自住商品房橫空出世

從早期的房改房、外銷商品房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，到后來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房，以及“京七條”創(chuàng)造的“自住型商品房”，北京住房品種可謂“招牌林立”

對(duì)于自住型商品房，市場(chǎng)評(píng)論，褒貶不一。有人認(rèn)為，隨著今明兩年推出7萬(wàn)套自住型商品房，將對(duì)平抑房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要作用。也有人認(rèn)為自住型商品房不但無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，而且還可能進(jìn)一步導(dǎo)致權(quán)力腐敗和尋租。

為“夾心層”設(shè)計(jì)

“這個(gè)究竟是商品房還是保障房，真的能打七折，外地人也能買嗎？”在得知存在自住商品房后，頗感興趣的黃小姐拋出了一系列問(wèn)題。

自住型商品住房的全稱是“中低價(jià)位自住型、改善型商品住房”，雖然性質(zhì)上是商品房，但卻帶有濃重的保障性住房色彩。這類房源將通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式出讓，價(jià)格比周邊商品住房低30%左右；戶型以90平米以下為主。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，這是在 “低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的三軌制的思路下，照顧游離在保障與市場(chǎng)之外的城市“夾心層”。相較之前兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，只要符合北京購(gòu)房資格的家庭，不管京籍還是非京籍均可申請(qǐng)。

目前，“自住型商品房”政策已初現(xiàn)輪廓。2013年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，此類住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右，配建自住型商品住房項(xiàng)目房?jī)r(jià)在1萬(wàn)至2.2萬(wàn)元/平米之間。

自住型商品房地塊相對(duì)保障房位置更優(yōu)越些。日前亮相的2013年北京市第一批自住型商品房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，首批展出的7個(gè)項(xiàng)目分布在海淀、朝陽(yáng)、昌平、豐臺(tái)四個(gè)區(qū)，有三個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)以內(nèi)。

數(shù)據(jù)顯示，截至11月12日，北京已成交的11宗配建自住型商品房地塊中，總建筑面積已達(dá)126萬(wàn)平米。如果以每套自住型商品房90平米計(jì)算，已經(jīng)完成今年目標(biāo)的70%。

真能降房?jī)r(jià)？

自住商品房政策出臺(tái)后，市場(chǎng)議論紛紛擾擾，但在北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志看來(lái)，不管后續(xù)效果如何，北京自住型商品房推出的目的就是為了降房?jī)r(jià)，是為了填補(bǔ)了中低收入家庭的商品房供應(yīng)短缺問(wèn)題。

據(jù)資料顯示，2012年北京新房住宅成交量約為12.3萬(wàn)套，扣除保障房后有9萬(wàn)多套，如果自住房明年就可供應(yīng)5萬(wàn)套，未來(lái)“自住型商品房”將占到市場(chǎng)的40%-50%的供應(yīng)量。

在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來(lái)，這意味著半數(shù)潛在購(gòu)買力離開當(dāng)下的商品房市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而等待這種限價(jià)房源。自住型商品房一旦形成規(guī)?；?yīng)，中低端項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期也將有所轉(zhuǎn)變。

“肯定能降房?jī)r(jià)，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城入市也起到拉低房?jī)r(jià)的作用，但是它是限價(jià)商品房，雖然某些方面相似，但和自住房還是有區(qū)別?！敝需F房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理吳仕巖告訴記者。

2011年4月，北京首個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城入市時(shí)，銷售均價(jià)為12500元/平米，這一價(jià)格比周邊在售的其他商品房便宜3000元/平米。一度拉低周圍項(xiàng)目均價(jià)，但由于單個(gè)項(xiàng)目能化解的市場(chǎng)需求有限，此后長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)的房?jī)r(jià)仍逐步高漲。

“同一區(qū)域的普通商品房跟自住型商品房難免會(huì)有沖突。”賈玉鵬表示，自住型商品房主要影響的是中低端市場(chǎng)，對(duì)高端市場(chǎng)沒有影響。但讓賈玉鵬擔(dān)憂的是，如果沒法保證足夠的普通商品房用地，大量推行自住型商品房用地將擠占普通商品房用地規(guī)模，推升房企拿地成本， 最后使得普通商品房的價(jià)格不降反升。

11月4日，北京8宗住宅用地成交，成交總價(jià)達(dá)87.69億元，配建自住型商品房的面積達(dá)到64.97萬(wàn)平米，再扣去配建公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房面積外，留給普通商品房的地所剩無(wú)幾。

“房地產(chǎn)不是就一件事兒，它需要很多行業(yè)之外的政策配合，需要方方面面的調(diào)控，要有全局的把握?！标愔靖嬖V記者，真正導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有土地因素、貨幣因素、需求因素等方方面面的因素。要對(duì)土地制度的改革金融制度、財(cái)政稅收體制改革等，這些才是可能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的手段。

分配考驗(yàn)

“價(jià)格比普通商品房低30%，最后會(huì)不會(huì)又像兩限房一樣，被關(guān)系戶拿走了？”黃女士說(shuō)：“我們不是缺乏保障房，而是給特權(quán)者的保障房太多了?！?/p>

根據(jù)接受采訪的多名業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，在實(shí)際操作中，會(huì)采取搖號(hào)的方式來(lái)確定最終的購(gòu)房者。保障房輪候家庭及本市無(wú)房家庭可以優(yōu)先購(gòu)買。目前，北京有13萬(wàn)個(gè)保障房輪候家庭，預(yù)計(jì)初期投放的房源將會(huì)被可優(yōu)先購(gòu)房的家庭“包攬”，這可能使得 “夾心層”仍然買不到房。

不過(guò)，“有些輪候保障房的家庭，還是買不起自住房?！眳鞘藥r說(shuō)。

相較于寬松的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，此次規(guī)定的退出機(jī)制“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，5年后轉(zhuǎn)讓須按屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格繳納購(gòu)房差額的30%”，卻與此前的經(jīng)適房、兩限房等保障房相類似。

5年后可轉(zhuǎn)讓，意味著仍有尋租空間。黃女士稱為了少繳收益部分，二手房交易中的“陰陽(yáng)合同”恐怕更為盛行。

長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城即被曝出偷賣偷租的現(xiàn)象，兩年前1.25萬(wàn)元/平米的價(jià)格，現(xiàn)在轉(zhuǎn)手可賣2.1萬(wàn)元/平米，90平米戶型轉(zhuǎn)手可獲利70余萬(wàn)元。

但在吳仕巖看來(lái)，北京此次監(jiān)管政策更加嚴(yán)厲，明確規(guī)定一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套，買來(lái)后如果轉(zhuǎn)讓，就沒有購(gòu)買機(jī)會(huì)了，“這是很關(guān)鍵的一條，打擊投資投機(jī)需求。”

為解決這一問(wèn)題，在“京七條”中，北京還提出將建立限購(gòu)監(jiān)督委員會(huì)的內(nèi)容。目前組建工作正在進(jìn)行，將邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、業(yè)內(nèi)專家和購(gòu)房代表等參加，定期開展限購(gòu)落實(shí)情況抽查巡查。

在任啟鑫看來(lái)，即使通過(guò)政策設(shè)限以及搖號(hào)等方式來(lái)杜絕不公現(xiàn)象也是一項(xiàng)棘手難題，因此期待有具體的監(jiān)管政策出臺(tái)。只有這些問(wèn)題解決后，“自住”作用才真正能發(fā)揮出來(lái)。

利潤(rùn)擔(dān)憂

從近期已成交的土地看，限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊對(duì)房企的考驗(yàn)程度很高，因?yàn)橥恋爻杀臼冀K高昂，入市售價(jià)受到限制，開發(fā)商的利潤(rùn)空間將被大為壓縮。但面對(duì)北京大幅供應(yīng)自住商品房地塊的現(xiàn)實(shí)，不少房企都表示“要活下去，不得不參與”。

賈玉鵬表示，目前東亞也考慮減少剛需產(chǎn)品開發(fā)，逐漸向中高端轉(zhuǎn)移，以避免與自住型商品房市場(chǎng)短兵相接。

提及剛拿到的順義地塊，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理吳仕巖告訴記者，雖然自住商品房部分無(wú)利可圖，但是還有一部分公建可以用來(lái)做商業(yè)，也算能取得一部分利潤(rùn)。而此前的9月26日，中鐵建以樓面價(jià)1.85萬(wàn)/平米拿下的限價(jià)1.9萬(wàn)/平米的海淀區(qū)環(huán)保科技園地塊，更是被稱為“賠本賺吆喝”。

“雖然利潤(rùn)非常低，但央企不干不行，央企不做其他民企可能更不愿意做了。具體利潤(rùn)多少，要看到時(shí)成本控制能力?！眳鞘藥r表示，未來(lái)比拼的就是成本管控能力，比如中國(guó)鐵建本身是建筑承包商，就比較有優(yōu)勢(shì)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則認(rèn)為，由于房企利潤(rùn)率下降，降低建設(shè)成本并縮短上市周期，以規(guī)模求效益將成為開發(fā)該類住房的思路。未來(lái)敢于開發(fā)自住型商品房的，更多的是資金充足、建設(shè)成本較低、具有良好政府資源的國(guó)企與龍頭房企。

與此同時(shí)，由于開發(fā)商會(huì)極力壓縮自住型商品房的建造成本，使得房屋質(zhì)量、配套等方面存在隱患。此前大量限價(jià)房小區(qū)，住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、安全保障都無(wú)法妥善解決，業(yè)內(nèi)人士呼吁應(yīng)盡快出臺(tái)完善而細(xì)化的政策，以觀后效。

對(duì)于北京推出的這種模式，目前各地還沒有效仿的計(jì)劃。近期，南京、寧波、蘇州、無(wú)錫、天津、大連、合肥、常州等城市均表示，不會(huì)推出該類型的商品房或暫時(shí)沒有供應(yīng)計(jì)劃。