征地壟斷誘發(fā)房?jī)r(jià)瘋狂

如果按照目前的土地政策，所有城鎮(zhèn)化的土地都得靠征地，由政府壟斷，政府與開(kāi)發(fā)商拿走90%以上的增加值，農(nóng)民只拿10%左右，深圳估計(jì)現(xiàn)在還只能是一個(gè)小城市

高質(zhì)量城鎮(zhèn)化的核心是改變過(guò)去要地不要人的舊城鎮(zhèn)化模式，解決人的城鎮(zhèn)化，實(shí)行完全的農(nóng)民工市民化。2011年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字是51.27%，但這其中，城鎮(zhèn)戶籍人口占總?cè)藬?shù)的比例卻只有35%。與中國(guó)同等發(fā)展水平的國(guó)家其城鎮(zhèn)化比率遠(yuǎn)高于中國(guó)，未來(lái)中國(guó)城市化的理想比率應(yīng)該在70%以上。

讓在城鎮(zhèn)打工者能夠買得起房子，享受同等的城鎮(zhèn)社保、醫(yī)療等待遇。 如果不解決農(nóng)民變市民問(wèn)題，繼續(xù)讓3、4億甚至更多的農(nóng)民工每年像候鳥(niǎo)一樣到處遷徙、漂流，是很危險(xiǎn)的，是低質(zhì)的城鎮(zhèn)化。農(nóng)民工在城市買不起房子，多人擠在一塊，住“老鼠窩”，而他們老家的房子是“空心村”，被“老鼠住”，這是資源的極大浪費(fèi)。原因當(dāng)然是現(xiàn)在的半截子城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)太高了，他們根本買不起。如果這些20%的農(nóng)民工能夠在城市買得起房子，他們老家的房子與村莊則可置換出來(lái)，多出土地來(lái)種糧。

我國(guó)目前有2.6億農(nóng)民在城鎮(zhèn)工作，基本上屬打工者，有房者的比例低于1%。這部分人如果真正地留在城市置業(yè)，假定一半需要房子，也就是說(shuō)需要城市提供1.3億套房子。另外如果我國(guó)要達(dá)到世界城鎮(zhèn)化的平均發(fā)展水平，目前與我國(guó)同等發(fā)展程度的國(guó)家，其城鎮(zhèn)化的比率一般都在70%以上。達(dá)到70%，我國(guó)還差20%，還再需要增加1.3億套房子。這兩個(gè)1.3億套房子是解決目前農(nóng)民工市民化的難點(diǎn)，因?yàn)樯绫?、子女上學(xué)等問(wèn)題相對(duì)住房比較容易解決。城鎮(zhèn)化的最大的難點(diǎn)是如果讓這些新移民能夠安居樂(lè)業(yè)，買得起房子。

目前的城鎮(zhèn)化征地EAcR8wy1jvt56atdlxCdjw==壟斷體制只能帶來(lái)高房?jī)r(jià)，要想讓新移民買得起房子，必須破除壟斷征地制度。其實(shí)深圳就是一個(gè)極好的例子，當(dāng)初一個(gè)小漁村，被劃定為特區(qū)后，如果按現(xiàn)行的城鎮(zhèn)化土地制度政策，搞征地，搞拆遷，估計(jì)建成現(xiàn)在的規(guī)模最少得百年。而那個(gè)小漁村卻用了不到三十年的時(shí)間，已建成1200萬(wàn)人口的大都市。主要房子是誰(shuí)建的？當(dāng)然是農(nóng)民，農(nóng)民在自己的土地上建起了房子。這些房子雖然差一點(diǎn)，但價(jià)格低，進(jìn)城農(nóng)民住得起。大量的農(nóng)民因?yàn)榻朔孔映鲎獬鍪垡哺涣似饋?lái)，大量的農(nóng)村也因此分得了城市化的紅利。最主要的，相應(yīng)的社會(huì)矛盾也因此減少許多。如果按照目前的土地政策，所有城鎮(zhèn)化的土地都得靠征地，由政府壟斷，政府與開(kāi)發(fā)商拿走90%以上的增加值，農(nóng)民只拿10%左右，深圳估計(jì)現(xiàn)在還只能是一個(gè)小城市。那種制度一方面建不起來(lái)那么多的房子，建起來(lái)的部分，把價(jià)格搞得讓人住不起。

目前的城鎮(zhèn)化征地壟斷帶來(lái)太大的社會(huì)問(wèn)題，應(yīng)該破除，實(shí)行同地權(quán)同利，讓農(nóng)村的集體建設(shè)用地也能夠真正入市。除了非征不可的道路、學(xué)校等純粹公益性用地外，其他的非農(nóng)建設(shè)農(nóng)地都可以讓農(nóng)民成為交易的主體，讓企業(yè)通過(guò)租地的形式向農(nóng)民獲得，讓農(nóng)民成為地主。大大壓縮目前的征地范圍，除了純公益性用途外，其他的應(yīng)該由用地單位與農(nóng)民協(xié)商解決。商業(yè)用地要按市場(chǎng)價(jià)由農(nóng)民與開(kāi)發(fā)商共同解決?！肮怖妗睉?yīng)該有具體規(guī)定，可以采取列舉的方式。農(nóng)民應(yīng)直接成為土地交易主體，打破地方政府處于壟斷地位，一手低價(jià)拿地，一手高價(jià)賣地帶來(lái)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。讓農(nóng)民為進(jìn)城農(nóng)民建房是深圳過(guò)去快速?gòu)男O村變成大都市的成功秘訣，這個(gè)秘訣也應(yīng)該讓全國(guó)人民一起享用。

防止住房被炒作，應(yīng)盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅。記得去年在國(guó)外與一美國(guó)教授聊天時(shí)發(fā)現(xiàn)美國(guó)的房?jī)r(jià)比北京上海低多了，問(wèn)她為什么美國(guó)人不趁機(jī)多買房搞投資，據(jù)她講，美國(guó)人買第一套房費(fèi)稅很少，但如果買第二套房，第三套房等，每年則要交數(shù)量龐大的各種房產(chǎn)稅，讓你養(yǎng)不起。所以多數(shù)居民只能買一套房。其實(shí)我國(guó)早該出臺(tái)相應(yīng)的政策，現(xiàn)在我國(guó)一部分人囤房獲得暴利，另一部分人買不起房、沒(méi)房可住，所以征收房產(chǎn)稅遲早都要推行。征收房產(chǎn)稅的目的不是讓所有人都交稅，而是要讓囤房的人因囤不起房而把房子吐出來(lái)，讓沒(méi)有房的人有房可買。

（作者為中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院教授）

責(zé)編/劉建 美編/李祥峰