王健林 房價(jià)15年內(nèi)仍上漲

“王健林一年間財(cái)富增長了372億元，平均每天賺1.019億元，平均每分鐘賺70776元，10分鐘能賺回一輛奔馳車；1個(gè)小時(shí)的收入就能在北京買下一套424萬元的房子。王健林最后悔的是只生了一個(gè)娃。”在59歲的萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林以1350億元首次登頂中國首富后，網(wǎng)絡(luò)上這么一條微博被炒得火熱。

“那都是好事者，不能這么算。”10月底的一天，在北京CBD萬達(dá)廣場B座的頂層，慣常身著一身黑色西服的王健林笑著說。

今年萬達(dá)不但在國際繼續(xù)并購，還收購了香港殼公司，體量龐大的萬達(dá)城開始在全國鋪開陣線，萬達(dá)發(fā)展的勢頭更猛了，王健林原話是今年萬達(dá)進(jìn)入世界500強(qiáng)問題不大。

除了談房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)，繁忙的王健林也有對于休息的渴望。當(dāng)記者問到，如果有段長期旅行會(huì)選擇去哪里。王健林脫口而出：“長白山”?！爸叭ザ际且惶炀妥咄?，真想沉下心來休息幾天，那里pm2.5沒有超過兩位數(shù)，負(fù)氧離子又高，多好?！蓖踅×盅韵聦θf達(dá)的長白山旅游度假區(qū)充滿欣賞與自信。

心理預(yù)期加速房價(jià)過熱

房地產(chǎn)世界：近期外界對于中國房地產(chǎn)的走勢議論紛紛，你認(rèn)為現(xiàn)在的市場環(huán)境下，房子還是較好的投資產(chǎn)品嗎？

王健林：應(yīng)該是?？吹靡姷?5到20年，房地產(chǎn)市場價(jià)格肯定還是往上走的。我們名義上的城市化率52%，扣除在城市的民工，實(shí)際上將近百分之四十幾，雖然城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是離不開房地產(chǎn)。

按照世界經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化率不會(huì)超過75%-80%，隨著全球貨幣超發(fā)，即使城市化的經(jīng)驗(yàn)完全依賴國家，房價(jià)依然往上走。無論是我們國家發(fā)展當(dāng)中，還是世界各國的經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)至少在15年之內(nèi)，我認(rèn)為還是上漲態(tài)勢。

房地產(chǎn)世界：現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場日光現(xiàn)象很突出，排號人數(shù)遠(yuǎn)多于供應(yīng)，你認(rèn)為原因是什么？

王健林：預(yù)期、預(yù)想。里根總統(tǒng)在他當(dāng)總統(tǒng)時(shí)說了句名言“經(jīng)濟(jì)的一半是心理”，說出了經(jīng)濟(jì)學(xué)非常重要的定律，影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)非常主要的一個(gè)因素就是心理。

預(yù)期是影響價(jià)格的一個(gè)主要因素，房地產(chǎn)價(jià)格由兩個(gè)方面構(gòu)成，一個(gè)是供求關(guān)系，一個(gè)是心理預(yù)期?，F(xiàn)在多數(shù)人都預(yù)期房價(jià)會(huì)往上走，這些年“十年九調(diào)控”，房價(jià)依然是漲了一倍還不止，所以價(jià)格一上去，速度效率就加快。

房地產(chǎn)世界：北京今年房價(jià)是否增速過快？

王健林：速度是快了，這就像拍皮球，越用力拍，蹦得越高。連續(xù)兩年的調(diào)控，今年稍微說要放松一點(diǎn)，預(yù)期加上恐慌性等原因，就導(dǎo)致漲的稍快了點(diǎn)。

對于北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，特別是北京、上海，無論處在什么長效機(jī)制下，無論采取任何辦法，在看得見的15到20年內(nèi)都是沒辦法的。不要說中國還在發(fā)展中，就連發(fā)達(dá)的資本主義國家例如紐約、倫敦等好的地段，價(jià)格依然是上漲。

兩年后多數(shù)城市供過于求

房地產(chǎn)世界：目前是否有辦法可以抑制一線城市房價(jià)的過快上漲？

王健林：二十年內(nèi)，任何措施都不能阻止北京、上海這兩個(gè)城市房價(jià)上漲，但是有可能采取措施使上漲速度減緩。例如保持限購。還有限貸及適度的加大供應(yīng)。

房地產(chǎn)世界：現(xiàn)在傳聞農(nóng)村集體土地也會(huì)進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，你認(rèn)為這個(gè)傳聞?dòng)锌赡軐?shí)現(xiàn)嗎？

王健林：如果能做成，這對中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決農(nóng)民和城市二元結(jié)構(gòu)有極大好處，如果能做是最好的，但是十分困難。

臺(tái)灣過去有過一次土改，農(nóng)民的土地變成商品流通，所以臺(tái)灣農(nóng)民馬上就富起來，包括香港也是這樣。我自己估計(jì)不僅是眼下做困難，而且未來五年、十年之內(nèi)也困難，所以這是一個(gè)理想。

房地產(chǎn)世界：與重點(diǎn)城市相反，現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象，調(diào)控是否要區(qū)別開來？

王健林：我認(rèn)為兩年后多數(shù)城市無需調(diào)控。除了北京、上海、廣州、深圳、杭州、濟(jì)南等熱點(diǎn)城市“日光盤”比較火，三四線城市基本賣不動(dòng)，甚至一些二線城市例如大連和青島都賣不動(dòng)了。

隨著土地功能進(jìn)一步加大，房產(chǎn)供應(yīng)也進(jìn)一步加大，所以按照現(xiàn)在這個(gè)情況我基本判斷，兩年之后最多不超過十個(gè)城市，其余城市根本沒有調(diào)控必要，肯定是供過于求。

不看好明年的宏觀經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)世界：第三季度經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)有所改善，你對明年宏觀經(jīng)濟(jì)有怎樣的預(yù)判？

王健林：明年經(jīng)濟(jì)比今年更難，基于兩點(diǎn)，流動(dòng)性收緊和利率上升，必然傳導(dǎo)到經(jīng)濟(jì)層面。

不管你承不承認(rèn)，第三季度經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)確實(shí)是房地產(chǎn)帶來的。房地產(chǎn)帶動(dòng)70%的行業(yè)，能多增長0.5個(gè)點(diǎn)。

但真實(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，真實(shí)的工業(yè)和企業(yè)利潤沒有發(fā)生根本性變化，依然處在惡化當(dāng)中。一看銀行利潤，一看國有工業(yè)利潤、制造業(yè)利潤，和去年同比是下降的，所以全國企業(yè)整體的運(yùn)行質(zhì)量還是不理想，下限風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

房地產(chǎn)世界：明年你最擔(dān)心出現(xiàn)的狀況是什么？

王健林：宏觀經(jīng)濟(jì)失速。有些人覺得中國宏觀經(jīng)濟(jì)徹底擺脫了下限，這看法是不對的?？茖W(xué)發(fā)展角度講GDP下限7%，CPI上限3.5%。宏觀經(jīng)濟(jì)在明年，全球流動(dòng)性收緊的情況下，中國經(jīng)濟(jì)失速可能會(huì)過大。

我最擔(dān)心的是中國經(jīng)濟(jì)再次陷入價(jià)格下限的風(fēng)暴。美國由于盟主地位的作用，中國又沒有辦法不跟著美聯(lián)儲(chǔ)走。他稍微一收緊，必然造成全球各個(gè)國家流動(dòng)性都要趨緊，這直接打擊的就是資產(chǎn)價(jià)格。第二是融資成本的上升，對于工業(yè)、企業(yè)，特別是以出口為主的企業(yè)，成本增加0.1%到0.2% ，那把企業(yè)都干死了。

房地產(chǎn)世界：在這種背景下，明年房價(jià)漲幅是否也會(huì)放緩？

王健林：即使熱點(diǎn)城市，明年房價(jià)一定會(huì)漲速趨緩，因?yàn)榱鲃?dòng)性一收緊，首先房地產(chǎn)就得減少。要保工業(yè)，保出口，流動(dòng)性一收緊，那房地產(chǎn)就賣的困難了，房價(jià)就一定會(huì)穩(wěn)住。我判斷明年的房價(jià)上漲速度比今年大幅度趨緩。

今年或進(jìn)入世界500強(qiáng)

房地產(chǎn)世界：基于你對明年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的判斷，萬達(dá)明年投資增速是否會(huì)放慢步伐？

王健林：我剛剛講的是全國的經(jīng)濟(jì)情勢不是太好，但是不是意味著全國所有企業(yè)不好。再困難的時(shí)候也有好的企業(yè)，再好的經(jīng)濟(jì)前景下也有爛的企業(yè)，這是規(guī)律。

萬達(dá)和住宅市場不一樣，住宅可以看半年，來決定可不可以買進(jìn)。我們的項(xiàng)目從拿地開始算一般需要三年。所以只能按照自己的固定節(jié)奏算好，這個(gè)節(jié)奏是不會(huì)按照經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)。

我們只能給自己定個(gè)大概的計(jì)劃，無非就是在明年預(yù)估不好的時(shí)候，把明年開業(yè)的數(shù)量減少幾個(gè)，而不能是完全的縮小數(shù)量。

這個(gè)節(jié)點(diǎn)基本要決定明年萬達(dá)的計(jì)劃，我們一般在9月到11月制定計(jì)劃，從我們自己的計(jì)劃看，（開業(yè)數(shù)量）比今年減少10%到15%。

房地產(chǎn)世界：今年萬達(dá)城全面鋪開陣線了，這一產(chǎn)品線是否還會(huì)繼續(xù)覆蓋？

王健林：會(huì)，在全國萬達(dá)城要達(dá)到十個(gè)左右，在西南和西北尤其西安附近還要有，華南可能在廣州，華北還沒決定，但北京、天津地區(qū)一定是要有的。

我們有信心和上海迪斯尼一較高下，看兩個(gè)指標(biāo)，入園人次和收入，開業(yè)一年后大家看，中國人應(yīng)該有這個(gè)自信，境外迪斯尼也在創(chuàng)新，而萬達(dá)的產(chǎn)品總體就是一個(gè)復(fù)合型，室內(nèi)室外結(jié)合起來，將來可以通過無錫萬達(dá)城這個(gè)項(xiàng)目，和迪斯尼比一下看誰好。

房地產(chǎn)世界：現(xiàn)在不少房企也在做文化旅游地產(chǎn)，是否會(huì)與萬達(dá)形成競爭？

王健林：萬達(dá)模式不容易被復(fù)制，加個(gè)“蓋”容易，“蓋”里的內(nèi)容不好做，我們做主題公園別人不見得做的來。創(chuàng)意不單有概念，而且要有設(shè)備，有知識產(chǎn)權(quán)，我們現(xiàn)在在建的每一個(gè)都比別人超越。

比如說一臺(tái)show，如果沒有產(chǎn)品配合就創(chuàng)作不出來，因?yàn)樗皇且粋€(gè)節(jié)目的編導(dǎo)，我們提供10臺(tái)或20臺(tái)設(shè)備，他要根據(jù)設(shè)備變化進(jìn)行編導(dǎo)。我相信我的產(chǎn)品是不可能被復(fù)制的。

房地產(chǎn)世界：這兩年萬達(dá)在文化旅游地產(chǎn)上進(jìn)行大幅收購，明年是否還是延續(xù)這一路線？

王健林：并購會(huì)繼續(xù)，主要方向是在文化方面。不出意外在全球范圍內(nèi)還有3個(gè)并購。但我們安排資金不影響大局，在境外投資最多是5%到10%，不可能放著國內(nèi)的大好形勢不要。

房地產(chǎn)世界：萬達(dá)已經(jīng)在香港收購恒力，傳聞A股有可能開閘，是否仍繼續(xù)打算在A股上市？

王健林：兩手準(zhǔn)備，A股最晚明年要開，不可能一直封著。重啟IPO不太可能，重組有可能。所以不排除考慮A股市場，或在境外公司進(jìn)行資產(chǎn)植入也可以，這兩個(gè)選擇現(xiàn)在還沒定，明年看形勢，至少這一兩年會(huì)有結(jié)果，不會(huì)無限期等下去。

我們有自己境外公司，在美國也申請上市，可能幾個(gè)月就會(huì)有消息了。很快就有兩家境外上市公司了，未來一年里萬達(dá)三家上市公司應(yīng)該是有的。

房地產(chǎn)世界：2013年即將結(jié)束，今年業(yè)績是否基本達(dá)到預(yù)期？

王健林：從收入角度看，我們今年的總收入要接近2000億元，進(jìn)入世界前500強(qiáng)應(yīng)該問題不大。但房地產(chǎn)要按入貨來計(jì)算，要扣掉一部分，應(yīng)該也差不多就在這個(gè)級別。