淺談當前我國地二級市場管理中的問題及對策

徐春光　王峰

摘 要：伴隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和升級，土地二級市場的交易也開始逐漸頻繁，土地市場的前景也十分可觀，然而在土地二級市場迅速發(fā)展的同時，管理和優(yōu)化升級成為首要解決的問題。

關(guān)鍵詞：土地二級市場；問題；對策

自我國國土市場建立，一級市場的迅速發(fā)展之后，二級市場也隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，土地的使用權(quán)進入了經(jīng)濟市場，作為一種商品在市場上流轉(zhuǎn)運營，對優(yōu)化重組土地資源配置有著十分積極的作用，然而在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，不遵守交易的規(guī)則就會擾亂經(jīng)濟秩序造成土地資產(chǎn)的流失。

1 國家經(jīng)濟發(fā)展與土地市場

自我國的土地市場建立至今，土地市場的走勢也幾經(jīng)波折，在經(jīng)濟危機的沖擊下土地市場進入一個緩慢的冬眠狀態(tài)，許多經(jīng)濟發(fā)達的一線和二線城市紛紛出現(xiàn)土地出讓面積銳減、下降地價十分明顯工業(yè)用地量的需求縮減的現(xiàn)象。在這個用地市場疲軟的一個整體的態(tài)勢下，使土地市場的二級市場的推進發(fā)展進入了一個小的有利時期。目前來說，許多的一線、二線城市已經(jīng)慢慢的進入了一個新的經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)，由擴張型轉(zhuǎn)向了內(nèi)涵型，就在這個轉(zhuǎn)換中對二級市場的需求就愈加的強烈。而二級的土地市場不僅僅能夠優(yōu)化城市用地的布局，更能夠優(yōu)化在金融危機中的國家和城市的用地結(jié)構(gòu)。

2 土地二級市場的現(xiàn)狀

所謂土地二級市場，是相對于土地一級市場提出的概念。土地一級市場是指，根據(jù)國有土地有償使用制度，國家通過招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)形成的市場；土地二級市場是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，在國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的。土地的使用者可以根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和出讓合同的要求，對土地進行開發(fā)、擴建、建設，并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等各種市場活動。伴隨著近幾年來我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級和優(yōu)化，土地市場的活躍指數(shù)日漸趨升，土地市場不斷的擴大。對于土地二級市場的現(xiàn)狀有這樣幾個特點：在總數(shù)量上呈波動上升的趨勢、在交易類型上抵押成為主要的交易方式、在土地交易后的用途上看來，土地的轉(zhuǎn)讓和土地的租賃大多數(shù)以商業(yè)用途為主、還有土地是有抵押貸款成為固定資產(chǎn)的重要手段之一。

3 土地二級市場中存在的問題

綜合土地二級市場市場的幾個特點，在這些交易中存在了很多的不規(guī)范和隱患：首先，私下的交易、隱形的交易比較普遍，由于二級土地交易的市場不夠完善，場所不固定，信息流通不暢，土地交易的買家和賣家不能夠相互的及時聯(lián)系，所以會出現(xiàn)托親戚、熟人、中間人進行私下的打聽和談價成交，但是買方和賣方不懂得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定以及法律政策，這就變成了二級土的私下流轉(zhuǎn)。然后，在交易中有很多是國有劃撥的用地，但是在一些城鎮(zhèn)的周邊，存在一些違反法律相關(guān)規(guī)定的用地者，他們通常采用作價、入股、合資等諸如此類的辦法私下的變相的流轉(zhuǎn)這些土地，甚至還存在賣下拆遷安置用的用地，改變土地的用途或者使用條件進行交易。在城鄉(xiāng)結(jié)合的地方還會出現(xiàn)集體土地的非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。其次，一般在土地的交易行為中都會有三個部門的介入——房產(chǎn)管理部門、人民法院、拍賣公司。地產(chǎn)和房產(chǎn)分別屬于國土和建設部門分別管理。城市國有徒弟的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓比集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓更加規(guī)范。有關(guān)法院方面，在裁定時會有不能充分考慮徒弟的使用權(quán)屬是否合法的情況出現(xiàn)。至于拍賣公司這會出現(xiàn)在拍賣的時候?qū)⑼恋厥褂脵?quán)一并出售的情況，進而進一步擾亂土地二級市場的規(guī)范發(fā)展。最后，二級土地的交易中有何種樣式的交易，例如純土地非法買賣或變相買賣流轉(zhuǎn)；集體建房和農(nóng)民拆遷安置住宅買賣；企業(yè)將因遷移、轉(zhuǎn)產(chǎn)、改制、兼并非農(nóng)建設用地使用權(quán)，一作價入股等方式進行轉(zhuǎn)讓；出租房屋的同時出租土地的使用權(quán)。這些種種的交易方式都是在土地二級市場中存在的隱患。在土地市場的交易制度上有不匹配的情況出現(xiàn)，土地交易市場的多元化，而出臺的相關(guān)規(guī)定又不能安全匹配，就導致了部分的土地資源的流轉(zhuǎn)或流失，就轉(zhuǎn)讓金這部分來說，在經(jīng)營者用入股和授權(quán)的方式進行經(jīng)營，在試試過程中與出讓土地使用權(quán)進入土地二級市場的差別微小，進入二級市場以小額的資金就可以完成，所以大部分的經(jīng)營者都會選擇出讓買賣的方式，就這點就會造成某種程度上的一種土地收益上的“合法損失”。在新《土地管理法》實施的時候發(fā)現(xiàn)某些地方政府也存在某些土地所有權(quán)的受益者，他們會透過各種收費、稅收直接的或者間接的參與利益的分配。這樣就很容易使土地的經(jīng)營者在土地流轉(zhuǎn)交易中減少既得利益或者損失利益。這樣就刺激了私下的交易以及隱形交易市場的發(fā)展。除此之外，由于土地評估的不規(guī)范，很多人抵押貸款為了獲得更過的貸款金在評估的時候，往往使評估值遠遠高于土地本身所擁有的價值，給銀行的運營也帶來了不小的風險。

4 解決的對策

在規(guī)范管理的時候，要兼顧一級土地市場和二級土地市場，一級市場的管理會影響到二級市場的秩序，而二級市場的的發(fā)展也會反映整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。所以在強化管理的時候要做到，先要規(guī)范一級市場，因為二級市場在某種程度上來說是一級市場的一種延續(xù)，在撥劃土地的范圍上要嚴格按照市場機制配置的土地資源來執(zhí)行，明確各種各類土地的使用權(quán)，并且出臺明確的、全面的、詳盡的法律規(guī)定和核算制度。明確土地算有權(quán)的使用主體，按照物權(quán)法規(guī)定的原則進行操作和使用，確保土地交易的安全性。理順和協(xié)調(diào)各部門的合作關(guān)系，在交易的過程中，各個部門要積極配合，支持健康的交易方式。在流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)減少繁瑣的手續(xù)和不必要的稅種。在整個交易的過程中要盡可能的公正、公開、公平，最好是能做到到環(huán)節(jié)的透明化處理。認真落實國家頒布的各種法規(guī)，建立一個公開的信息平臺，使二級土地的買賣信息能夠自由流通。對于擾亂二級市場秩序或者進行非法交易的嚴加打擊，盡可能的在源頭上杜絕各種非法的土地轉(zhuǎn)讓和交易，積極發(fā)揮政府機關(guān)的職能。在土地市場管理中就可以采取規(guī)范交易制度、在土地的使用權(quán)上明確的登記、完善土地產(chǎn)權(quán)、合理收費、完善收益分配體系、科學定位、加強中介信息交流，利用網(wǎng)絡技術(shù)最大限度的擴大信息的交流范圍，在資產(chǎn)評估的時候要做到真正的公正和公平。在土地二級市場形成一種良性的、積極的競爭交易。

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