淺析新農(nóng)村建設(shè)背景下農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)遇

趙俊俊

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，既關(guān)系到民生，也帶動(dòng)國(guó)家財(cái)政收入的增長(zhǎng)。但是對(duì)于房地產(chǎn)所涵蓋的范圍，多數(shù)人認(rèn)為只有在城市才存在房地產(chǎn)，對(duì)此，石弘華、劉賽中[1]（2003）指出，“房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，有狹義和廣義之分，狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的權(quán)利；廣義的房地產(chǎn)，除上述內(nèi)容外，還包括水、礦藏和森林等自然資源”。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅存在于城市，特別是我國(guó)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占絕對(duì)多數(shù)的情況下。

一、當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村住房現(xiàn)狀分析

筆者從農(nóng)村房屋分布情況，土地使用情況以及房屋利用情況等幾個(gè)方面來(lái)討論當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村住房現(xiàn)狀。

首先，從地理分布上來(lái)說(shuō)，可以用雜亂無(wú)章來(lái)形容，農(nóng)村房屋建設(shè)大都沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的、統(tǒng)一的規(guī)劃，住戶根據(jù)自身的需要和偏好進(jìn)行房屋建設(shè)。這樣就導(dǎo)致若按照目前趨勢(shì)發(fā)展，不利于在農(nóng)村進(jìn)行道路、飲水、排污等統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

其次，違法占用耕地進(jìn)行住房建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但實(shí)際上，農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系極為模糊，雖然《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定，“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等”[2]，大量占用耕地進(jìn)行建房的現(xiàn)象依然屢見(jiàn)不鮮。

第三，由于外出打工人員增多，在農(nóng)村出現(xiàn)的大量的“空心房”“空心村”現(xiàn)象。大量農(nóng)村住房長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，出現(xiàn)了“兩棲”人員——逢年過(guò)節(jié)回家看看，平時(shí)常年在外。也有不少人尤其是年輕人在城市拼搏，最終定居城市，而其原來(lái)的舊宅子則“人去屋空”，整個(gè)村子呈現(xiàn)出“外面像個(gè)村，進(jìn)村不是村，老屋沒(méi)人住，荒地雜草生”的景象[3]。

第四，從所建房屋本身來(lái)看，農(nóng)村房屋大都是農(nóng)民自籌資金，由一些并不正規(guī)的私人施工隊(duì)伍進(jìn)行建設(shè)，無(wú)正規(guī)的施工合同。而且從房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)到建房所用材料都有很大的隨意性，房屋質(zhì)量安全問(wèn)題無(wú)從保障。近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)“三農(nóng)”的扶持力度逐步加大，農(nóng)民收入有了很大提高，這就致使農(nóng)村住房建設(shè)的“攀比風(fēng)”盛行，盲目追求住房的視覺(jué)效果，而其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性卻大打折扣。

二、在新農(nóng)村建設(shè)背景下發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的必要性

（一）我國(guó)是發(fā)展中農(nóng)業(yè)大國(guó)的基本國(guó)情決定

我國(guó)是發(fā)展中的農(nóng)業(yè)大國(guó)，雖然國(guó)家在逐步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，但是農(nóng)村人口仍占很大比例，截止到2011年，城市人口比例才首次超過(guò)農(nóng)村，城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.3%。由于我國(guó)人口基數(shù)比較大，農(nóng)村人口總數(shù)仍為65656萬(wàn)人?！叭r(nóng)”問(wèn)題是當(dāng)前發(fā)展中要解決的首要問(wèn)題。建國(guó)初期，國(guó)家實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，以犧牲農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展為代價(jià)優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)，因而當(dāng)前我國(guó)發(fā)展呈現(xiàn)出城市化和工業(yè)化發(fā)展不平衡的特征，要進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改變農(nóng)業(yè)農(nóng)村的面貌，首先應(yīng)從合理規(guī)劃農(nóng)村住房，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)著手。

（二）發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的需要

在農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以在一定程度上改變農(nóng)村單純以農(nóng)業(yè)產(chǎn)出為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有先導(dǎo)性和帶動(dòng)性很強(qiáng)的行業(yè)，其發(fā)展對(duì)于關(guān)聯(lián)行業(yè)如機(jī)械設(shè)備制造、金屬產(chǎn)品制造、化工等行業(yè)的影響至關(guān)重要。據(jù)測(cè)算，建筑業(yè)每生產(chǎn)出1億元產(chǎn)品，就要直接消耗0.64億元的工業(yè)產(chǎn)品，同時(shí)能帶動(dòng)0.04億元的商品銷售；住房資金投入100元，大概能創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170～200元的需求；每銷售100元的住宅能帶動(dòng)130～150元的其他產(chǎn)品的銷售。此外，根據(jù)計(jì)算，住宅建設(shè)每增加10個(gè)百分點(diǎn)就有可能帶動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100個(gè)人就業(yè)，可以促進(jìn)相關(guān)行業(yè)提供200個(gè)人的就業(yè)機(jī)會(huì)。由此可以看出，隨著農(nóng)業(yè)日漸趨向于機(jī)械化，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力越來(lái)越多的情況下，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)不僅可以吸納大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，也可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要

由于對(duì)城市的過(guò)度開(kāi)發(fā)，在城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本越來(lái)越高，相比之下，農(nóng)村為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的空間。我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，國(guó)家打壓房?jī)r(jià)的一個(gè)重要措施就是限制土地供給，當(dāng)前一個(gè)總的趨勢(shì)是國(guó)家對(duì)城市土地供給限制越來(lái)越嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商在城市拿到土地的難度越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)想謀得進(jìn)一步發(fā)展，就要轉(zhuǎn)換思路，將目光投向農(nóng)村市場(chǎng)。

（四）農(nóng)民對(duì)住房要求日益提高的要求

長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)民住房以自發(fā)的建設(shè)為主，房屋質(zhì)量無(wú)法保證，規(guī)劃不合理。十六屆五中全會(huì)上，提出了對(duì)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的總體要求即“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”。按照傳統(tǒng)農(nóng)村住宅發(fā)展模式，無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)農(nóng)民住房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，有助于改善農(nóng)民居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量。而且，多數(shù)農(nóng)民工由于長(zhǎng)期生活在外，生活習(xí)慣發(fā)生了很大變化，對(duì)于居住條件和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求不斷提高，尤其是不斷增多的80、90后的農(nóng)民工。這也對(duì)發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)提出了要求。

三、目前農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)遇分析

近年來(lái)，尤其是“十一五”規(guī)劃明確提出建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村之后，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)遇到了前所未有的機(jī)遇。

第一，從宏觀發(fā)展環(huán)境來(lái)看，十六屆五中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》，明確提出了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重大歷史任務(wù)。在國(guó)家“十二五”規(guī)劃中，又明確提出“強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)”，“搞好社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)”[4]，積極推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能向農(nóng)村地區(qū)延伸。

第二，從農(nóng)村住房需求的角度來(lái)看，可以分為兩個(gè)方面：農(nóng)村居民需求和城市居民需求。國(guó)家實(shí)施“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村”戰(zhàn)略以來(lái)，取消農(nóng)業(yè)稅、取消各種不合理收費(fèi)、增加糧食補(bǔ)貼等政策直接減輕了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，而農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在城鄉(xiāng)之間的自由流動(dòng)又成為農(nóng)民增收的一個(gè)重要途徑。1999年，我國(guó)農(nóng)村居民平均每人年純收入為2210.3元，到2011年底，人均收入已達(dá)到6977元（參見(jiàn)表1）。其中，單純靠農(nóng)業(yè)所獲得收入比例呈下降趨勢(shì)。農(nóng)村居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在不斷發(fā)生變化，住房作為一種基本的生理生活需求，支出所占比例整體上呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)，到2010年占到總消費(fèi)支出的19.06%。從城鎮(zhèn)新建住宅面積來(lái)看，根據(jù)表2，2005年之后，農(nóng)村新建住房面積增速明顯高于城鎮(zhèn)，說(shuō)明農(nóng)村住宅的實(shí)際需求也在不斷增加。從以上分析可以看出，從農(nóng)民的角度來(lái)說(shuō)，既有實(shí)際的需求也有一定的購(gòu)買(mǎi)支付能力，這就構(gòu)成了對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)的有效需求。

而對(duì)于城市居民，隨著城市日趨擁擠，不少人選擇在交通便利的城郊置業(yè)，這樣既能滿足較高的生活質(zhì)量，也能在一定程度上緩解城市房?jī)r(jià)較高的壓力，同時(shí)也構(gòu)成了農(nóng)村房地產(chǎn)需求的一部分，為發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)提供了良好的契機(jī)。

表1 1999-2011年農(nóng)村居民家庭人均純收入

表2 1999-2010年城鄉(xiāng)新建住房面積對(duì)比情況

第三，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，趨于簡(jiǎn)單化。首先，由于計(jì)劃生育政策的實(shí)行，子女?dāng)?shù)量減少；其次，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口在城鄉(xiāng)之間的自由流動(dòng)等多方面因素的影響，農(nóng)村居民的生活觀念也發(fā)生了很大變化。目前，大部分農(nóng)村家庭已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的大家庭居住模式，而是分離出來(lái)單獨(dú)成家，因而，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了更為廣闊的前景。

第四，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力增多，可以考慮發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。早在1995年，陳伯庚就曾指出，“農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房建設(shè)、集鎮(zhèn)房產(chǎn)建設(shè)和農(nóng)民住宅建設(shè)三個(gè)方面”。從2010年起所提出的新型城市化戰(zhàn)略，其“新”的一個(gè)重要體現(xiàn)就是把農(nóng)村發(fā)展放在一個(gè)很重要的位置，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以成為推動(dòng)農(nóng)村發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。中?guó)人都有一種傳統(tǒng)的“厚土重遷”的思想，在“離土不離鄉(xiāng)”和“離土又離鄉(xiāng)”二者之間選擇時(shí)，多數(shù)人會(huì)選擇前者，這就為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展提供了充足的人力資本。而要發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，首先要考慮的就是其“硬”設(shè)施，廠房的建設(shè)則是基礎(chǔ)，這就構(gòu)成了農(nóng)村房地產(chǎn)的另一個(gè)需求。農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身也提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，這樣，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展就可以形成一個(gè)良性的互動(dòng)。

第五，農(nóng)村原有住房都是未經(jīng)規(guī)劃的，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，有很大的可開(kāi)發(fā)空間。當(dāng)前的農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況不盡人意，新農(nóng)村建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不只是對(duì)個(gè)別老舊房屋進(jìn)行改造，更是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃后的整體建設(shè)。發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)，使其達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“七通一平”，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)要求中的“村容整潔”，還有一段很長(zhǎng)的路要走，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，但更是可貴的機(jī)遇。

[1]石弘華，劉賽中.發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)理論探析[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2003（8）：20-21.

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[10]中共中央關(guān)于制定“十一五”規(guī)劃的建議（全文）[EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/politics/2005-10/18/content_3640318.htm.

[11]我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要（全文）[EB/OL].http：//news.sina.com.cn/c/2011-03-17/055622129864.shtml.

[12]中華人民共和國(guó)土地管理法[EB/OL].http：//www.gov.cn/ban-shi/2005-05/26/content_989.htm.

[13]中華人民共和國(guó)2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL].http：//www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20120222_402786440.htm.