.城市建設(shè)進(jìn)程加快的需要。隨著我市掀起了示范小城鎮(zhèn)建設(shè)的高潮，居住郊區(qū)化開始顯現(xiàn)。加快社區(qū)商業(yè)特別是綜合體型社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展，既能裝扮城市面貌，避免出現(xiàn)新的“城中村”現(xiàn)象，吸納就業(yè)，有效緩解社會矛盾，又能集約化利用土地，滿足百姓一站式生活購物休閑需求，從而推動打造北方經(jīng)濟(jì)中心、宜居城市目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、天津市社區(qū)商業(yè)的存在問題

1.規(guī)劃體系不健全。在《天津市商業(yè)布局規(guī)劃》中，對社區(qū)商業(yè)中心進(jìn)行了空間布局，沒有區(qū)縣支持，實施難度大，同時市級層面也難以對小區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)進(jìn)行空間布局；在區(qū)縣級層面，大部分區(qū)域沒有編制對轄區(qū)社區(qū)商業(yè)體系的空間布局規(guī)劃，總體上呈現(xiàn)自發(fā)和不均衡發(fā)展的局面，導(dǎo)致一些建成區(qū)域出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的空白盲點，居民便利消費程度低，空間局限多，后續(xù)補充相關(guān)業(yè)態(tài)的工作難度大等問題。

2.業(yè)態(tài)設(shè)置不合理。一是在社區(qū)商業(yè)中心多由沿街小門小店組成，核心業(yè)態(tài)水平低，鮮見大型現(xiàn)代設(shè)施；二是社區(qū)商業(yè)連鎖化、信息化程度不高，管理水平難提升，經(jīng)營成本難降低；三是菜市場配置于社區(qū)商業(yè)中心既降低便利購菜程度，又?jǐn)_亂環(huán)境秩序；四是早餐店、菜店、便利店等群眾需要的微利行業(yè)難以在市場化的租金條件下存活。

3.組織機制不完善。沒有形成自上而下高效運轉(zhuǎn)的組織管理體系。市級商務(wù)管理部門對社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃難以貫徹落實，區(qū)縣商務(wù)管理部門也難以介入具體社區(qū)項目的規(guī)劃建設(shè)過程；街道沒有相關(guān)職責(zé)定位，對社區(qū)商業(yè)管理的積極性難以發(fā)揮；建成的網(wǎng)點設(shè)施多被出售，難以從整體上平衡業(yè)態(tài)組合優(yōu)化社區(qū)商業(yè)招商行為。

四、對天津市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的建議

社區(qū)商業(yè)是滿足百姓日常生活需求的必備商業(yè)，一定程度上擁有社會公益性質(zhì)，僅靠市場法則調(diào)節(jié)難以有效解決，在此提出以下建議。

1.建立市區(qū)街三級管理機制。在市級層面，建立市級社區(qū)商業(yè)推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市級領(lǐng)導(dǎo)牽頭，相關(guān)部門參與，研究社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，制定相關(guān)鼓勵政策，做好商業(yè)業(yè)態(tài)和網(wǎng)點建設(shè)的銜接；在區(qū)級層面，統(tǒng)籌轄區(qū)社區(qū)商業(yè)體系的規(guī)劃建設(shè)管理，依據(jù)實際建立社區(qū)商業(yè)具體工作推動組，形成“牽頭部門負(fù)責(zé)、各組成部門配合、區(qū)政府總體協(xié)調(diào)”的機制，對空間布局、業(yè)態(tài)組合、組織建設(shè)、環(huán)境秩序等方面實施分項推動，落實上級部門部署；在街道層面，明確街道和居委會管理社區(qū)商業(yè)的第一責(zé)任義務(wù)。由街道組織，居委會配合，建設(shè)類似于管委會一類的社區(qū)商業(yè)管理常設(shè)機構(gòu)，保障經(jīng)費和辦公條件，專門負(fù)責(zé)對下轄社區(qū)商業(yè)統(tǒng)籌管理服務(wù)，不斷完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和環(huán)境秩序管理。

2.加強社區(qū)商業(yè)規(guī)劃體系管理。一是推動各區(qū)縣編制社區(qū)商業(yè)規(guī)劃。由各區(qū)縣成立社區(qū)商業(yè)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，認(rèn)真調(diào)研轄區(qū)既有城區(qū)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合實際，統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)商業(yè)中心，明確空白點位，因地制宜選擇適當(dāng)模式，制定社區(qū)商業(yè)中心推動計劃。對小區(qū)商業(yè)和街坊商業(yè)加強社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)統(tǒng)計，制定業(yè)態(tài)補充方案。對在建區(qū)域，嚴(yán)把規(guī)劃建設(shè)關(guān)口，確保社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點按照既定規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置；二是調(diào)整《天津市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)》。在居住區(qū)級規(guī)劃中，將大型綜合超市或社區(qū)型購物中心作為新建區(qū)社區(qū)商業(yè)中心的核心業(yè)態(tài)，予以規(guī)劃預(yù)留，并綜合考慮停車場地、貨運通道等配套設(shè)施。同時，降低標(biāo)準(zhǔn)化菜市場面積，并將其配置在小區(qū)級規(guī)劃中，以“小規(guī)模、多布局”的模式貼近百姓生活，解決便利購菜問題；三是優(yōu)化規(guī)劃條件驗收程序。在規(guī)劃條件驗收環(huán)節(jié)加入行業(yè)管理部門對社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點及業(yè)態(tài)的控制性驗收條款，約束開發(fā)商趨利行為。

3.加大政策支持力度。一是出臺準(zhǔn)經(jīng)營性公建配套政策。將部分社區(qū)商業(yè)特別是低利潤業(yè)態(tài)列為準(zhǔn)經(jīng)營性公建，相關(guān)指標(biāo)落實到公益性配套公建標(biāo)準(zhǔn)中去，產(chǎn)權(quán)移交政府，由政府設(shè)定網(wǎng)點用途，用調(diào)整租金門檻的辦法吸引低利潤業(yè)態(tài)入駐；二是制定稅收優(yōu)惠政策。制定社區(qū)商業(yè)的必備業(yè)態(tài)和鼓勵業(yè)態(tài)目錄，在稅收方面予以優(yōu)惠，吸引各類投資者入駐經(jīng)營，豐富社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。三是建立市區(qū)兩級專項財政資金。支持社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)、招商、業(yè)態(tài)調(diào)整及街道下屬的社區(qū)商業(yè)日常管理機構(gòu)的運營管理工作。

4.打造示范型社區(qū)商業(yè)中心。在中心城區(qū)范圍內(nèi)，選擇商業(yè)街型、片區(qū)型和綜合體型的具備一定基礎(chǔ)條件的社區(qū)商業(yè)中心，集中力量，打造“組織機制健全，管理服務(wù)完善；主力業(yè)態(tài)明確，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)營環(huán)境便利，秩序管理規(guī)范”的具有示范意義的社區(qū)商業(yè)中心，召開現(xiàn)場經(jīng)驗交流會，在全市范圍進(jìn)行推廣。

5.推動社區(qū)型購物中心發(fā)展。隨著地鐵和示范小城鎮(zhèn)的快速建設(shè)，一批地鐵上蓋和小城鎮(zhèn)商業(yè)項目正加快發(fā)展。為避免將這些項目全部建成區(qū)域型的購物中心，一定程度上形成同時期開業(yè)、搶奪招商資源、同質(zhì)化競爭的惡性局面，積極借鑒蘇州鄰里中心的經(jīng)驗，將其中的一部分打造成社區(qū)型購物中心，錯位招商、錯位運營，提升社區(qū)商業(yè)的整體水平。

6.引入龍頭企業(yè)優(yōu)化經(jīng)營者結(jié)構(gòu)。引導(dǎo)有實力的大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)和連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域。設(shè)立超市、便利店、標(biāo)準(zhǔn)化菜店、餐飲店、洗衣店、維修店等各類便民利民的網(wǎng)點，并逐步搭載便民服務(wù)功能，發(fā)揮其品牌及管理優(yōu)勢，帶動社區(qū)商業(yè)規(guī)范化管理和服務(wù)水平提高；完善信息化管理系統(tǒng)和物流配送系統(tǒng)，提升社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的商品質(zhì)量，促進(jìn)食品安全，提高社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理和服務(wù)水平，滿足社區(qū)居民不斷多樣化、個性化的消費需求。

［1］天津市建設(shè)管理委員會.天津市居住區(qū)公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)［Z］.2007.

［2］天津市政府.天津市商業(yè)布局規(guī)劃（2011-2020）［Z］.2011.

責(zé)任編輯：王遠(yuǎn) 陳巖

Suggestions on How to Promote Community Business of Tianjin

LIU Xi-tao
（Tianjin Commission of Commerce，Tianjin 300058）

Community business,as a territorial business mode closely related to local residents' life,is playing an increasingly important role.Aiming at problems in the development of Tianjin community business such as unsound planning system,unreasonable business mix and incomplete organization mechanism,the author puts forward some constructive suggestions,mainly including establishing a three-level（municipality,district and neighbourhood）administration mechanism, strenghening the management of the planning system and building demonstration models of community business.Only in this way can we vigorously boostthe development of community business.

community business；problem；countermeasures

F727.21

A

2095－5537（2014）03－00012－03

2014-02-11

劉希濤（1976—），男，漢族，河北省滄州人，天津市商務(wù)委員會規(guī)劃處副處長。研究方向：商貿(mào)流通業(yè)。