基于地統(tǒng)計學(xué)的房地產(chǎn)價格空間結(jié)構(gòu)分析

目前，對房地產(chǎn)價格的研究主要集中在兩個方面：一是從房地產(chǎn)價格構(gòu)成方面進(jìn)行研究，分析房價內(nèi)部組成的合理性和變化；二是從時間規(guī)律角度對房價進(jìn)行研究，其目的是在時間序列的情況下盡可能得出房地產(chǎn)價格的變化趨勢。從宏觀角度說，房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律除受時間和內(nèi)部組成影響之外，在空間分布上也存在一定的規(guī)律性。起源于20世紀(jì)60年代的地統(tǒng)計學(xué)，以區(qū)域化變量為理論基礎(chǔ)，以變異函數(shù)為主要工具，可以有效地用于分析房地產(chǎn)價格在一定區(qū)域范圍內(nèi)的空間分布狀況及規(guī)律。 1 地統(tǒng)計學(xué)在房價空間分布中的引入及應(yīng)注意的問題

地統(tǒng)計學(xué)處理的對象為區(qū)域變化量，即空間分布的變量，而房地產(chǎn)市場價格在空間上的分布，滿足地統(tǒng)計學(xué)中的兩個重要性質(zhì)：在房地產(chǎn)市場價格的某一點，區(qū)域化變量的取值是隨機的；在研究的整個房地產(chǎn)價格區(qū)域內(nèi)，存在一個總體或平均的結(jié)構(gòu)，相鄰區(qū)域化變量的取值具有該結(jié)構(gòu)所表達(dá)的相關(guān)關(guān)系。正是因為區(qū)域化變量的兩大特點是結(jié)構(gòu)性和隨柵陛，因此，結(jié)構(gòu)分析和空間局部是地統(tǒng)計學(xué)在房地產(chǎn)價格空間分布規(guī)律研究的主要內(nèi)容。結(jié)構(gòu)分析的目的是通過對房地產(chǎn)價格分布建立最優(yōu)的半方差函數(shù)模型，能定量地描述房價區(qū)域化變量的隨機性和結(jié)構(gòu)性，并進(jìn)行專業(yè)化的分析和解釋。而半方差函數(shù)模型能描述房價區(qū)域變化量空間結(jié)構(gòu)，揭示空間距離的變化使得區(qū)域化變量的變異情況。 對地統(tǒng)計學(xué)中空間局部估計通常采用克立格法，該方法充分考慮房價在空間變化的相關(guān)性和隨機性，在結(jié)構(gòu)分析和半方差函數(shù)模型基礎(chǔ)上，對房價空間分析中具有相關(guān)性的變量取值在有限的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行無偏最優(yōu)估計，進(jìn)而從克立格制圖中了解房價空間格局的定量特征闥。

房價空間上分布的高低反映了房地產(chǎn)市場區(qū)域上的區(qū)位特征，從本質(zhì)上說是區(qū)域化的變量。由于房