綠地“出?！?/h1>
2013-12-31 00:00:00張佳竹
房地產世界 2013年11期
10月，紐約，綠地集團50億美元收購了布魯克林大西洋廣場70%的股權，一舉刷新中國房企在美投資的規(guī)模紀錄。11月20日，綠地再下一城，在韓國濟州島追加投資60億人民幣，欲打造高達218米的濟州最高雙子塔。
短短兩年，綠地在海外投資發(fā)展的觸角已伸至韓國、德國、泰國等四大洲六個國家九座城市，這家以建高樓著稱的國有房地產集團，似乎把沖刺云霄的激情也用到了自己的海外投資策略上。
不過，中國開發(fā)商海外拓展仍在學習階段，在陌生的壞境，缺少了政策支持后，綠地出海也面臨挑戰(zhàn)。
“閃電”收購
從布局海外地產到開始有銷售業(yè)績，綠地用短短兩年時間搭建起了海外資產網，閃電般的收購速度引人注目。
10月2日，綠地集團與Forest City Ratner Companies（森林城公司）簽署諒解備忘錄，將成立合資公司（綠地集團持70%股權），共同收購開發(fā)后者持有的布魯克林大西洋廣場地產項目，總投資預計將超過50億美元，刷新了中國房企在美最大投資額，成為中國海外投資規(guī)模最大的房企。
根據資料顯示，該項目位于紐約市布魯克林區(qū)中心東南角，總占地面積約6.45萬平米，規(guī)劃總建筑面積近60萬平米，為20年來紐約體量最大的地產項目。
至此，綠地集團在海外市場已成功進駐四大洲六個國家九座城市，目前已確定海外項目的總投資超過100億美元，今年年內實際投資已超30億美元。
與萬科謹小慎微的步伐不同，除了海外投資項目數量眾多，綠地的擴張模式似乎也更為大膽。例如這次50億美元合資項目的最終決策，綠地集團董事長、總裁張玉良僅用了一周。正因此，綠地集團的海外收購被稱之為“閃電收購”。
在海外發(fā)展的方式上，萬科、SOHO中國的海外投資都選擇與當地企業(yè)合作，綠地則更傾向于“單干”，主要通過收購舊物業(yè)改造和買地自建。
“我們原則上不和外方合作，他們節(jié)奏太慢，一個項目可能要3年才開工，而我們3個月就能開工銷售了。另外一個項目也不會談兩年，最多兩個月，談不下來就直接放棄，尋找新的項目?！睆堄窳冀衲?月接受《新京報》記者采訪時如是說。
而此前總在國內各大項目中飛來飛去的張玉良，最近兩年則變成了“世界飛人”，前期收購工作已經談妥，他一到則是直接和海外項目簽約。
在綠地進入美國市場之前，綠地首個海外項目一期去化逾八成，年內將實現銷售額超10億元。澳大利亞悉尼綠地中心的展示中心于11月初正式對外開放，項目即將在悉尼、上海、香港、新加坡全球同步發(fā)售，目前已預訂150套，總貨值超10億元人民幣。綠地全年海外業(yè)務收入有望將超25億元人民幣，明年計劃突破100億元人民幣。
仍緊盯國內市場
近年來，中國房企集體遠航拓展藍海市場熱度不減，但同樣是出海，眾房企的目的地不同，手段方式也不盡相同。
萬科、萬通、SOHO將投資重點放在美國、新加坡，萬達緊盯英國，碧桂園看好馬來西亞，分析綠地海外投資的項目不難發(fā)現，綠地所選擇的投資地，與萬達、萬科、復興等企業(yè)有異曲同工之處，均選擇規(guī)劃成熟，或位于抗風險能力較強的市中心板塊，或是無需在當地耗費一至兩年調整規(guī)劃的項目。且多數位于美國、英國、德國等發(fā)達國家和地區(qū)，這些地區(qū)經濟發(fā)達、市場成熟，為大多中國投資者、移民群體親睞，并吸引了很多中國游客及中國留學生。
綠地海外的項目類型也十分豐富，涉及住宅、酒店、辦公、商業(yè)綜合體、交通樞紐商業(yè)項目、服務式公寓及高檔住宅等。
北京房展組委會國際部總監(jiān)魏克非表示，隨著中國財富階層的增加，中國大眾對海外投資移民的熱情也持續(xù)高漲，中國留學、旅游海外的群體增加，海外置業(yè)存在大量需求，中國房企走出去滿足這部分人的置業(yè)需求，也降低了投資風險。例如綠地進駐海外地區(qū)多是以華人聚集區(qū)域為主，或針對中國移民推出優(yōu)惠方針，主要便是看中中國對海外地產強大的需求和購買力。
同時海外資產處于低位，也為綠地海外投資提供不少好的機會。
除了“抄底歐美”外，綠地還將“主意”打到東南亞國家身上。今年8月，綠地與泰國正大集團簽署合作備忘錄，擬在泰國曼谷、芭提雅合作投建一批房地產開發(fā)項目，總投資逾120億元。
中經聯盟秘書長陳云峰表示，目前一些東南亞國家買房投資的政策頗為優(yōu)惠，比如永久產權、低首付、居住權等，相對寬松的移民條件和低廉投資成本，對國人很有吸引力，符合綠地的投資條件。
拓融資備“糧草”
龐大的資金需求，讓綠地的海外擴張被更多地解讀為方便境外融資。在國內流動性收緊的當下，房企紛紛尋求海外融資的途徑，而擁有海外資產的房企更容易獲得青睞。
據中原地產監(jiān)測數據顯示，截至10月，2013年10大標桿房企海外融資額度已經達到了380億元，2012年這一數據為413億元。包括萬科、綠地、世茂、佳兆業(yè)、碧桂園、雅居樂等國內房企不謀而合地共同發(fā)力海外美元債市。
“海外融資非常簡單和成本低，而且有太多的融資機會。比如我們將發(fā)的美金債，利率就只有4點多?！睆堄窳?0月9日在接受媒體采訪時表示。綠地海外投資所需資金，將主要在海外解決，除去靠銷售回籠部分現金之外，還將從包括銀行、專業(yè)機構處取得資金支持。
在自有資金方面，綠地2012年年報顯示，2012年綠地集團實現業(yè)務經營收入超過2450億元，利稅總額240億元，總資產超過2350億元。2013年上半年，綠地集團房地產業(yè)務收入653億元，僅次于萬科，位列全國第二。
陌生的風險
盡管出海掘金“看上去很美”，但考慮到“出?！毙枰湓ＹY金支持，并要求企業(yè)擁有成熟且符合當地特色的開發(fā)模式等，綠地布局海外仍充滿風險。
在美國人眼中，綠地被塑造成中國最大的房地產企業(yè)。綠地剛剛公布的今年集團整體營收預計超3000億元，而且，綠地還擅長高樓建筑，經驗豐富——武漢、長春、濟南、南上海等等都有綠地“最高樓”的蹤跡。
但綠地的高樓建造背后與政府支持分不開，而轉戰(zhàn)到充分競爭、運作成熟、并且有透明的項目進程監(jiān)督的海外市場，綠地的整體運營能力卻有待考驗。就大西洋廣場項目而言，雖然也是受到紐約市政府與布魯克林區(qū)政府大力支持的項目，投資環(huán)境看起來比較穩(wěn)定。但陌生的環(huán)境、陌生的法律法規(guī)、迥異的開發(fā)盈利模式，綠地一不小心就可能陷入泥沼。
有專家指出，與中國房地產開發(fā)從立項、到建造、到銷售以及運營，都由一家開發(fā)商全包全攬不同，美國的房地產開發(fā)是階段性投入，不同的時間節(jié)點有專長不同以及風險偏好不同的投資者來分別承擔。綠地現在進入的美國項目，是處在建造開發(fā)階段，在美國的開發(fā)慣例中是利潤最不豐厚的階段之一。
此外，面對風云詭譎的國際市場，如果出海房企沒有充裕的現金流作為支撐，也將很難抵御海外市場風險。海外政治壁壘與障礙、稅費制度的不同、匯率變動等也有可能成為綠地扎根海外的障礙。
“海外開發(fā)模式決定了企業(yè)需要大量依靠金融機構，這種模式對于中國房企而言，可能還不是很適應?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉指出，再者，從銷售環(huán)節(jié)看，海外房地產市場更加復雜，如何把控海外地產市場發(fā)展周期與特性，這也是綠地要考慮的問題。
張玉良顯然也深諳“入鄉(xiāng)隨俗”的道理，他表示除了適應國際市場的規(guī)則，人才團隊的國際化，綠地還要不斷探索和優(yōu)化最適應當地經濟環(huán)境、市場需求，并且符合企業(yè)實際的商業(yè)模式。
10月，紐約，綠地集團50億美元收購了布魯克林大西洋廣場70%的股權，一舉刷新中國房企在美投資的規(guī)模紀錄。11月20日，綠地再下一城，在韓國濟州島追加投資60億人民幣，欲打造高達218米的濟州最高雙子塔。
短短兩年，綠地在海外投資發(fā)展的觸角已伸至韓國、德國、泰國等四大洲六個國家九座城市，這家以建高樓著稱的國有房地產集團，似乎把沖刺云霄的激情也用到了自己的海外投資策略上。
不過，中國開發(fā)商海外拓展仍在學習階段，在陌生的壞境，缺少了政策支持后，綠地出海也面臨挑戰(zhàn)。
“閃電”收購
從布局海外地產到開始有銷售業(yè)績，綠地用短短兩年時間搭建起了海外資產網，閃電般的收購速度引人注目。
10月2日，綠地集團與Forest City Ratner Companies（森林城公司）簽署諒解備忘錄，將成立合資公司（綠地集團持70%股權），共同收購開發(fā)后者持有的布魯克林大西洋廣場地產項目，總投資預計將超過50億美元，刷新了中國房企在美最大投資額，成為中國海外投資規(guī)模最大的房企。
根據資料顯示，該項目位于紐約市布魯克林區(qū)中心東南角，總占地面積約6.45萬平米，規(guī)劃總建筑面積近60萬平米，為20年來紐約體量最大的地產項目。
至此，綠地集團在海外市場已成功進駐四大洲六個國家九座城市，目前已確定海外項目的總投資超過100億美元，今年年內實際投資已超30億美元。
與萬科謹小慎微的步伐不同，除了海外投資項目數量眾多，綠地的擴張模式似乎也更為大膽。例如這次50億美元合資項目的最終決策，綠地集團董事長、總裁張玉良僅用了一周。正因此，綠地集團的海外收購被稱之為“閃電收購”。
在海外發(fā)展的方式上，萬科、SOHO中國的海外投資都選擇與當地企業(yè)合作，綠地則更傾向于“單干”，主要通過收購舊物業(yè)改造和買地自建。
“我們原則上不和外方合作，他們節(jié)奏太慢，一個項目可能要3年才開工，而我們3個月就能開工銷售了。另外一個項目也不會談兩年，最多兩個月，談不下來就直接放棄，尋找新的項目?！睆堄窳冀衲?月接受《新京報》記者采訪時如是說。
而此前總在國內各大項目中飛來飛去的張玉良，最近兩年則變成了“世界飛人”，前期收購工作已經談妥，他一到則是直接和海外項目簽約。
在綠地進入美國市場之前，綠地首個海外項目一期去化逾八成，年內將實現銷售額超10億元。澳大利亞悉尼綠地中心的展示中心于11月初正式對外開放，項目即將在悉尼、上海、香港、新加坡全球同步發(fā)售，目前已預訂150套，總貨值超10億元人民幣。綠地全年海外業(yè)務收入有望將超25億元人民幣，明年計劃突破100億元人民幣。
仍緊盯國內市場
近年來，中國房企集體遠航拓展藍海市場熱度不減，但同樣是出海，眾房企的目的地不同，手段方式也不盡相同。
萬科、萬通、SOHO將投資重點放在美國、新加坡，萬達緊盯英國，碧桂園看好馬來西亞，分析綠地海外投資的項目不難發(fā)現，綠地所選擇的投資地，與萬達、萬科、復興等企業(yè)有異曲同工之處，均選擇規(guī)劃成熟，或位于抗風險能力較強的市中心板塊，或是無需在當地耗費一至兩年調整規(guī)劃的項目。且多數位于美國、英國、德國等發(fā)達國家和地區(qū)，這些地區(qū)經濟發(fā)達、市場成熟，為大多中國投資者、移民群體親睞，并吸引了很多中國游客及中國留學生。
綠地海外的項目類型也十分豐富，涉及住宅、酒店、辦公、商業(yè)綜合體、交通樞紐商業(yè)項目、服務式公寓及高檔住宅等。
北京房展組委會國際部總監(jiān)魏克非表示，隨著中國財富階層的增加，中國大眾對海外投資移民的熱情也持續(xù)高漲，中國留學、旅游海外的群體增加，海外置業(yè)存在大量需求，中國房企走出去滿足這部分人的置業(yè)需求，也降低了投資風險。例如綠地進駐海外地區(qū)多是以華人聚集區(qū)域為主，或針對中國移民推出優(yōu)惠方針，主要便是看中中國對海外地產強大的需求和購買力。
同時海外資產處于低位，也為綠地海外投資提供不少好的機會。
除了“抄底歐美”外，綠地還將“主意”打到東南亞國家身上。今年8月，綠地與泰國正大集團簽署合作備忘錄，擬在泰國曼谷、芭提雅合作投建一批房地產開發(fā)項目，總投資逾120億元。
中經聯盟秘書長陳云峰表示，目前一些東南亞國家買房投資的政策頗為優(yōu)惠，比如永久產權、低首付、居住權等，相對寬松的移民條件和低廉投資成本，對國人很有吸引力，符合綠地的投資條件。
拓融資備“糧草”
龐大的資金需求，讓綠地的海外擴張被更多地解讀為方便境外融資。在國內流動性收緊的當下，房企紛紛尋求海外融資的途徑，而擁有海外資產的房企更容易獲得青睞。
據中原地產監(jiān)測數據顯示，截至10月，2013年10大標桿房企海外融資額度已經達到了380億元，2012年這一數據為413億元。包括萬科、綠地、世茂、佳兆業(yè)、碧桂園、雅居樂等國內房企不謀而合地共同發(fā)力海外美元債市。
“海外融資非常簡單和成本低，而且有太多的融資機會。比如我們將發(fā)的美金債，利率就只有4點多?！睆堄窳?0月9日在接受媒體采訪時表示。綠地海外投資所需資金，將主要在海外解決，除去靠銷售回籠部分現金之外，還將從包括銀行、專業(yè)機構處取得資金支持。
在自有資金方面，綠地2012年年報顯示，2012年綠地集團實現業(yè)務經營收入超過2450億元，利稅總額240億元，總資產超過2350億元。2013年上半年，綠地集團房地產業(yè)務收入653億元，僅次于萬科，位列全國第二。
陌生的風險
盡管出海掘金“看上去很美”，但考慮到“出?！毙枰湓ＹY金支持，并要求企業(yè)擁有成熟且符合當地特色的開發(fā)模式等，綠地布局海外仍充滿風險。
在美國人眼中，綠地被塑造成中國最大的房地產企業(yè)。綠地剛剛公布的今年集團整體營收預計超3000億元，而且，綠地還擅長高樓建筑，經驗豐富——武漢、長春、濟南、南上海等等都有綠地“最高樓”的蹤跡。
但綠地的高樓建造背后與政府支持分不開，而轉戰(zhàn)到充分競爭、運作成熟、并且有透明的項目進程監(jiān)督的海外市場，綠地的整體運營能力卻有待考驗。就大西洋廣場項目而言，雖然也是受到紐約市政府與布魯克林區(qū)政府大力支持的項目，投資環(huán)境看起來比較穩(wěn)定。但陌生的環(huán)境、陌生的法律法規(guī)、迥異的開發(fā)盈利模式，綠地一不小心就可能陷入泥沼。
有專家指出，與中國房地產開發(fā)從立項、到建造、到銷售以及運營，都由一家開發(fā)商全包全攬不同，美國的房地產開發(fā)是階段性投入，不同的時間節(jié)點有專長不同以及風險偏好不同的投資者來分別承擔。綠地現在進入的美國項目，是處在建造開發(fā)階段，在美國的開發(fā)慣例中是利潤最不豐厚的階段之一。
此外，面對風云詭譎的國際市場，如果出海房企沒有充裕的現金流作為支撐，也將很難抵御海外市場風險。海外政治壁壘與障礙、稅費制度的不同、匯率變動等也有可能成為綠地扎根海外的障礙。
“海外開發(fā)模式決定了企業(yè)需要大量依靠金融機構，這種模式對于中國房企而言，可能還不是很適應?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉指出，再者，從銷售環(huán)節(jié)看，海外房地產市場更加復雜，如何把控海外地產市場發(fā)展周期與特性，這也是綠地要考慮的問題。
張玉良顯然也深諳“入鄉(xiāng)隨俗”的道理，他表示除了適應國際市場的規(guī)則，人才團隊的國際化，綠地還要不斷探索和優(yōu)化最適應當地經濟環(huán)境、市場需求，并且符合企業(yè)實際的商業(yè)模式。
