房屋委托管理與房屋轉租納稅區(qū)別是什么

房屋委托管理與房屋轉租納稅區(qū)別是什么

問：我公司將開發(fā)的商業(yè)鋪面采取售后回租方式，即業(yè)主將房屋交給本公司依法成立的物業(yè)公司打理，物業(yè)公司將房屋租賃出去后再與業(yè)主進行結算。房屋在租賃管理過程中,如果物業(yè)公司出租價格高于業(yè)主委托價格,其中的差額利益歸物業(yè)公司以作為委托報酬。日前，稅務機關機關對物業(yè)公司進行納稅檢查時，認為物業(yè)公司是房屋轉租行為，按照《國家稅務總局關于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕076號）的規(guī)定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為屬于租賃行為，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。對取得的租金收入應當全額計算繳納營業(yè)稅，不能扣除租賃成本。請問，該理解正確嗎？

圣奇物業(yè)有限公司 王西

答：房屋轉租與房屋委托管理是兩個不同的法律行為。房屋轉租是業(yè)主按照合同約定的價格將房屋租賃給承租人，并按約定的租賃價格進行結算，爾后承租人將承租的房屋再對外出租的行為。而房屋委托管理是業(yè)主將自己空余的房屋委托給物業(yè)公司對外出租（并非是業(yè)主將房屋租賃給物業(yè)公司），物業(yè)公司出租出去后與業(yè)主進行結算、收取傭金。只不過在傭金的取得方式上，有的直接按照租金收入的比例收取，有的是按照多出約定租金的價格作為報酬。但不管物業(yè)公司取得報酬的方式如何，均屬于“服務業(yè)”稅目中“代理業(yè)”范疇，而不屬于“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”范疇，因為物業(yè)公司是受托管理，并非是承租業(yè)主房屋，所取得的報酬為傭金。按照《國家稅務總局關于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕76號）的規(guī)定，代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務向委托方實際收取的報酬。《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）也明確規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。所以，物業(yè)公司應當差額繳納營業(yè)稅。

朱旭蘭