保利激進(jìn)拿地 萬科冷眼旁觀

出于對(duì)后市走向的不同判斷，萬科保利這兩大最具市場(chǎng)號(hào)召力的房企在3月土地市場(chǎng)上的動(dòng)作出現(xiàn)極大分化。萬科在土地市場(chǎng)幾乎處于停滯狀態(tài)，而保利則頻頻出手，“再造計(jì)劃”已在路上。

遲遲尚未落地的“國五條”地方細(xì)則猶如“達(dá)摩克利斯之劍”懸在樓市之上，不僅令市場(chǎng)遭遇恐慌性購房過戶之風(fēng)，各大開發(fā)商也陷入觀望，心態(tài)開始出現(xiàn)微妙變化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月前21天10大標(biāo)桿房企拿地塊數(shù)較1月、2月均有大幅回落。被視為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬科也再次“剎車換擋”，3月份拿地?cái)?shù)量驟減，自3月份以來僅僅在大連斥資2.9億元拿過一幅地塊。萬科總裁郁亮多次表示，萬科沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化迅速，企業(yè)只能以變應(yīng)變。萬科3月拿地“急剎車”也體現(xiàn)了萬科這一策略。

目前，房企大多跟隨萬科放緩在土地市場(chǎng)上的拿地節(jié)奏。唯有千億級(jí)龍頭保利繼續(xù)高歌猛進(jìn)、攻城略地。3月至今，保利在杭州、合肥、沈陽共獲得地塊5幅，占10家上市房企總獲地量的半壁江山，斥資金額高達(dá)43.3億元，絲毫未見拿地減速的跡象。為何兩巨頭策略產(chǎn)生如此大的分歧。保利逆市大舉拿地是否與行業(yè)對(duì)目前的環(huán)境有著截然不同的認(rèn)識(shí)呢？

保利目標(biāo)：翻番再翻番

2010年，素有地產(chǎn)女強(qiáng)人之稱的宋廣菊接替李彬海擔(dān)任保利地產(chǎn)董事長。提出“未來三到五年，我們要再造一個(gè)保利地產(chǎn)”。2010年保利地產(chǎn)營業(yè)收入358.94億，居行業(yè)第三。2012年保利實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入689.06億元，合同簽約金額1017.39億元。成功晉升房企千億俱樂部。宋廣菊再造一個(gè)保利地產(chǎn)的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，但保利卻依然保持了雄心。

3月27日，在2012年度業(yè)績網(wǎng)上說明會(huì)上，宋廣菊表示公司仍將自己定位為成長型企業(yè)，并圍繞“三到五年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的目標(biāo)發(fā)展。也就是說已經(jīng)實(shí)現(xiàn)翻番目標(biāo)的保利，還將維持高速增長，3-5年內(nèi)保利的銷售要達(dá)到2000億，這似乎也可以解釋為何保利在近段時(shí)間瘋狂拿地，畢竟要維持千億之上的快速增長，作為房地產(chǎn)最基本的生產(chǎn)材料土地可是必不可少的。

董秘黃海在說明會(huì)上也表示：公司一貫堅(jiān)持等量拓展原則， 會(huì)根據(jù)公司的銷售情況，土地儲(chǔ)備情況和資金情況，保持公司土地儲(chǔ)備可以滿足未來兩到三年的開發(fā)需要。2013年計(jì)劃拿出300億資金拿地。相對(duì)于2012年拿地447億元，這不算一個(gè)大數(shù)。

土地儲(chǔ)備規(guī)模是后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力

作為高周轉(zhuǎn)企業(yè)的代表，萬科和保利2012年銷售業(yè)績都明顯快于行業(yè)平均水準(zhǔn)。兩者財(cái)務(wù)狀況也都良好，特別是2013年的業(yè)績基本已經(jīng)鎖定?，F(xiàn)在拿地其實(shí)更多是為2014年后的競(jìng)爭(zhēng)做鋪墊。

2013年業(yè)績完全鎖定。萬科公司已售未結(jié)算面積1355萬平方米，對(duì)應(yīng)合同金額1437億元，這些絕大部分將在2013年結(jié)算。保利預(yù)收賬款為905億元，占2013年預(yù)測(cè)收入的122%。相當(dāng)于2012地產(chǎn)結(jié)算金額的1.4倍，業(yè)績繼續(xù)大幅增長可期。

兩家公司的負(fù)債都處在行業(yè)的平均水平。在手現(xiàn)金也相當(dāng)充裕。萬科：2012年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.32%，扣除預(yù)售款后負(fù)債率為43.73%，處于較低水平。保利：公司的資產(chǎn)負(fù)債率78.19%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為42.14%。受益于銷售回款加快增長，公司在手現(xiàn)金較年初增長80%至327億元，遠(yuǎn)高于257億元的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

兩者之間的最大的差異在土地儲(chǔ)備上：萬科2012年公司新增項(xiàng)目78個(gè)，權(quán)益建面1589萬平，2013年截至到公布年報(bào)時(shí)，新增項(xiàng)目14個(gè)，權(quán)益建面286萬平。2013年公司計(jì)劃新開工面積超過1653萬平，計(jì)劃竣工面積1290萬平。

保利：2012全年共計(jì)新增40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增權(quán)益容積率面積861萬平方米。而2013年，公司全年計(jì)劃完成房地產(chǎn)直接投資930億元，計(jì)劃新開工約1600萬平方米，計(jì)劃竣工約1000萬平方米。

兩相比較可知，13年新開工和計(jì)劃竣工均與萬科相近，但去年拿地卻比萬科要少，要保持千億俱樂部成員身份，以及追趕萬科，保利都要在土地儲(chǔ)備方面多加力，這也是公司逆市大舉拿地的重要原因。同時(shí)，寬松的財(cái)務(wù)狀況也為公司買地提供了可能。

保利跟政策更貼近

事實(shí)上，由于“國五條”地方細(xì)則遲遲沒有落地，房企在3月后普遍陷入觀望。宋廣菊卻認(rèn)為：“新國五條”沒有更多的新的政策， 都是對(duì)過去政策進(jìn)行了重申，意在保持政策的一貫性和連續(xù)性；過去保利把握的不錯(cuò)，今后會(huì)做得更好。

從去年至今保利的拿地舉動(dòng)來看，擁有央企優(yōu)勢(shì)的保利始終走在市場(chǎng)的前面，不論是拿地還是擴(kuò)張都能把握最佳時(shí)點(diǎn)。去年上半年，當(dāng)大多數(shù)房企還對(duì)調(diào)控心有余悸、不敢輕舉妄動(dòng)之際，保利已開始在土地市場(chǎng)最低點(diǎn)逢低吸納、陸續(xù)獲地。而到了下半年各地政府密集推地、各家房企也開始瘋狂拿地之際，保利已“手中有糧、心里不慌”，從第三季度才開始從容拿地，并在11月份達(dá)到拿地金額的最高峰144億元。進(jìn)入2013年后，頭兩月保利分別斥資36億元和18億元拿地，力度并不算大，而在“國五條”橫空出世的3月份，保利卻反其道而行之，斥資43億元獲取5地。

一直以來，房企同行一直視保利為政策“風(fēng)向標(biāo)”，認(rèn)為身為央企的保利離決策層更近，跟著保利拿地總不會(huì)錯(cuò)。這次保利是否又再證明自己具有先見之明，時(shí)間會(huì)給我們答案。