購(gòu)房擱置，家庭財(cái)務(wù)怎么規(guī)劃

“北京的房?jī)r(jià)較去年又上漲20%，資金緊張的我們，購(gòu)房計(jì)劃不得不推遲?！?/p>

蘇蒙和趙琪在北京工作5年，去年結(jié)的婚，計(jì)劃今年在北京買(mǎi)房，徹底安定下來(lái)?？墒翘煊胁粶y(cè)風(fēng)云，父母做生意出現(xiàn)資金緊張，蘇蒙購(gòu)房計(jì)劃不得不推遲。

蘇蒙和老婆趙琪今年都2 9歲。蘇蒙在北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作，趙琪是服裝公司的人事經(jīng)理，兩人目前年薪收入23萬(wàn)元。為了在北京買(mǎi)房，蘇蒙和老婆近年來(lái)一直比較節(jié)省，很少出去旅行，除租房一年要用去2.4萬(wàn)元外，家庭的生活開(kāi)支并不多。

前幾年，蘇蒙還學(xué)著做些理財(cái)，每月定投3只基金總計(jì)1100元，3只基金分別為華夏紅利、嘉實(shí)300、興業(yè)社會(huì)責(zé)任?？墒枪墒幸恢辈缓?，基金總是虧著，蘇蒙在去年11月份，停止了基金定投，沒(méi)想到今年的基金卻巨幅反彈。

原本打算8月份購(gòu)房的蘇蒙，由于購(gòu)房計(jì)劃擱置，打亂了他們家庭的所有規(guī)劃，蘇蒙也無(wú)心顧及基金的收益。為了購(gòu)房，兩人全部的固定存款只存了1年期，怕購(gòu)房時(shí)急用錢(qián)，也沒(méi)有買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品。

蘇蒙暫?；鸲ㄍ?，除無(wú)法忍受持續(xù)虧損外，也是出于對(duì)購(gòu)房的考慮，到購(gòu)房需要時(shí)，基金定投4. 5萬(wàn)元可能要贖回。

購(gòu)房計(jì)劃擱置，妻子趙琪有了新的想法?！氨本┓?jī)r(jià)較去年又上漲20%之多，買(mǎi)一套房比我們之前預(yù)想的又貴了不少。最近澳大利亞投資住房比較熱，買(mǎi)不起北京的房子，不妨考慮投資澳大利亞住房?！壁w琪對(duì)蘇蒙談道。

據(jù)趙琪了解，澳洲投資房產(chǎn)收益比較可觀(guān)，5 0平米的房產(chǎn)需要人民幣2 31 . 2萬(wàn)元，首付款20%，大概在40萬(wàn)元左右。澳大利亞房產(chǎn)租賃可以交給中國(guó)專(zhuān)業(yè)的代理機(jī)構(gòu)，租金收益在5%到7%了，租金收益基本上能平掉貸款利率?！霸诒本┵I(mǎi)一套6 0至70平米的房子，每平米也快4萬(wàn)塊了，不僅位置買(mǎi)不到好的，付房貸也要把我們變成房奴。在澳大利亞投資房產(chǎn)，房貸壓力不大，以后老了，還可以去養(yǎng)老?！?/p>

蘇蒙對(duì)趙琪的想法并不贊同，他認(rèn)為澳洲投資性住房不確定的因素太多，在北京定居更加靠譜?？墒勤w琪認(rèn)為，兩人購(gòu)房擱置下來(lái)，家庭財(cái)務(wù)的規(guī)劃也因此擱置下來(lái)。蘇蒙購(gòu)房經(jīng)歷一波三折，2010年就要買(mǎi)房的他，遇到北京5年限購(gòu)，好不容易熬到了納稅5年的期限，卻趕上家里資金緊張，北京房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲。為了購(gòu)房，他們陷入迷茫，不知該何去何從？

購(gòu)房置業(yè)和理財(cái)可兩不誤

家庭財(cái)務(wù)診斷

資產(chǎn)負(fù)債情況分析

家庭資產(chǎn)總計(jì)54.5萬(wàn)元，其中生息資產(chǎn)35.5萬(wàn)元，占比65.13%，無(wú)負(fù)債。從目前情況看，蘇蒙家庭資產(chǎn)負(fù)債情況并不合理，其中儲(chǔ)蓄率偏高，造成家庭資產(chǎn)生息率過(guò)低，家庭備用金留存偏高，未能利用信用卡等負(fù)債手段，提高資產(chǎn)利用率。

收支情況分析

家庭開(kāi)支很少，盈余狀況指標(biāo)正常，這一指標(biāo)反映控制家庭開(kāi)支和能夠增加凈資產(chǎn)的能力。也就是說(shuō)，蘇蒙家庭增加凈資產(chǎn)的能力很高，約70%的收入可用于財(cái)富積累。

家庭保障情況

蘇蒙夫婦都有正式工作，兩人都有基本社保，但社保的保額和保障范圍都有限，一旦家庭成員發(fā)生意外身故或重疾時(shí)，社保的賠付遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足家庭需求。因此，建議蘇蒙夫婦購(gòu)買(mǎi)定期和重疾類(lèi)保險(xiǎn)產(chǎn)品，防患于未然。保險(xiǎn)原則遵循“家庭經(jīng)濟(jì)支柱優(yōu)先、銀行貸款負(fù)債人優(yōu)先”原則。

理財(cái)建議

投資規(guī)劃

巧用信用卡，提高家庭資產(chǎn)流動(dòng)性

用信用卡刷卡后，只要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還款（一般40天至60天），就相當(dāng)于銀行的短期無(wú)息貸款，作為日常備用金的補(bǔ)充，不僅方便快捷，而且不占用家庭可生息資產(chǎn)。蘇蒙夫婦每月基本開(kāi)支450 0元，預(yù)留備用金以不超過(guò)1萬(wàn)元為宜，家庭日常開(kāi)支和緊急開(kāi)支不足部分都可用信用卡補(bǔ)充。同時(shí)，各行信用卡本身也有一些吃飯、購(gòu)物、娛樂(lè)方面的優(yōu)惠活動(dòng)，信用卡積分也可兌換禮物等優(yōu)惠，都可以成為日常生活節(jié)省開(kāi)支、提高生活品質(zhì)的途徑。

可生息資產(chǎn)投資兼顧安全性流動(dòng)性

蘇蒙夫婦并非金融專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)目前市場(chǎng)形形色色的理財(cái)自是不夠了解，那么在理財(cái)時(shí)，最主要的是把握住產(chǎn)品的安全性和流動(dòng)性。由于夫婦二人考慮近期買(mǎi)房，需要一次性支出大筆資金，因此不建議購(gòu)買(mǎi)3個(gè)月以上理財(cái)產(chǎn)品?？梢詫①Y金分為貨幣基金、銀行天天理財(cái)、銀行短期理財(cái)3部分。前兩部分產(chǎn)品平均收益率與一年定期持平，又保證了資金的流動(dòng)性；第三部分投資平均收益率約4%至5%，這樣既保證了資金的流動(dòng)性，又提高了家庭生息資產(chǎn)的整體收益。

蘇蒙夫婦每月結(jié)余1. 5萬(wàn)元，是個(gè)不小的數(shù)目。建議每月繼續(xù)基金定投，其中1.3萬(wàn)元定投貨幣基金，每季度末調(diào)節(jié)一次資產(chǎn)配置比例。剩下的2000元繼續(xù)定投之前的股票型基金，股票型基金的定投一定要遵循“堅(jiān)持不懈、隨時(shí)止盈”的原則。

保險(xiǎn)規(guī)劃

作為即將置業(yè)貸款的新婚夫婦，蘇蒙夫婦的社保根本不能應(yīng)付家庭突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是家庭經(jīng)濟(jì)支柱，還是貸款人出現(xiàn)身故、重疾、失去工作能力等突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，都將直接導(dǎo)致家庭收入減少、經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)增加等情況。這種情況下，不要說(shuō)還房貸，就是基本生活也難以保證，因此補(bǔ)充保障很有必要。

由于夫婦二人目前資金并不富裕，建議以保障型產(chǎn)品為主。這種保險(xiǎn)資金占用率小，保障較高，適合家庭閑置、資金較少的年輕家庭。保額確定可根據(jù)貸款金額和未來(lái)家庭10年生活費(fèi)中較高者確定。

險(xiǎn)種建議以定期、意外、重疾為主?，F(xiàn)代理財(cái)觀(guān)點(diǎn)建議將家庭可支配收入的10%作為保額100萬(wàn)元的定期壽險(xiǎn)兩份，保費(fèi)0.3萬(wàn)元；重疾10萬(wàn)元兩份，保費(fèi)1.2萬(wàn)元。

置業(yè)規(guī)劃

北京的高房?jī)r(jià)確實(shí)讓大家談之色變。被網(wǎng)友稱(chēng)為“崩盤(pán)帝”的深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院當(dāng)代金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平教授認(rèn)為：“深圳、北京、上海的房子泡沫最多，但是可能最后跌。如果一線(xiàn)城市崩盤(pán)了，中國(guó)就全崩盤(pán)了”。

而看漲房?jī)r(jià)的任志強(qiáng)“任大炮”認(rèn)為，房地產(chǎn)作為中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)模式的成長(zhǎng)動(dòng)力、地方政府的主要資金來(lái)源，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是肯定的。而且今年7月28日在北京東北五環(huán)六環(huán)之間的孫河，一塊建設(shè)用地拍出2 3.6億元，業(yè)內(nèi)測(cè)算，剔除掉公租房和醫(yī)療、教育配套用地，地塊樓面價(jià)已達(dá)到5萬(wàn)元每平方米。

所以，北京的房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)很高了，趨于飽和，但短期內(nèi)還是十分堅(jiān)挺的，甚至可能還有一定的上漲空間。像蘇蒙這樣的“剛需”購(gòu)房者，還是要降低自己的預(yù)期，應(yīng)該在北京的四環(huán)附近選擇購(gòu)買(mǎi)一套40至50平米左右的房子。雖然每月的月供比房子高了一些，但隨著北京房產(chǎn)的租售比趨于平衡，房租年年沖高，這種差距會(huì)逐漸縮小，同時(shí)為將來(lái)以小房換大房，提供了可能。

理財(cái)建議

俗話(huà)說(shuō)“你不理財(cái)，財(cái)不理你。”這句話(huà)很多人都懂，可是他們往往忘了后一句“你理財(cái)了，財(cái)還是不理你?！边@是為什么呢？理財(cái)是門(mén)技術(shù)活，這句話(huà)不假，但如果沒(méi)有掌握它的規(guī)則、了解其優(yōu)缺點(diǎn)，就貿(mào)然行動(dòng)，那是一個(gè)很不負(fù)責(zé)任的投資行為。

蘇先生為了購(gòu)房，使用的理財(cái)工具太極端，收益不佳，還不見(jiàn)得很方便。市場(chǎng)上其實(shí)有很多適合蘇先生的理財(cái)方式，而且都很靈活，平常應(yīng)急的現(xiàn)金可以考慮銀行里的天天理財(cái)產(chǎn)品（收益比一年期存款高，隨時(shí)可支?。?，購(gòu)房資金可以考慮貨幣型基金（3%至4%年化收益率，T+2領(lǐng)取方式很靈活）或債券型基金（5%至7%年化收益率，同樣也是T+2）。

了解基金定投游戲規(guī)則

要明確基金定投不是一個(gè)短期的理財(cái)行為，如果只做短短不到兩年的定投，那就盡早結(jié)束，不要繼續(xù)浪費(fèi)錢(qián)；基金定投的資金本來(lái)不多，還那么分散，這就無(wú)形中增加了費(fèi)用，降低了收益。建議1至2個(gè)的組合為佳。

要清楚基金定投當(dāng)下買(mǎi)的是量，而不是價(jià)，選用伸縮投的方式是定投的最佳方法（伸縮投，指的是在每期扣款前，可以自行酌情增加定投金額或保持當(dāng)初合約金額）；基金定投應(yīng)該用被動(dòng)投資型的指數(shù)基金作為投資標(biāo)的，而不應(yīng)選擇主動(dòng)投資型的股票型基金作為標(biāo)的。

基金定投，貴在堅(jiān)持，但也不是一味投入，不求回報(bào)，如果擔(dān)心大盤(pán)調(diào)整，不能鎖定收益，可以為定投的基金制定一個(gè)止盈線(xiàn)，但買(mǎi)入過(guò)程一定要堅(jiān)持不懈，不能受短期市場(chǎng)預(yù)期和走勢(shì)的影響，當(dāng)大盤(pán)出現(xiàn)下跌震蕩時(shí)，才是低位建倉(cāng)的好時(shí)機(jī)。蘇先生不了解以上的游戲規(guī)則，也是定投沒(méi)有見(jiàn)效的癥結(jié)所在。

澳洲投資買(mǎi)房需謹(jǐn)慎

如今選擇在澳大利亞投資買(mǎi)房的國(guó)人不在少數(shù)。澳大利亞房產(chǎn)確實(shí)有其迷人之處：房地產(chǎn)市場(chǎng)高度透明、穩(wěn)定的增值、永久地?fù)碛衅渫恋氐乃袡?quán)與繼承權(quán)、“低門(mén)檻”10%的個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)首付、當(dāng)?shù)卣蟛糠种輰?duì)房地產(chǎn)不征遺產(chǎn)稅，等等。

但如果真要到澳大利亞投資買(mǎi)房，還是要自己實(shí)地考察后再說(shuō)。澳洲購(gòu)房陷阱不少，再好的中介都是靠不住的。

正確理解在澳洲買(mǎi)房的低門(mén)檻低費(fèi)用

很多中介跟國(guó)內(nèi)投資者說(shuō)：“在澳大利亞投資購(gòu)房的門(mén)檻很低，只要付10%就可以了，交房的時(shí)候再付20%，余款都可以申請(qǐng)貸款?！甭?tīng)起來(lái)好像前期的投入并不多，但是當(dāng)你買(mǎi)的房子交付了，很多費(fèi)用就都冒出來(lái)：印花稅、市政稅和水費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及律師費(fèi)，等等。而且銀行評(píng)估的房?jī)r(jià)比開(kāi)發(fā)商給的市價(jià)往往要低10%至20%，買(mǎi)家補(bǔ)繳的首期房款，也就高于預(yù)期的20%。“補(bǔ)交款加上其他稅費(fèi)，大大超出了買(mǎi)家的預(yù)算?！焙芏嗤顿Y人的資金鏈差點(diǎn)就斷掉了，幾乎無(wú)法支付后期的打理費(fèi)。

所以，在澳洲投資買(mǎi)房需謹(jǐn)慎，要在多了解當(dāng)?shù)卣?、法律，多了解銷(xiāo)售中介、開(kāi)發(fā)商，多了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系后，再出手不遲。