“千億俱樂部”擴容

借由11月的突然發(fā)力，碧桂園和恒大如愿進駐“千億俱樂部”，由此千億房企擴容至7家。在樓市熱銷的趨勢下，房企業(yè)績也普遍飄紅，在總體同比漲幅近三成的情況下，房企銷售額排行榜勢必將再一次提高門檻。

與此同時，行業(yè)利潤率降低幾乎成為所有房企必須面對的問題，套用一句老話，成熟的市場必然是非暴利的。此外，競爭再次凸顯，加速洗牌、行業(yè)集中度的提升在所難免。

不論如何，對于房企而言，2013年是一個好年份，盡管幾家歡喜幾家愁，但這一年，整個樓市仍舊在向前。

“千億俱樂部”增加至7家

在樓市持續(xù)回暖的情況下，“千億俱樂部”再次擴容，2013年銷售突破千億元房企或?qū)?012年的4家增加至7家，分別是萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大。

從幾家領(lǐng)軍房企的情況來看，前11月萬科累計銷售金額已達1599億元居首，連續(xù)4年破千億元；綠地集團在2013年前三季度業(yè)務(wù)經(jīng)營收入已超過2200億元，其中房地產(chǎn)預(yù)銷售收入過千億元，同比增長40%；保利在前11月實現(xiàn)簽約金額1110.97億元，同比增長20.72%；此外，商業(yè)地產(chǎn)巨擘萬達營業(yè)收入也已超過千億。

新入圍的3家房企分別是中海、碧桂園和恒大。中海前11月累計合約銷售額1317.6億港元，折合人民幣1031億元，2012年該企業(yè)銷售金額為1115億港元。而碧桂園、恒大前11月銷售額分別為967億元、984億元，進入千億行列已是板上釘釘。

7家千億房企中，碧桂園的表現(xiàn)最為搶眼，前11個月967億元的銷售額，同比增加130%，增長率排行房企第一，并僅用一年時間就把自己的銷售額從400億元的級別一舉躍升到千億元級別。

碧桂園戰(zhàn)略發(fā)展部品牌總監(jiān)林偉營向記者總結(jié)稱，“全民營銷”、以價換量和海外擴張是2013年碧桂園業(yè)績?nèi)〉蔑w躍的主要原因。

值得一提的是，前11月，恒大以1461萬平方米的銷售面積，排名行業(yè)第二?？紤]到2013年其在上海、北京、廣州等一線城市拿了大量土地，預(yù)計2014年恒大不僅將繼續(xù)保持較大的銷售面積，還能在金額榜上有較強的競爭力。

業(yè)績普遍飄紅

截至12月初，包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內(nèi)的30家品牌房企公布了前11個月的銷售業(yè)績，合計銷售金額達到了10457億元，同比漲幅高達33.7%。除了因改制牽累的恒盛地產(chǎn)之外，其余29家房企全部實現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長，很多企業(yè)還刷新了各自的年度銷售紀錄。

記者發(fā)現(xiàn)，萬科、保利、中海等房企“巨無霸”普遍維持了20%增長速率，而部分房企業(yè)績增幅達到了六成以上。

2012年成功在香港上市的旭輝，前11月銷售收入則達142.5億元，同比大增67%。此外，中小房企中也不乏黑馬，中駿和奧園前11個月的銷售增幅達到了95%和80%。

借由房企業(yè)績的普遍上漲，其銷售額排名門檻也隨之水漲船高。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，前三季度TOP10房企入榜門檻達到433億元，較2012年同期的300億元門檻相比，增幅達到44%。業(yè)內(nèi)預(yù)計，2013年房企進入銷售前10的門檻有可能達到600億元，而2012年排名第10的世茂房地產(chǎn)業(yè)績?yōu)?60億元。

業(yè)內(nèi)普遍分析，除市場因素之外，銷售規(guī)模的快速增長也與房企加快周轉(zhuǎn)開發(fā)速度相關(guān)。例如，萬科、綠地、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉(zhuǎn)型企業(yè)，其快速拿地快速開盤的策略由來已久。

據(jù)記者了解，許多企業(yè)均已明顯加快周轉(zhuǎn)速度。目前，碧桂園平均開盤時間是5.7個月，而龍湖2013年以來新增項目平均開盤時間在7個月左右。

利潤率下降

在銷售規(guī)模擴張的同時，房企利潤率普遍下降的情況也值得關(guān)注。

克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管今年前三季度房企營業(yè)收入“漲勢喜人”，但營業(yè)成本同比大漲43.1%。在統(tǒng)計的139家上市房企中，前三季度凈利潤率為12.4%，同比下跌1.1%。平均銷售毛利率34.94%，也創(chuàng)下三年來最低。

以金地集團為例，金地股份三季度報告顯示，前9月，金地累計實現(xiàn)營業(yè)收入180.95億元，同比增長54.18%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤7.16億元，同比下降22.2%。

華遠地產(chǎn)報告顯示，前三季實現(xiàn)營業(yè)收入為21.49億元，實現(xiàn)凈利潤3.12億元，但同比下降11.34%。

龍頭房企也不例外，公開資料顯示，萬科前三季度歸屬于上市公司股東凈利潤61.6億元，同比增長21.3%，但這一利潤率增幅較去年同期的41.74%有明顯下降。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認為，房企利潤率明顯下滑的主要原因，一是高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用“吃掉”了大量利潤，資金成本增加很多，導(dǎo)致很多企業(yè)利潤受到影響；二是土地成本增加，房企拿地競爭激烈，導(dǎo)致房企的利潤率下滑；三是樓市分化，雖然目前市場房價明顯上漲，但只是在部分城市市場量價均平穩(wěn)。

在利潤率下降的壓力下，房企已經(jīng)開始注重利潤，選擇惜售的房企越來越多，也導(dǎo)致在公布業(yè)績的30家房企中，11月單月合計銷售業(yè)績?yōu)?124億元，環(huán)比10月份下調(diào)了21%。

實際上，越來越多的人士認識到，依靠土地增值和粗放型管理就能贏得暴利時代或許已經(jīng)結(jié)束，成本控制能力、融資能力以及戰(zhàn)略眼光，將直接決定其盈利能力。

兩極分化嚴重

市場的發(fā)展必然伴隨著優(yōu)勝劣汰，在房地產(chǎn)行業(yè)，這一分化局面同樣顯著，行業(yè)集中度逐年攀升。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，前三季度的全國房地產(chǎn)市場的成交金額中，銷售金額榜TOP20房企的市場占有率進一步提高。有20.16%的成交金額歸屬于TOP20房企，而2012年這一數(shù)字是19.11%，2011年這一數(shù)字是17.11%。

大鱷橫行之下，一些中小型企業(yè)的發(fā)展則堪憂。以中房地產(chǎn)和合肥城建為例，中房地產(chǎn)三季度營收7.17億元，雖同比增長202.48%，但凈利潤為6370萬元，同比下降30.39%；合肥城建營業(yè)收入8.74億元，同比增長57.33%，可是凈利潤僅為4566萬元，同比下降35.81%。而天倫置業(yè)、綿世股份這樣的中小型上市房企，業(yè)績降幅則超過100%。

實際上，2013年中小房企在一、二線城市土地市場競爭不過大型房企的現(xiàn)象已十分突出。

以北京為例，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月初，前10家房企（包括恒大、京投、北京城建、綠地、萬科、首開、金地、華遠、房地、中鐵）購入住宅土地總面積已經(jīng)達到了670萬平米，占全北京年內(nèi)住宅土地供應(yīng)量的1217萬平米的55%。

有業(yè)內(nèi)人士分析，大房企擁有更好的資金周轉(zhuǎn)和運營能力，這一點是中小企業(yè)所無法匹敵的。資金短缺將無力拿地，而乏土地儲備則會陷入無法繼續(xù)發(fā)展的困境。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)格局勢必分化更明顯。不難看出，未來大型龍頭房企的市場占有率將會繼續(xù)擴大，區(qū)域性的民營房企面臨更大壓力，中小房企的處境也會更艱難，不進則退。