小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正遙無期

購買小產(chǎn)權(quán)房歷來都是政府部門嚴厲禁止的“雷區(qū)”。然而，近段時間南京個別小產(chǎn)權(quán)房卻出現(xiàn)了轉(zhuǎn)正的曙光，而深圳也多次傳出農(nóng)村集體土地有望上市的消息。

在民間各種轉(zhuǎn)正暗流涌動之下，反映的是各地小產(chǎn)權(quán)房大肆野蠻生長的現(xiàn)實。剛結(jié)束的十八屆三中全會，也未能在政策層面為小產(chǎn)權(quán)房指出一條明確的道路。換而言之，大眾豪賭的小產(chǎn)權(quán)房，依舊充滿著變數(shù)。

轉(zhuǎn)正曙光乍現(xiàn)

日前媒體曝出，南京市小產(chǎn)權(quán)房項目七彩星城小區(qū)業(yè)主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)。這一舉動被業(yè)界解讀為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正“閘門”正在南京豁出一條口子。

此消息見諸報端不久，南京市國土局對外解釋，“七彩星城項目補辦土地出讓手續(xù)，是對歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進行處置的延續(xù)，不可解讀為‘小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正’。”

盡管有關(guān)部門刻意強調(diào)此舉并非小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，但關(guān)于七彩星城項目當前的狀況，南京市國土局也指出，目前市政府已經(jīng)批準，按規(guī)定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。

此外，南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處新聞發(fā)言人蔣玉萍也表示，七彩星城的預(yù)售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網(wǎng)上銷售，并且七彩星城已經(jīng)辦理完了房屋所有權(quán)的初始登記。

吊詭的是，2007年1月，集體土地性質(zhì)樓盤七彩星城首度開盤，開發(fā)商明確告知購房者，他們的項目在“轉(zhuǎn)正”的名單上。為此，開發(fā)商在購房合同上，明確承諾將負責房產(chǎn)的“轉(zhuǎn)正”。

據(jù)了解，早在2006年，南京市就專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產(chǎn)權(quán)房展開全面調(diào)研。2007年，南京市國土局公布了包括七彩星城在內(nèi)的10個小產(chǎn)權(quán)房項目，補齊手續(xù)后有望轉(zhuǎn)正。

記者了解到的最新消息是，在2007年公布的10個項目中，八卦洲麗島花園和長江花園或已經(jīng)取得了國有土地使用證，剩下的7個項目仍在排隊等候中。

而據(jù)媒體報道，南京市小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正，必須歷經(jīng)一個復(fù)雜的程序：先是規(guī)劃局劃置紅線范圍，然后由市住建委、國土局、規(guī)劃局、建工局、房產(chǎn)局、物價局等部門組成的工作小組審查，最后報江蘇省國土資源廳批復(fù)。上述程序都合格后，才能享有補款拿證的機會。

在項目拿到國有土地使用證及商品房購房合同換發(fā)完畢之后，業(yè)主憑借房屋所有權(quán)初始登記、購房合同、購房發(fā)票等相關(guān)資料，才可以前往南京市房產(chǎn)局辦理商品房房產(chǎn)證。對于業(yè)主而言，只有拿到商品房房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)才算真正的實現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。

野蠻生長

南京七彩星城小產(chǎn)權(quán)房項目取得國有土地使用證，雖然只是個案，且有賴于多年前的一次歷史契機，但其至少為小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正樹立了一個示范性樣本。

而在這個樣本之下，仍有眾多的小產(chǎn)權(quán)房未得到政府的認可。據(jù)悉，小產(chǎn)權(quán)房在南京有十余年的發(fā)展歷程，目前不低于200個。

在近期頻傳農(nóng)村集體土地有望上市消息的深圳，龍華民治、龍崗布吉、南嶺、寶安沙井、福永等小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)也成為民眾購房的熱點。一份來自深圳市規(guī)劃國土委的研究報告顯示，深圳一季度有73個違建樓盤在售，房價最高已達7900元/平米，均價超過4000元/平米。最新消息則顯示，深圳市的小產(chǎn)權(quán)房價格近期又漲了10%左右。

在“年年喊打，年年難打”的北京，小產(chǎn)權(quán)房市場尤為猖獗。位于昌平的宏福苑小產(chǎn)權(quán)小區(qū)目前有100多棟小產(chǎn)權(quán)樓，就在不久前，該小區(qū)周邊仍有新的小產(chǎn)權(quán)房在施工建設(shè)。據(jù)房產(chǎn)中介人員向記者表示，年初該小區(qū)房價還在10000萬元/平米左右，7、8月份就已超過了15000元/平米?！百I房的人還不少?！?/p>

北京最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)通州太玉園，同樣是一個搶手的小區(qū)。據(jù)記者了解，去年底該小區(qū)房價還在6000元/平米上下，目前房價則超過了9000元/平米，大量買房人的涌入，正是其漲價的最主要原因。

一方面小產(chǎn)權(quán)還在興建，另一方面購房者仍舊趨之若鶩。在這種野蠻生長的形勢之下，多少都帶有“明知山有虎，偏向虎山行”的心態(tài)。

“畢竟法不責眾。”在太玉園小區(qū)有兩套住房的楊女士看來，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是遲早的事，“單就北京的小產(chǎn)權(quán)房里，就有上百萬人居住，這顯然不是拆或不拆就能解決的。”

小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的龐大或許已經(jīng)超過一些人的想象，在小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚的蔓延態(tài)勢之下，政府近期也再一次“亮劍”。

日前，位于北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房樓群被拆。這也是北京市目前已經(jīng)查處的最大的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域，涉及13棟樓4萬平米。

然而，值得注意的是，綜合歷年的幾次小產(chǎn)權(quán)房整治案例不難發(fā)現(xiàn)，強行拆除的小產(chǎn)權(quán)房都處于尚未入住階段，且大多還未銷售。

短期內(nèi)轉(zhuǎn)正可能性不大

小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，在其難以禁止甚至愈演愈烈的現(xiàn)象之下，隱藏的是大眾日益擴大的居住需求和不斷攀升的高房價之間的矛盾。無力購買商品房且沒有資格申請保障房的“夾心層”，只能無奈選擇小產(chǎn)權(quán)房。

近期，市場上之所以出現(xiàn)了一波熱炒小產(chǎn)權(quán)房的熱潮，來自于一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報告——“383”方案。該報告指出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。

按照該方案構(gòu)想，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

然而，在日前結(jié)束的十八屆三中全會上，關(guān)于土地市場的綱領(lǐng)性闡述中，也只是簡單表述為“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場”，并沒有更深一步的意見。此外，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，城鄉(xiāng)二元體制土地政策的改變?nèi)杂写龝r日。

針對政策層面的改變，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，小產(chǎn)權(quán)房全面轉(zhuǎn)正在短期內(nèi)可能性并不會太大。即便是未來進入轉(zhuǎn)正階段，也極有可能是通過試點的方式，長時間慢慢地打開。

關(guān)于市場上一些投資小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象，胡景暉也并不看好?！靶‘a(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的前提，一定是要繳納相應(yīng)數(shù)額的土地補償款，政府很有可能會依據(jù)周邊的地價做參考。如果再加上原來的購房成本，小產(chǎn)權(quán)房到底有多劃算還不好說?！?/p>