有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的基本措施探究

宋慧玲

（恒大地產(chǎn)集團(tuán)銀川有限公司 寧夏 銀川 750001）

有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的基本措施探究

宋慧玲

（恒大地產(chǎn)集團(tuán)銀川有限公司 寧夏 銀川 750001）

工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是建筑物實(shí)體形成階段，是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價(jià)格，市場(chǎng)供求波動(dòng)大等等。要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價(jià)，發(fā)揮投資效益，就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，從而加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的全方位、全過程的造價(jià)控制。

工程造價(jià)；經(jīng)濟(jì)措施；組織措施；竣工決算；投資效益；機(jī)制創(chuàng)新

0 引言

所謂工程造價(jià)的有效控制，就是在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個(gè)階段，采用一定的方法和措施將工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額以內(nèi)。具體地說，要用投資估算價(jià)控制設(shè)計(jì)方案的選擇和初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)；用概算造價(jià)控制技術(shù)設(shè)計(jì)和修正概算造價(jià)；用概算造價(jià)或修正概算造價(jià)控制施工圖設(shè)計(jì)和預(yù)算造價(jià)。以求合理地使用人力、物力和財(cái)力，取得較好的投資效果。

1 綜合采取措施，著力控制成本

1.1 組織措施

組織措施是從施工成本管理的組織方面采取的措施，例如實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，落實(shí)施工成本管理的組織機(jī)構(gòu)和人員，明確各級(jí)施工成本管理人員的任務(wù)與職能、權(quán)利與責(zé)任，編制本階段施工成本控制、工作計(jì)劃和詳細(xì)的工作流程等。施工成本管理不僅是專業(yè)成本管理人員的工作，各級(jí)項(xiàng)目管理人員都負(fù)有成本控制責(zé)任。

1.2 技術(shù)措施

技術(shù)措施不僅對(duì)解決施工成本管理過程中的技術(shù)問題是不可缺少的，而且對(duì)糾正施工成本管理目標(biāo)偏差也有相當(dāng)重要的作用。因此，運(yùn)用技術(shù)糾偏措施的關(guān)鍵，一是要能提出多個(gè)不同的技術(shù)方案，二是要對(duì)不同的技術(shù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。在實(shí)踐中，要避免僅從技術(shù)角度選定方案而忽視對(duì)其經(jīng)濟(jì)效果的分析論證。

1.3 經(jīng)濟(jì)措施

經(jīng)濟(jì)措施是最易為人接受和采用的措施。管理人員應(yīng)編制資金使用計(jì)劃，確定、分解施工成本管理目標(biāo)。對(duì)施工成本管理目標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并制定防范性對(duì)策。通過偏差原因分析和未完工程施工成本預(yù)測(cè)，可發(fā)現(xiàn)一些潛在的問題，將引起未完工程施工成本的增加。對(duì)這些問題應(yīng)以主動(dòng)控制為出發(fā)點(diǎn)，及時(shí)采取預(yù)防措施。

1.4 合同措施

成本管理要以合同為依據(jù)，因此合同措施就顯得尤為重要。對(duì)于合同措施從廣義上理解，除了參加合同談判、修訂合同條款、處理合同執(zhí)行過程中的索賠問題、防止和處理好與分包商之間的索賠之外，還應(yīng)分析不同合同之間的相互聯(lián)系和影響，對(duì)每一個(gè)合同作總體和具體分析等。

2 加強(qiáng)簽證管理，減少施工變更

2.1 報(bào)價(jià)(預(yù)算)中包含的項(xiàng)目不得進(jìn)行簽證，已簽證的工程量，應(yīng)予扣除；現(xiàn)場(chǎng)簽證必須有開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)工程師和承包項(xiàng)目經(jīng)理的簽字或蓋章，簽證應(yīng)一式數(shù)份，及時(shí)報(bào)送有關(guān)部門審核，對(duì)重大的隱蔽工程，應(yīng)該有審核部門的人員參加。

2.2 審查現(xiàn)場(chǎng)簽證的項(xiàng)目和內(nèi)容是否清楚，簽證的數(shù)量、規(guī)格、單位和日期是否準(zhǔn)確等。簽證工作必須按事先確定的程序進(jìn)行，避免發(fā)生工程管理人員只管簽證，不算經(jīng)濟(jì)帳問題。

2.3 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的有效方式：工程質(zhì)量樣板房先行；規(guī)范簽證。

3 搞好竣工決算，建立評(píng)價(jià)機(jī)制

3.1 搞好竣工決算

工程結(jié)算是按照有關(guān)法律法規(guī)和工程合同的規(guī)定對(duì)合同完成工作的最終價(jià)值以及施工過程中調(diào)整項(xiàng)目的價(jià)值的認(rèn)定，它直接涉及到合同雙方的經(jīng)濟(jì)利益。結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立以下機(jī)制：

1）會(huì)議確認(rèn)制。結(jié)算原則采用會(huì)議確認(rèn)制。通過結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。

2）建立兩次復(fù)核審計(jì)制。所謂兩次復(fù)核審計(jì)制是指先由地產(chǎn)公司的成本控制部門進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，再由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。審核的重點(diǎn)是工程量是否與實(shí)際相符，定額套用及費(fèi)率計(jì)取是否符合承包合同約定或有關(guān)規(guī)定，材料單價(jià)的計(jì)取是否符合市場(chǎng)行情等。審計(jì)部門或?qū)徲?jì)單位通過認(rèn)真審核每一項(xiàng)施工項(xiàng)目、工程變更單、現(xiàn)場(chǎng)簽證，準(zhǔn)確核算出工程造價(jià)。工程審計(jì)屬事后控制，雖然是“亡羊補(bǔ)牢”，但也很有效。

3）獎(jiǎng)懲制度。結(jié)算完畢后，對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量 （含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰。

3.2 做好工程造價(jià)比較分析

對(duì)施工中控制工程造價(jià)所采取的措施、效果應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真的比較分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。批準(zhǔn)的概算是考核建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)。分析時(shí)，可將建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工器具費(fèi)和其它工程費(fèi)用逐一與竣工決算表中所提供的實(shí)際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料及批準(zhǔn)的概算、預(yù)算指標(biāo)、實(shí)際的工程造價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，以確定竣工項(xiàng)目總造價(jià)是節(jié)約還是超支，并在分析比較的基礎(chǔ)上，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，找出節(jié)約或超支的原因，提出改進(jìn)措施。一般應(yīng)主要分析以下內(nèi)容：

1）主要實(shí)物工程量的變化。

2）主要材料的消耗量。

3）建設(shè)單位管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)要按照國(guó)家和各地的有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及所列的項(xiàng)目進(jìn)行取費(fèi)。

3.3 運(yùn)用多種審計(jì)方法

1）全面審計(jì)。對(duì)工程項(xiàng)目工程量清單的計(jì)算，定額子目的選用和套取，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的選用以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支進(jìn)行詳盡的審計(jì)。

2）抽樣審計(jì)。抽樣審計(jì)是按照統(tǒng)計(jì)規(guī)律，根據(jù)樣本來推斷總體的一種審計(jì)方法。

3）篩選審計(jì)。篩選審計(jì)屬于快速審計(jì)，一般是先以工程的用途、結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn)相同或相近似的工程，特別是同一地區(qū)范圍內(nèi)其預(yù)算造價(jià)也基本相同的完成工程的各項(xiàng)綜合數(shù)據(jù)為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.4 建立后評(píng)價(jià)機(jī)制

后評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的綜合性評(píng)價(jià)，也是對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的總結(jié)。一般來說，房地產(chǎn)商應(yīng)做好三個(gè)方面的工作：一是對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理、分析和歸類，分析影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，為下次項(xiàng)目的控制提供參考；二是總結(jié)造價(jià)控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接；如何有效防范價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，由被動(dòng)向主動(dòng)控制轉(zhuǎn)化；三是分析自身在全過程控制造價(jià)方面的不足及欠缺，找出其因素并在后續(xù)工程中加以克服。總之，通過建設(shè)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)會(huì)使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高、工作方法不斷創(chuàng)新。工程造價(jià)是一個(gè)包含著多層次工程造價(jià)的體系。就一個(gè)工程項(xiàng)目而言，它既是建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)，又包含單項(xiàng)工程的造價(jià)和單位工程的造價(jià)，同時(shí)也包含單位建筑面積的造價(jià)等。工程造價(jià)自身形成一個(gè)指標(biāo)體系，能夠?yàn)樵u(píng)價(jià)投資效果提供多種評(píng)價(jià)指標(biāo)，并能夠形成新的價(jià)格信息為今后類似項(xiàng)目的投資提供參照系。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)管理應(yīng)該是以項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)程序?yàn)橹骶€，將原來單一的預(yù)結(jié)算管理轉(zhuǎn)變?yōu)槎嚯A段、相互關(guān)聯(lián)的全方位管理，將造價(jià)管理與控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程；事前運(yùn)用各種科學(xué)方法分析預(yù)測(cè)、科學(xué)決策，事中科學(xué)地組織實(shí)施、精心管理，事后科學(xué)地分析總結(jié)，從而能動(dòng)地影響決策、設(shè)計(jì)、施工等階段的全過程管理。

4 結(jié)束語

新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，成本已不僅是影響企業(yè)利潤(rùn)高低的一個(gè)因素，而且是影響企業(yè)生存與發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)力大小的戰(zhàn)略問題。同時(shí)，房地產(chǎn)商面臨的不單是成本是否可以降低的問題，而是如何從戰(zhàn)略的高度來認(rèn)識(shí)成本，如何通過系統(tǒng)、長(zhǎng)期的籌劃來營(yíng)造成本持續(xù)健康降低的環(huán)境和獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)期成本優(yōu)勢(shì)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制戰(zhàn)略是成本管理與戰(zhàn)略管理有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)成本管理對(duì)競(jìng)爭(zhēng)變化所做出的一種適應(yīng)性變革，是當(dāng)代成本管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。

［1］寧素瑩.建設(shè)工程價(jià)格管理[M].北京：中國(guó)建材工業(yè)出版社，2005.

［2］周惠珍.投資項(xiàng)目評(píng)估[M].3版.大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005.

宋慧玲（1976—），女，漢族，寧夏銀川人，2000年畢業(yè)于長(zhǎng)春工程學(xué)院房屋建筑工程專業(yè)，中級(jí)工程師，現(xiàn)主要從事預(yù)決算管理、編制及審核工作。

周娜］