杭州市房地產(chǎn)市場價格走勢探析

一、背景

2013年房價穩(wěn)中有升，中央提出的城鎮(zhèn)化將帶來巨大的新增人口與人口紅利，市場需求力旺盛。今年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調控的政策措施，“國五條”細則出臺后首個繳納稅費和辦理過戶的工作日，杭州地稅大廳和房屋交易大廳出現(xiàn)了人流激增的現(xiàn)象。

二、 1998年以來中國房地產(chǎn)市場走勢變化及原因分析

（一）1998-2007年平穩(wěn)增長

房價走勢：1998-2007年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長33.2%。

原因分析：1998年7月3日，國發(fā)（1980）23號《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

（二）2008年首次下跌

房價走勢：2008年初，全國商品房交易開始萎縮，十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌，深圳、北京、上海一些地區(qū)，房價一度比2007年最高點下跌了30%以上。

原因分析：2008年房地產(chǎn)業(yè)收縮的主要原因是政策調控和國際金融危機的影響，政府通過銀監(jiān)會對各大國有銀行進行風險提示，減少了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊縮，不得不降價促銷；美國房地產(chǎn)泡沫破滅和國際金融危機的爆發(fā)，改變了居民對房價走勢的預期，并削弱了海外客戶、中國一些富商的投資性購房能力，大量潛在購房者開始觀望。

（三）2009年止降反升

房價走勢：2009年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格出現(xiàn)年內首次環(huán)比上漲，6月出現(xiàn)同比增長，房地產(chǎn)商再度活躍，土地交易價格屢創(chuàng)新高。

原因分析：由于實施一系列經(jīng)濟刺激政策，2009年中國經(jīng)濟擺脫了全球金融危機影響，出現(xiàn)了國內投資需求強勁增長、消費需求穩(wěn)步增長、出口也開始恢復性增長的局面，最終成功實現(xiàn)中國GDP“保八”（8.7%）的增長目標。在這種背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)也抵達了一個新的增長高度。

（四）2010年波折上升

房價走勢：2010年4月份，號稱史上最嚴厲調整政策開始實施后，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個量跌價滯的短期階段。緊隨其后的“9·29二次調控”開始，各城市相繼出臺限購令，然而年底時，排隊搶房的現(xiàn)象又出現(xiàn)在了各地。

原因分析：2010年我國房地產(chǎn)政策頻出，差別化信貸政策空前嚴厲，稅收減免、金融支持等政策大力鼓勵保障房建設等，這一系列政策出臺使房地產(chǎn)市場交易量增長乏力，價格快速上漲得到遏制。

（五）2011年穩(wěn)中回落

房價走勢：各地成交量持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)回落。

原因分析：2011年1月初，正當人們還在焦急地等待房產(chǎn)稅的消息時，“國八條”頒布，其中最核心的規(guī)定就是“限購令”。2011年的上半年各類調控政策頻頻出臺，這些政策組合拳已明顯收到了抑制房價過快上漲的效果。

（六）2012年小幅上升

房價走勢：樓市“寒冬”的市場氛圍持續(xù)到2012年3-4月開始峰回路轉，全國房地產(chǎn)行業(yè)都紛紛采取降價促銷。8月份后，土地市場明顯回暖。

原因分析：主要是政策面上略有緩和。雖然兩會以后關于“調控絕不放松”的表態(tài)頻繁出現(xiàn)，但實質性的政策加壓卻并未出現(xiàn)，同時大部分城市針對首套房的貸款利率已經(jīng)回到基準利率，這在一定程度上對剛需入市起到了非常積極的作用。

（七）2013年穩(wěn)中有升

房價走勢：從2月份起大幅上漲，后保持平穩(wěn)。

原因分析：2013年3月1日國務院辦公廳發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作通知》，這是繼2月20號國務院常務會議后，政府公布六大措施明確執(zhí)行標準和時間節(jié)點再度給樓市調控加碼（稱為"國五條"細則），旨在為房地產(chǎn)市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定乃至逆轉對當前房價上漲的預期。

縱觀1998-2013年中國房地產(chǎn)市場的變化，可以看出政策對其走勢影響很大，包括中央政府房地產(chǎn)發(fā)展政策，金融機構的信貸政策以及對土地市場的政策。

三、影響杭州房地產(chǎn)市場價格走勢的因素分析

影響杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素除了國家政策外，還需考慮杭州經(jīng)濟的發(fā)展、杭州市的房地產(chǎn)政策以及人民住房需求的變化。

（一）杭州經(jīng)濟發(fā)展情況

2012年，面對復雜嚴峻的國內外經(jīng)濟形勢，杭州市緊緊圍繞“打造東方品質之城、建設幸福和諧杭州”的奮斗目標，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，積極推進民生改善，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)協(xié)調發(fā)展態(tài)勢。

初步核算，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）7803.98億元。具體到房地產(chǎn)業(yè)，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1597.36億元，比上年增長22.6%。房屋施工面積8284.91萬平方米，增長7.6%。全年商品房銷售面積1089.62萬平方米，增長48.4%，其中住宅銷售920.26萬平方米，增長54.0%。

（二）政策影響

除了前述國家政策外，杭州市近幾年也出臺了關于房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關政策。

2012年1月杭州市政府頒布了《轉發(fā)市建委市規(guī)劃局關于進一步規(guī)范商家辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理實施意見的通知》。該通知規(guī)范了商業(yè)辦公等非住宅類項目的規(guī)劃設計與管理，對今后酒店式公寓的規(guī)劃、設計、宣傳造成很大的影響。

2012年2月省政府頒布了《關于印發(fā)〈浙江省新型城市化發(fā)展十二五規(guī)劃〉的通知》，提出到2015年，全省城市化水平將達到63%以上，形成"三群四區(qū)七核五級網(wǎng)絡化"的全省城鄉(xiāng)空間布局。

2013年3月杭州國五條調控細則頒布，明確提出：2013年度，全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。進一步提出要加快完善多層次住房保障體系，切實增加普通商品住房用地供應，堅決抑制投資投機性購房。

（三）供給分析

根據(jù)透明售房市場研究院統(tǒng)計，2012年杭州市區(qū)新建商品房的批準預售套數(shù)為90745套，建筑面積1031萬平方米，新建商品房新增供應套數(shù)和面積均為近5年內最高。從可售房源來看，2012年末杭州市區(qū)新建商品房可售套數(shù)83859套，其中住宅5783套。

從新增供應量來看，雖然2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯回落，但商品房潛在供應量仍然十分可觀。根據(jù)2009-2012年杭州市區(qū)土地出讓資料測算，過去4年年均出讓土地可建筑面積達145萬平方米，這些已出讓土地逐步形成的潛在供應量仍然充足。

（四）需求分析

1.杭州良好的城市環(huán)境，高品質的居住氛圍，吸引著各地的人到杭州來買房定居。同時還有較為寬松的戶籍政策，良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，這些都在支撐著杭州的房產(chǎn)需求量。

2.城市化進程帶動大量剛性需求。2001年3月杭州所轄的蕭山、余杭撤市建區(qū)，行政區(qū)劃調整后，杭州市區(qū)面積和人口分別增加擴大了4.5倍和3.13倍。未來相當長時間內城市化進程會繼續(xù)加快，住房需求也就會在一定時期內呈現(xiàn)剛性。

3.老城區(qū)舊城改造、城市重大配套工程的建設為杭州房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的潛在動力。杭州市區(qū)舊城保護和改造經(jīng)過了十年的努力，城市居民的住房條件得到了顯著改善，產(chǎn)生了巨大的市場需求。

4.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展將進一步帶動杭州房地產(chǎn)市場的真實需求。近些年來，浙江經(jīng)濟發(fā)展迅猛，全省國民生產(chǎn)總值（GDP）增速每年均超過10%，而居民儲蓄的增速均在20%左右。區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，使得浙江省內寧波、溫州等地居民具有較強購買力，而杭州作為浙江省中心城市，是這些民間資金流向首選地。

綜合上面分析，杭州市房地產(chǎn)市場在相當長一段時間里將有比較旺盛的有效需求。

四、結語

杭州房價居高不下的主要原因是供給相對較小和需求相對較大，其深層次的原因是體制性因素。而收入翻倍與基礎設施的增加，譬如新報地鐵，必然支撐房價上漲。因此，改革土地收入管理模式，減少地方財政對出售土地的依賴，把對房地產(chǎn)增量征稅改為對存量征稅，才能抑制投資性購房，遏制房地產(chǎn)價格快速上漲。

（作者單位：浙江大學地球科學系） 責任編輯：曉途