淺析當(dāng)前村鎮(zhèn)住宅建設(shè)中存在的問題

【摘 要】住宅是人類生存的重要載體，改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速發(fā)展， 村鎮(zhèn)住宅開發(fā)與建沒的速度和規(guī)模都較快，其中也存在一些不規(guī)范的問題，卻值得我們思考。

【關(guān)鍵詞】村鎮(zhèn)；住宅建設(shè)；存在的問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們在生活水平不斷提高的同時，生活質(zhì)量也越來越好，尤其是在衣、食、住、行中住的方面越來越有講究，特別注重居住的舒適、環(huán)保、安全。近幾年來，國家建設(shè)部先后制訂出了城鎮(zhèn)建設(shè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，各地也相繼將城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展納入了地方建設(shè)的重要內(nèi)容。一些城鎮(zhèn)政府就明確提出了“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化”的工作目標(biāo)。由此而來，村鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展特別快，尤其是城市房地產(chǎn)開發(fā)市場異常活躍。但是，農(nóng)村住宅建設(shè)的盲目性也帶來了諸多問題，如環(huán)境問題、安全問題等。因此，農(nóng)村住宅的建設(shè)在設(shè)計建設(shè)管理等方面迫切需要完善和規(guī)范。

一、村鎮(zhèn)住宅建設(shè)中存在的問題

1.住宅位置選擇不合理，布局上綠化面積不足

有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房和居民住宅分散、雜亂，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)混雜在一起，缺乏層次感。有些城鎮(zhèn)規(guī)劃滯后，管理混亂、導(dǎo)致亂批亂占、未批先占、耕地撂荒。許多小城鎮(zhèn)沿過境公路開發(fā)房地產(chǎn)，用地結(jié)構(gòu)松散。形成了公路城鎮(zhèn)，致使基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配置困難，投資過高，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，土地利用效率極低。而且開發(fā)商在開發(fā)住宅小區(qū)時，只注重建住宅樓，不注重綠化，也沒有預(yù)留綠化地帶。

2.公共設(shè)施配套混亂限制了住宅小區(qū)功能的正常發(fā)揮

公共設(shè)施建設(shè)對于小區(qū)的居住舒適程度極其重要，目前出現(xiàn)了兩種傾向，一方面建設(shè)部規(guī)定，各小區(qū)都必須有相應(yīng)的公共輔助設(shè)施并把其作為衡量小區(qū)質(zhì)量的指標(biāo)之一，其優(yōu)點(diǎn)是能給小區(qū)居民提供方便全面的社會服務(wù)，但開發(fā)商在一般情況下都會把建設(shè)投資分?jǐn)偨o每一戶居民，從而增加住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。其實(shí)一般小區(qū)周圍的街區(qū)都有相應(yīng)的公共設(shè)施和服務(wù)機(jī)構(gòu)，這些設(shè)施和機(jī)構(gòu)往往也可以給小區(qū)住戶提供服務(wù)，硬性規(guī)定每一小區(qū)必須配套設(shè)施齊全，大有重復(fù)建設(shè)之嫌，對資金、土地資源、社會資源是一種浪費(fèi)。另一種傾向是服務(wù)設(shè)施是一種公共投資，其占地多，且不能給開發(fā)商帶來直接的經(jīng)濟(jì)利益或者利益較少，導(dǎo)致開發(fā)層次不夠，功能不能正常發(fā)揮，形成有數(shù)量無效益的局面，這樣既違背了小區(qū)整體開發(fā)規(guī)劃，而且可能留下質(zhì)量上的隱患，同時也是對資金和資源的一種浪費(fèi)。

3.小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境狀況差

住宅小區(qū)普遍存在衛(wèi)生環(huán)境狀況差的問題。筆者在調(diào)查走訪幾個小區(qū)后，對小區(qū)的現(xiàn)狀總結(jié)為“三像三集中”：一是像廢舊物品交易中心。有一個小區(qū)的中心地帶大約1000平方米的空地上建有三個簡易棚，分別出租給三位廢品收購老板收購廢舊物品。這些廢品收購點(diǎn)嚴(yán)重影響了小區(qū)的區(qū)容整潔衛(wèi)生，更重要的是缺乏管理，往往給犯罪分子銷贓提供了便利場所，今年以來，就有一名店主因收購贓物，被治安處罰過。二是像停車場。某小區(qū)空地及道路上，因無人管理，長期停放各種機(jī)動車輛，并時不時鳴響刺耳的喇叭聲，嚴(yán)重影響居民的正常生活。三是像飲食服務(wù)中心。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲取利益的最大化，一般采取商住型小區(qū)開發(fā)。由于缺乏規(guī)范和管理，小區(qū)內(nèi)大大小小的商店、餐館林立。再加上根本沒有小區(qū)的物業(yè)管理，區(qū)內(nèi)游動商販的叫賣聲、收購廢品的吆喝聲、搞修理的噪聲等，給居民的正常生活帶來了嚴(yán)重影響。小區(qū)居民也長期經(jīng)受著油煙和噪音的污染。同時極少數(shù)小區(qū)還集臟、亂、差于一體，遇上陰雨天，小區(qū)就成了澤國，給居民的工作生活帶來了極大的不便。

二、問題的成因分析

1.規(guī)模滯后和建設(shè)的盲目性

土地利用規(guī)劃滯后于村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。從規(guī)劃的層次上講，土地利用規(guī)劃應(yīng)對村鎮(zhèn)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用，但在實(shí)際操作中并非如此，村鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以處延發(fā)展為主，是一種重數(shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式導(dǎo)致村鎮(zhèn)規(guī)模偏小，村鎮(zhèn)用地粗放，其直接后果是村鎮(zhèn)集聚功能難以完善，基礎(chǔ)設(shè)施的投資成本過高，設(shè)施的修建難于形成規(guī)模效益，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。村鎮(zhèn)規(guī)劃的編制也不合理，在編制規(guī)劃時，缺乏科學(xué)性，把標(biāo)準(zhǔn)定得過高，浪費(fèi)了大量的土地資源；編制規(guī)劃時缺乏預(yù)見性和超前性，使得村鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到限制；規(guī)劃不注意村鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用，不注意舊城區(qū)的改造，村鎮(zhèn)的發(fā)展猶如“攤煎餅”，一邊是占有大量的高產(chǎn)農(nóng)田搞村鎮(zhèn)建設(shè)，一邊是村鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用不充分，，形成“空心村”，不僅浪費(fèi)了大量的土地資源，而且導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的低下。

2.相關(guān)配套改革滯后

村鎮(zhèn)住宅開發(fā)的現(xiàn)有配套政策體制已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)進(jìn)一步發(fā)展的需要。主要表現(xiàn)在：①村鎮(zhèn)行政管理體制不適應(yīng)。村鎮(zhèn)存在著“條塊分割，多頭管理”的現(xiàn)象，一些問題在條上是“管得著，看不見”，而在塊上是“看得見，管不了”，協(xié)調(diào)管理難；另一方面，村鎮(zhèn)政府的職能不明晰，自身存在著政企不分、政事不分等問題，導(dǎo)致行政效率不高。②城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)阻礙了生產(chǎn)要素城鄉(xiāng)間的自由流動，使得村鎮(zhèn)住宅商品的消費(fèi)空間受到人口聚集不高這一因素的限制。③農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力不強(qiáng)，使得離開農(nóng)業(yè)的農(nóng)民“離土離鄉(xiāng)”的動力不足，城鄉(xiāng)“兩棲”的現(xiàn)象普遍。④土地使用制度改革滯后。

三、加強(qiáng)村鎮(zhèn)住宅小區(qū)建設(shè)的對策分析

1.以市場為導(dǎo)向，積極引導(dǎo)村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展

村鎮(zhèn)發(fā)展的源動力在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)支持，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和專業(yè)市場的發(fā)展，村鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動力。發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)的同時，必須大力發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，以提高村鎮(zhèn)對農(nóng)村剩余勞動力和閑散資金的吸納能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大的潛在需求。為此，一方面要以當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整為契機(jī)，通過制定合理可行的政策措施，吸引工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)向村鎮(zhèn)聚集；另一方面，要采取各種措施提高村鎮(zhèn)的投資能力，通過規(guī)范政府財政體制，確定村鎮(zhèn)政府和上級政府的收支范圍，制定相應(yīng)的信貸政策，鼓勵民間資本對房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力。

2.編制科學(xué)的規(guī)劃，嚴(yán)格管理

村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則。政府應(yīng)結(jié)合村鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實(shí)際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制定科學(xué)的、超前的規(guī)劃，使得規(guī)劃具有超前性和指導(dǎo)性。筆者認(rèn)為，提升城市品位首先是要科學(xué)規(guī)劃。城市形象理念的體現(xiàn)必須按國家建設(shè)規(guī)劃建設(shè)，如小區(qū)綠化面積不得低于規(guī)劃面積的30%；消防設(shè)施必須齊全等。同時還必須從“以人為本”的思想出發(fā)，在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃和建設(shè)居民文化娛樂和休閑場地。建設(shè)部門要加強(qiáng)清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場的力度，尤其對掛靠建筑企業(yè)要嚴(yán)格清理。

3.加強(qiáng)小區(qū)配套建設(shè)，營造優(yōu)美舒適的居住環(huán)境

自然環(huán)境是住宅小區(qū)環(huán)境形成的基礎(chǔ)，它是天然的，其好壞不以人的意志為轉(zhuǎn)移，而人工環(huán)境是在自然環(huán)境基礎(chǔ)上的完善和創(chuàng)造。在實(shí)際的住宅小區(qū)開發(fā)中必須高度重視人工環(huán)境的作用，加強(qiáng)小區(qū)配套建設(shè)，既要保護(hù)已有的人工環(huán)境，更要發(fā)揮設(shè)計師的創(chuàng)造性，修建和自然環(huán)境相得益彰的人工環(huán)境來彌補(bǔ)缺陷、突出風(fēng)格。注意發(fā)掘和體現(xiàn)自然環(huán)境和人工環(huán)境兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系，使兩者有效結(jié)合，對提高居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量會起到意想不到的效果。國家建設(shè)部規(guī)定，住宅小區(qū)的綠化率，舊城區(qū)要達(dá)到25%，新城區(qū)要達(dá)到30%。抓好在建小區(qū)的綠化不應(yīng)只是承諾，要嚴(yán)格控制容積率，建筑密度，保證有足夠的空地、綠地。對單純追求樓房容積率，不落實(shí)配套綠化建設(shè)的，主管部門應(yīng)不予通過竣工驗(yàn)收。對目前存在綠地侵占的小區(qū)，要加強(qiáng)清理違章建筑，按照小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，恢復(fù)綠化，還綠于民。

四、結(jié)束語

總之，住宅小區(qū)作為城鎮(zhèn)的一個基本單元，既是一個微觀社會，又是城鎮(zhèn)的縮影。因此，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)是整個城鎮(zhèn)建設(shè)的一個重要組成部分，其形象面貌如何，直接影響到整個城市的形象。搞好住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)，創(chuàng)建文明小區(qū)是我國城鎮(zhèn)發(fā)展的必然趨勢。

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作者簡介：

潘志鵬（1991-）男，漢族，福建泉州人，湖北工程學(xué)院新技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)系土木工程專業(yè)學(xué)生。