馮侖：當?shù)慌！習r，你該怎么辦？

企業(yè)的發(fā)展跟人是很像的，人這一生當中有幾個特別重要的環(huán)節(jié)。這個環(huán)節(jié)每一次都會有分叉，而這些分叉就表現(xiàn)了你的人生不同。其實企業(yè)也是這樣。

一

在人的一生當中，幾個最關鍵呢？第一件事是出生，就是你落在誰家里，落在哪兒。是兵荒馬亂呢還是太平盛世。這件事已經(jīng)決定了你后來的很多故事。

第二件事就是學習。上學這件事大概會確定你的價值觀。你是在宗教學校上學還是在一個部隊學校上學？是在一個中國社會上學，還是在洋人世界上學？這會形成你的價值觀。

第三件事就是戀愛、出來上班、結婚、娶媳婦。這件事就決定你的社會關系的復雜程度。上班有同事，戀愛有對象，結婚有丈母娘、婆婆這一堆復雜的事，也就是人生的展開就決定了你找什么樣的朋友，和誰在一起。

等到中年以后才發(fā)現(xiàn)原來很多事沒想明白，想做一次調(diào)整，這叫轉型。又開始了后邊的事情。當然，最后還有進八寶山的故事。整個人生最后一件事是怎么樣處理死亡。

企業(yè)發(fā)展同樣面臨這些事情。小企業(yè)成長就相當于一個小孩長大一樣。第一件事是你的出生。比如我跟周鴻袆周總，我們落在哪兒，這件事已經(jīng)沒法選擇，他做互聯(lián)網(wǎng)，我做房地產(chǎn)，我注定了不可能做互聯(lián)網(wǎng)。這就相當于你注定了是在什么樣的家庭。我們每一個孩子都是在父母沒征求意見的時候出生的。那天我們看到一個土豪丈母娘的故事，那個哥們兒喝大了就指著他的父母，家里沒一百萬，你怎么讓我出來。實際上你選擇在哪里，這件事就選擇了你未來的人生。

我們發(fā)現(xiàn)在早期創(chuàng)業(yè)的時候。在海南的成功率是很低的。在中關村的成功率。其實也不是很高。過去沒有《公司法》的野蠻生長時期，成功率很低，最近幾年的成功率就高一點。也就是說在不同的地方、不同的時代，成功率是很不一樣的。

我們現(xiàn)在來看，人在一開始、企業(yè)在一開始，在這個過程中肯定是有偶然性。也就是我們選擇一個企業(yè)做什么和一開始在哪兒做，有非常多的偶然性。

但是，我們會有一個分叉，這個分又是有概率的。是家境好的成功率高。還是家境壞的成功率高？總體來看是家境中等偏下的成功率高。家境特別好的。他的成功很顯著、很耀眼。但多數(shù)有很多別的幫助?，F(xiàn)在能數(shù)得上的中國幾百個企業(yè)家，多數(shù)是家境中等偏下的。當你的出生沒辦法選擇的時候。你的基因中有很多因素決定你成功或不成功。

很多家境特別好的人成功概率很低，我們經(jīng)常講，我們?！潦亲约?，別人?！潦堑?。爹不?！恋臅r候怎么辦？我們是在這個前提下選擇的，雖然起點不一樣，但我們的未來是可以自己選擇的。

二

當我們進入到第二個階段，在學習和蓄勢價值觀的時候，這個時候我們走什么樣的路，有時候會迷茫。比如做房地產(chǎn)，是做好人呢，還是做市場或者是做權力？很奇怪，房地產(chǎn)一開始永遠是這樣的選擇。你是靠二大爺拿地呢？還是靠舉手拍賣拿地。在房地產(chǎn)行業(yè)當中，現(xiàn)在活下來的都不是靠二大爺，都是好人。

這個好人是個什么概念呢？在我們早期在海南做企業(yè)的時候，好人這個事非常簡單，東北話說講究，你得尊敬人家。同時，做事不能夠欺詐。另外就是要制造產(chǎn)品，真正為客戶、為社會創(chuàng)造點兒什么。當時的海南天天過年，夜夜結婚，所有的事情都是空轉，最后不創(chuàng)造財務。在這樣的情況下，在房地產(chǎn)領域做好人，就是做市場。創(chuàng)造產(chǎn)品。

想起來碰到的一些故事。14年前，我和萬科王石我們做了地產(chǎn)聯(lián)盟，叫做中國房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟，簡稱忠誠聯(lián)盟。我們想將好公司分堆。后來想來想去，我們還是要圈地，應該是好公司加大公司聯(lián)盟，我們就選了很多很小的公司，但是我們認為是好公司。這個好是最簡單的概念，但做起來非常難。

廣西有一家公司當時只做了一個房地產(chǎn)項目，要參加我們的聯(lián)盟。門檻費當時是800萬元，就是參加我們的基金。很多人都不贊成它的加入，我推薦的這家企業(yè)，我也不知道它是不是好公司。他們投不到一千萬，我們大概給他七八千萬。我去了那家公司以后就問他一件事，我們忠誠聯(lián)盟是要好公司和大公司的聯(lián)盟?，F(xiàn)在要判斷風險，你得證明你是好人。他想了半天就說了一句話，說我是在監(jiān)獄長大的，你放心吧，我肯定是好人。我說你怎么是在監(jiān)獄長大的呢？他說我父親是無期徒刑。我說你這有點兒罪犯子女嫌疑。他說對不起，我父親是管教干部，在我們那兒管教干部都叫無期徒刑，無論如何不能跳槽。我從小天天扒著窗戶看那些犯人，我最大的感受就是要做好人。否則一輩子就完蛋了。我聽這個事靠譜。我說只要你是好人就行?；貋砦揖透芾砘鸬膸讉€人講，我說這個人，監(jiān)獄長大的，靠譜。后來我們支持了他，這個公司現(xiàn)在在當?shù)厥桥旁谇叭坏姆康禺a(chǎn)公司。

三

在小公司人容易學壞。為什么？困難太多。每一個困難可能都是學壞的理由，每一次增長都可能有一個墮落的機會。你能不能挺得??？從房地產(chǎn)行業(yè)來說，到目前為止生存下來的都是走市場路線的、走產(chǎn)品和服務路線的，同時不走所謂權貴路線。凡是走權貴、靠政府的，就是灰色交易，這些房地產(chǎn)公司反而很難長大?？赡茉谝粋€項目上賺錢了。接著就會被拿下去。做房地產(chǎn)有一個特別有趣的事叫做從哪里拿到錢又從哪里還回去。你從地上拿到的，最后土地出了事又還回去。

在小企業(yè)快速成長的階段有很多需要突破的瓶頸，遇到誘惑的時候，怎么樣堅持自己的價值觀？這個價值觀。簡單來說就是學好。

我們也曾面臨這些選擇。我們就選擇好人、好事、好錢，學先進、傍大款、走正道，一句話，我們就是做比較笨的人。因為比較笨的人往往競爭少。聰明的^競爭太多。當別人都去做一個非常投機的機會。不去做產(chǎn)品，而是在中間倒騰的時候，看似容易，但競爭的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的時候。競爭者很少。聰明的人都是不斷移動的。只有笨的人才在一個點上不動，是執(zhí)著的人。在這個階段，執(zhí)著，而且選擇正確的價值觀，以好人的心態(tài)做這件事情，企業(yè)很容易就活過來了。

一個企業(yè)的價值觀正確了，行業(yè)也選擇正確了，面臨的問題就是做大以后和資本的關系。你選擇資本，究竟要不要上市，要不要跟誰合伙，要不要股東，要不要跟別人一起進行合作，這一段時間跟人非常像。他們很多人在講一個小企業(yè)為什么要上市？我跟說就跟問一個大姑娘為什么要出嫁，她出嫁有很多理由，其中一個重要的理由是合法地生孩子。既然你有生孩子的能力和愿望，你就要選擇一個合法的而且可以生比較好的孩子的。企業(yè)上市就可以比較好地合規(guī)合法地擴大你的規(guī)模。然后進行發(fā)展。

第二件事，你出嫁以后，行為方式要改變。很晚不睡，看電影，老媽來說一聲，你還不耐煩。你出嫁以后，你能這樣嗎？上市第二件事是改變行為，要變得誠信、透明、專業(yè)，要照顧別人的情緒、關系，你嫁過去以后就不是自己。就是跟整個家族打交道，這是投資者關系，你要跟所有人發(fā)生關系，而不是完全自己一個人。

在這樣的情況下，為什么還要嫁人？還有一個，落個好名聲。你想一個大姑娘永遠不出嫁，這個名聲。嫁了以后養(yǎng)兒育女、孝敬公婆，十里八鄉(xiāng)傳為美談，就是品牌。上市就是大姑娘生孩子。生孩子、改變行為、取得品牌、在社會上立足。在這個階段，小企業(yè)都有上市的夢想。

當然，人到中年，你也有困惑。最后，當官的總得不到提拔，賺錢的口袋里的錢越來越少，最后開始懷疑自己，審視自己的人生，開始覺得是不是要轉型，這就是企業(yè)上市以后仍然面臨的挑戰(zhàn)。大姑娘生了孩子，孩子上了大學，又變成事兒了，又要轉型，從原來圍著孩子轉，到最后孩子走了、結婚了，你又變成一個人，又要轉型，要適應退休生活。轉型這個階段也是非常重要。

從房地產(chǎn)公司來說，到了出嫁階段。上市不上市，就出現(xiàn)很多問題。多數(shù)房地產(chǎn)都沒有上市，現(xiàn)在有6萬多家房地產(chǎn)公司，上市的，大陸和臺灣合起來不到300家。

在這個過程當中。每一家公司都在選擇，特別是到了上市以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨商業(yè)模式的選擇，面臨著最終怎么樣持續(xù)成長的選擇。以房地產(chǎn)公司為例，我發(fā)現(xiàn)有幾個制約快速成長的因素。第一個因素解決風險偏好。增長和風險偏好有很大關系。

在房地產(chǎn)行業(yè)當中，增長快的多數(shù)屬于風險偏好較大的。風險偏好是什么呢？就是負債率比較高。比如說拍賣一塊地，都到了順義昌平了，7萬塊錢一平方米，有人風險偏好，有可能賭贏嗎？房子賣到10萬一平方米，萬通沒參與，他就贏了。

這么多年，我們從早期創(chuàng)業(yè)，到中間經(jīng)過了很多困難，也差點兒垮了，又收拾好了。我們從1993年到1995年發(fā)展得非?？?，青春期，什么都敢干。到了1996年以后，幾乎出現(xiàn)了很多崩潰性的問題。然后就慢慢地變賣資產(chǎn)、還債再收拾，倒騰倒騰，再讓它慢慢活過來。整個公司的風險偏好比較低，所有的股東，包括我，都已經(jīng)苦不堪言，不再愿意冒這么大的風險。風險偏好多了，我們就做一些服務性的。房地產(chǎn)的下游是開發(fā)，中游是服務，上游是金融。我們就在中下游做很多事情，這樣屬于低負債的業(yè)務，高負債業(yè)務做得很少。給人的感覺成長很慢。但你在其他領域很領先。

也有一些老板風險偏好比較大。就特別愿意做高負債的生意。他可能從來沒有遇到過經(jīng)營上的債務壓力的突然的心肌梗死，他們對風險的感受不一樣。

四

增長和治理結構有關系。房地產(chǎn)企業(yè)總體起來看，股權比較集中，老板獨裁專斷的公司，增長得比較快。很多公司，當年上市前負債率是300%到700%，但是這個老板就是獨斷，非常敢于賭博，最后就是一把賭過去了。今天成為非常耀眼的一個明星。有一些公司的治理相對比較分散，不大容易集中起來做高風險的業(yè)務，增長比別人要慢。

這個治理也很有意思，公司治理多少是合適的？我們看到很多企業(yè)犯錯誤。比如說跟某些官員有不正當?shù)慕灰?，最后出事。哪些企業(yè)容易辦這樣的事呢？從公司治理來說。一般股權集中超過50%的私人公司愿意做冒險的事?，F(xiàn)在應該理解萬科為什么不行賄，因為它完全沒有行賄的動機和利益基礎。王石的股份連0.1%都不到，連0.01都沒有。他怎么行賄？行賄以后，掙的錢給股東了，坐牢的是他自己，他能這么傻嗎？治理結構到這個程度。股權分散到這樣，一般經(jīng)理人就不愿意行賄，行賄以后個人沒好處。

相反，我們看到出事的有些公司都是股權非常集中的，50后、60后、70后的私人老板。這些公司得到的利益全是自己的，他有沖動。另外，這個決策在被窩里就可以決策，老婆管出納，跟老婆說明天拿200萬。如果你自己不是大股東，公司治理非常清楚，這個錢想拿都拿不出去。一般民營企業(yè)比較好的股權治理。又有動力，又有約束，大體上在30%-40%比較好。這個比例，掙的錢還是自己的，但還不愿意干壞事。當一個小企業(yè)發(fā)展成中等企業(yè)、大企業(yè)的時候，治理結構對于你的繼續(xù)成長有非常大的制約。

還有就是你公司所在行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，你怎么回應這個挑戰(zhàn)，也就是創(chuàng)新的壓力。在中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，總體來說創(chuàng)新的壓力不像互聯(lián)網(wǎng)這么大。因為我們80%的時間和行為都在人造空間里完成，房地產(chǎn)的使命是創(chuàng)造有價值的人造空間。如果人不改變這種狀況，我們這個行業(yè)就不會消失。

舉一個例子，我們有很多項目，跟其他朋友的項目售樓處只隔一堵墻，但我們哥倆兒還是好朋友，沒有像互聯(lián)網(wǎng)競爭這么厲害。這個過程中，我們是不是就不需要競爭，不需要回應創(chuàng)新了呢？也不是。即使在房地產(chǎn)這個行業(yè)也需要對創(chuàng)新的回應，你不能回應創(chuàng)新，這個公司就會死掉。舉例來說，最近這三年，房地產(chǎn)開始跟過去不一樣了。之前的房地產(chǎn)，大家覺得是差不多的。為什么呢？房地產(chǎn)等于住宅或者說住宅等于房地產(chǎn)。一說房地產(chǎn)就是說房價。最近三兩年，大家開始發(fā)現(xiàn)有說住宅，有說商業(yè)不動產(chǎn)，還有說工業(yè)不動產(chǎn)，還有說綜合體，房地產(chǎn)前面的定語越來越多。整個房地產(chǎn)經(jīng)過20年，完成了青春期的發(fā)展，開始分化出住宅與非住宅。之前一年大概5萬億左右的市場，80%都是住宅。現(xiàn)在整個市場大概一半一半，存量資產(chǎn)里大部分是非住宅。

房地產(chǎn)變成非常復雜的情況，住宅要創(chuàng)新，非住宅也要創(chuàng)新。比如說寫字樓，要是不創(chuàng)新，怎么把客人租進來呢？寫字樓怎么樣才能夠讓客戶的滿意度提高呢？現(xiàn)在競爭也很厲害。同一個區(qū)位這么多寫字樓，你要是不綠色，跨國公司就不來。要是綠色，就要多花錢，每平方米多花300塊錢以上，你就要做創(chuàng)新研究，怎么樣又能夠綠色環(huán)保，同時又能夠控制成本，這就要創(chuàng)新。

除了綠色以外。還有安全。比如著火了怎么往下跑？

另外，寫字樓里能不能種糧食、種水果、種蔬菜。最近日本非?；鸬膶懽謽牵讯际修r(nóng)業(yè)放在寫字樓里，種了很多蔬菜和水果，供應寫字樓的員工和餐廳，大家就愿意租了。

我們總是要研究，研究在空間里怎么樣提高租金回報，這就是創(chuàng)新。最后我們發(fā)現(xiàn)。在空間里的租金回報和人的行為還有關系。總體來說，站著不如坐著掙錢，坐著不如躺著掙錢。當你讓一個人在寫字樓里始終站著的時候掙不著什么錢。但坐著掙錢，比如吃飯、開會，都可以掙錢。為什么躺著掙錢呢？比如纖體、美容、spa，躺著掙錢。我們怎么樣讓人進到這個空間里坐下來、躺下來？這都得創(chuàng)新。在房地產(chǎn)領域，這些積累的微小的創(chuàng)新活動看似不敏感，但都跟公司長久的生命有很大的關系。

五

除此之外也有很多大的戰(zhàn)略創(chuàng)新。這個創(chuàng)新就和互聯(lián)網(wǎng)有關?；ヂ?lián)網(wǎng)時代，作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)。我們也非常關注。我們也在想一個問題，它對我們創(chuàng)新的意義究竟是在兩條腿基礎上再長出一條腿，還是制造一個新動物。馬云總在跟我們講互聯(lián)網(wǎng)是一個新動物。我就在想，我們?nèi)绻莻鹘y(tǒng)企業(yè)，弄點兒互聯(lián)網(wǎng)，就相當于長出第三條腿，前兩條腿怎么協(xié)調(diào)？就相當于傳統(tǒng)百貨又弄了一個網(wǎng)站。這就叫長出第三條腿，往往協(xié)調(diào)性反而不好。我們已經(jīng)是老動物了。怎么做成新動物？馬云講得很徹底，我就是要殺掉百貨公司，我就是新的。你們是百貨公司，又要保舊的，又要做新的，等于是左手養(yǎng)大的東西殺右手，下不了狠心。究竟怎么樣在房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新，能夠變成新動物，還是在舊的身體上再長一條腿。

后來我們在5年前作了決定，第一是在傳統(tǒng)領域也長出第三條腿，在客戶服務、服務界面、內(nèi)部管理等等方面。更重要的是我們做立體城市這個模式，跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)完全斷開，是另外一組人，另外一組思維，也是為了消滅傳統(tǒng)房地產(chǎn)的商業(yè)模式。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)是縱向模式，和很多傳統(tǒng)商業(yè)模式一樣是從產(chǎn)品設計研發(fā)一直到售后服務。

但是，互聯(lián)網(wǎng)時代出現(xiàn)了一個平臺模式是橫向模式。現(xiàn)在很多巨大的互聯(lián)網(wǎng)公司都是平臺模式。我們就嘗試在房地產(chǎn)行業(yè)，在城市化過程中建立一個房地產(chǎn)的平臺模式，最終可能使我們傳統(tǒng)的縱向模式的房地產(chǎn)企業(yè)依附于它。

我們從5年前開始建立獨立的體系做綠色城市的研究，跟傳統(tǒng)的萬通沒有任何關系，考核也是各是各的。經(jīng)過5年，由誰都不贊成、誰都不理解、誰都弄不懂，到現(xiàn)在70%的人理解和支持。這部分的規(guī)模已經(jīng)超過傳統(tǒng)的萬通。

在房地產(chǎn)行業(yè)里面，在不敏感的地區(qū)也有創(chuàng)新。人到中年，相當于企業(yè)到了大中企業(yè)，企業(yè)的大小永遠是相對的，沒有絕對的。但是，你到一定的時候，上市以后再繼續(xù)發(fā)展，調(diào)整、變革、創(chuàng)新是永遠的。當一個企業(yè)發(fā)展到10年、20年之后，有一定規(guī)模以后就面臨這些問題，治理結構的問題、創(chuàng)新的問題、戰(zhàn)略的問題，越來越明顯。

作為一個小企業(yè)，我們沒有辦法選擇我們的出身，但我們可以選擇價值觀，你是做好人，還是做一般的平庸的人。選擇完了以后，你要上市不上市，資本結構，這也是個選擇。再到最后，可能要選擇否定自己，重新創(chuàng)新，然后讓公司適應新的競爭環(huán)境。然后再出發(fā)。

摘自財經(jīng)八卦陣