淺析“三舊改造”類環(huán)評(píng)中外環(huán)境影響分析重點(diǎn)——以“興朗庭園”項(xiàng)目為例

孫玲玲 范彬

（廣東省生態(tài)環(huán)境與土壤研究所 廣東廣州 510650）

近年來(lái)，國(guó)家、地方政府全面推進(jìn)“三舊”改造，加快對(duì)土地資源的整合，紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳顥l件?！叭f改造”房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊外環(huán)境較為復(fù)雜，往往存在工業(yè)廠房、交通干道等，居民的環(huán)保法律意識(shí)逐漸增強(qiáng)，小區(qū)周邊環(huán)境的污染問(wèn)題成為人們較為關(guān)注的重點(diǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)興起的大背景下，環(huán)境保護(hù)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)也提出了越來(lái)越明確的要求。為了避免居民日后環(huán)境投訴，減輕監(jiān)管部門負(fù)擔(dān)，減少政府信訪工作的比重，給居民一個(gè)舒適的居住環(huán)境，環(huán)評(píng)編制單位應(yīng)在項(xiàng)目環(huán)境影響文件編制階段具體、全面地分析外環(huán)境對(duì)擬建項(xiàng)目的影響，并提出有效的污染防治措施。

本文結(jié)合“興朗庭園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的例子，加以分析“三舊改造”類房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)所涉及的難點(diǎn)和細(xì)點(diǎn)，為類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供環(huán)評(píng)經(jīng)驗(yàn)和參考。

1 項(xiàng)目概況

“興朗庭園”建設(shè)項(xiàng)目，選址位于佛山市禪城區(qū)張槎街道昌榮路西側(cè)、南北大涌東側(cè)、塱沙路南側(cè)，總體規(guī)劃用地面積為84268.20m2，總建筑面積為182377.44m2，擬建9 層中高層住宅26棟，居住戶數(shù)856 戶，居住人數(shù)約2996 人。

2 小區(qū)開(kāi)發(fā)前用地現(xiàn)狀及外環(huán)境情況

小區(qū)原有土地類型為二、三類工業(yè)用地和部分荒草地，現(xiàn)狀建筑多為一層至三層的破舊針織廠房。

項(xiàng)目地塊東側(cè)鄰近昌榮路（路寬20m）；南側(cè)鄰近泰華路（路寬20m）；西側(cè)鄰近規(guī)劃市政路（路寬7m~8m）、隔規(guī)劃綠化帶（寬25m）為南北大涌、禪西大道；西北側(cè)隔20m 空地為佛開(kāi)高速（路寬52m）；北側(cè)隔8m 為高壓走廊防護(hù)綠化帶（寬30m）、預(yù)留空地和塱沙路。周邊道路交通噪聲和機(jī)動(dòng)車尾氣、及高壓走廊電磁輻射對(duì)本項(xiàng)目影響較大。另外，評(píng)價(jià)范圍內(nèi)涉及針織紡織業(yè)等一些工廠，其區(qū)域污染源影響較大。因此該項(xiàng)目的外環(huán)境影響評(píng)價(jià)必須加以重點(diǎn)分析評(píng)價(jià)。

3 小區(qū)外環(huán)境影響評(píng)價(jià)及污染防治措施

3.1 交通道路噪聲的環(huán)境影響

根據(jù)Noisesystem 噪聲預(yù)測(cè)軟件預(yù)測(cè)結(jié)果，交通噪聲在達(dá)到擬建項(xiàng)目的各邊界處，東、南、西側(cè)邊界噪聲預(yù)測(cè)值均超出《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-2008)2 類標(biāo)準(zhǔn)，西北側(cè)超出4a 類標(biāo)準(zhǔn)。說(shuō)明項(xiàng)目受周邊道路交通噪聲影響較大，且不能滿足《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ118-88）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

因此建設(shè)單位應(yīng)采取噪聲治理措施降低項(xiàng)目所在地的交通噪聲影響。例如在臨街一側(cè)設(shè)置綠化，安裝隔聲窗（隔聲量≥25dB），建議建設(shè)單位盡可能的調(diào)整功能布局，將非主臥、輔助用房和客廳設(shè)置于臨路一側(cè)。

3.2 周邊企業(yè)的環(huán)境影響

項(xiàng)目周邊主要企業(yè)類型有舊針織紡織、規(guī)劃建設(shè)的廣東化工交易中心項(xiàng)目和佛山（國(guó)際）智能電氣科技產(chǎn)業(yè)城建設(shè)項(xiàng)目等。依據(jù)佛山市及禪城區(qū)相關(guān)舊改政策及產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，張槎片區(qū)屬于重點(diǎn)“三舊改造”區(qū)，改造發(fā)展為商務(wù)貿(mào)易、金融信息等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

擬建項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀主要污染源為各針織工業(yè)園內(nèi)員工生活污水、針織企業(yè)產(chǎn)生的粉塵、固體廢物等，隨著張槎片區(qū)“三舊”改造的完成，針織企業(yè)的搬遷和拆除，其排放的污染源也隨之消失，可削減區(qū)域污染源，為項(xiàng)目所在區(qū)騰出環(huán)境空氣容量。周邊各規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目對(duì)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)需提出準(zhǔn)入門檻條件。

3.3 西北側(cè)高壓走廊的環(huán)境影響

項(xiàng)目地塊北側(cè)現(xiàn)狀隔8m 為一架空高壓線，沿項(xiàng)目邊界穿越，根據(jù)片區(qū)規(guī)劃該現(xiàn)狀架空高壓線擬近期遷移，與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，遷移方案擬在原址埋地敷設(shè)，規(guī)劃埋地敷設(shè)的高壓走廊與項(xiàng)目地塊邊界距離為8m，符合電力安全防護(hù)距離要求，高壓走廊地面為30m 寬的綠化防護(hù)帶。

3.4 規(guī)劃變壓站的環(huán)境影響

規(guī)劃在項(xiàng)目東北側(cè)約100m 處設(shè)置110KV 的塱寶站變壓站，該變電站埋地敷設(shè)的高壓電纜走向沿塱沙路向東、玉帶路向南至玉帶站變電站，本項(xiàng)目地塊距離玉帶站變電站最近距離為500m。

根據(jù)類比禪城區(qū)桂瀾路西側(cè)、同濟(jì)東路北側(cè)佛禪（拍）2010-001 地塊項(xiàng)目，其距離西南角110KV 朝東變電站邊界約35m。引用《110KV 朝東輸變電工程（新站址）》環(huán)評(píng)報(bào)告中該變電站對(duì)周圍的工頻電場(chǎng)、工頻磁感應(yīng)強(qiáng)度和無(wú)線電干擾水平的測(cè)量結(jié)果，均分別小于《500KV 超高壓送變電工程電磁輻射環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)范》（HJ/T24-1998）中工頻電場(chǎng)、工頻磁感應(yīng)強(qiáng)度限值和《高壓交流架空送電線無(wú)線電干擾限值》（GB15707-1995）中無(wú)線電干擾限值。本項(xiàng)目地塊距離塱寶站變電站最近距離為100m，遠(yuǎn)小于類比項(xiàng)目距離朝東變電站（35m）的距離，因此，根據(jù)類比分析，規(guī)劃的變電站對(duì)本項(xiàng)目影響在可接受范圍。

擬規(guī)劃變電站建設(shè)單位應(yīng)另外委托有資質(zhì)單位編制相關(guān)文件環(huán)境影響評(píng)價(jià)，分析論證該項(xiàng)目產(chǎn)生的電場(chǎng)強(qiáng)度及磁感應(yīng)強(qiáng)度對(duì)周邊環(huán)境可能產(chǎn)生的影響。

3.5 南北大涌的環(huán)境影響

南北大涌位于項(xiàng)目西面約33m，近年來(lái)，隨著禪城區(qū)道路市政工程的逐步完善和城市化的推進(jìn)，河涌沿線逐步由原來(lái)的城市邊緣地帶發(fā)展成為城市的重要區(qū)域。但是目前這些河涌沿線仍存在著河道污染嚴(yán)重、違法建筑侵占岸線諸多問(wèn)題，導(dǎo)致河涌逐漸發(fā)黑，沿岸的建筑垃圾、生活垃圾會(huì)散發(fā)出腐爛臭味，將對(duì)本項(xiàng)目住戶產(chǎn)生影響。

根據(jù)《佛山市禪城區(qū)“十二五”規(guī)劃》（2011-2015 年），本項(xiàng)目西面南北大涌將通過(guò)截污工程、生物修復(fù)及曝氣復(fù)氧工程、底泥清淤、護(hù)岸清理改造等工程整治后，將實(shí)現(xiàn)“河水清、兩岸美、交通暢、無(wú)洪澇”的總體整治目標(biāo)，屆時(shí)該河涌對(duì)本項(xiàng)目影響較小。

3.6 佛山沙堤機(jī)場(chǎng)飛機(jī)升降偶發(fā)噪聲的環(huán)境影響

佛山沙堤機(jī)場(chǎng)位于佛山機(jī)場(chǎng)南側(cè)，最近距離約2600m，項(xiàng)目區(qū)屬于飛機(jī)爬升、下降階段航線下方，距離較近，因此飛機(jī)升降過(guò)程時(shí)飛機(jī)噪聲較為明顯，但屬于偶發(fā)噪聲。2013 年10 月，佛山市政府就現(xiàn)時(shí)沙堤機(jī)場(chǎng)的局限性提出新建佛山機(jī)場(chǎng)，并打造新佛山機(jī)場(chǎng)成為“廣州第二機(jī)場(chǎng)”，新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目已進(jìn)入選址前期研究。屆時(shí)，沙堤機(jī)場(chǎng)的承載旅客量和郵貨吞吐量將大大減少，對(duì)周邊環(huán)境的噪聲影響將減少。

4 潛在污染因素公告

本項(xiàng)目周邊外環(huán)境較為復(fù)雜，當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門曾提出意見(jiàn)：“項(xiàng)目地塊靠近佛開(kāi)高速和禪西大道兩條主干道，交通噪音對(duì)地塊影響較大，群眾投訴隱患較大，建議不宜作為居住功能”。但經(jīng)過(guò)多年的城市化快速發(fā)展，該村大部分土地已用于道路、河涌、綠地等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目前僅剩該完整地塊用于村民公寓建設(shè)，近年隨著人口的不斷增加，村民公寓建設(shè)訴求日益強(qiáng)烈。

為避免項(xiàng)目建成后入住產(chǎn)生投訴糾紛，建設(shè)單位就項(xiàng)目地塊選址外環(huán)境復(fù)雜情況，如交通噪聲、變壓站、高壓走廊、規(guī)劃建設(shè)的廣東化工交易中心和佛山（國(guó)際）智能電氣科技產(chǎn)業(yè)城、現(xiàn)狀周邊的針織企業(yè)、南北大涌等，將潛在環(huán)境污染源告知村民。由村民知悉后，表決是否同意本項(xiàng)目的建設(shè)。

表決結(jié)果為：支持率達(dá)100%，表決通過(guò)，均同意本項(xiàng)目的建設(shè)。

建設(shè)單位也承諾本項(xiàng)目并非為商品住宅，居住對(duì)象均為下朗村村民，且承諾建成后保證不作投訴。

如遇其他商品住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)監(jiān)督管理工作的通知》（環(huán)辦[2008]70 號(hào)文），要求開(kāi)發(fā)商在租售時(shí)必須公示有關(guān)環(huán)評(píng)及環(huán)保驗(yàn)收信息，以及相應(yīng)的總平面布局圖。售房之前將潛在污染因素告知購(gòu)房者，并以書(shū)面形式在房屋買賣協(xié)議上告知購(gòu)房者，避免造成糾紛。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目即是污染源，也是需要保護(hù)的對(duì)象。只有根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的周圍環(huán)境現(xiàn)狀，全面、綜合、細(xì)致的分析外環(huán)境對(duì)擬建項(xiàng)目的影響，才能使得房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作真正的為項(xiàng)目服務(wù)，減少日后的糾紛矛盾。

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